作者  | 利晋

房地产 "828 新政 " 的出台，被碧桂园视为公司重新站在起跑线上。

碧桂园联席主席莫斌日前在今年 9 月管理会议上称，" 只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中赢得一席之地。"

有别于其他月度的经营会议，9 月这场管理会议，碧桂园特地将全国各地区域总裁，召回总部开了两天闭门会。

会上，公司董事会主席杨惠妍花了将近 1 个小时拆解了 "828" 新政。其中提及最多的一个词是 " 重塑 "，她认为，" 过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，行业经营逻辑被彻底改写。"

作为房地产行业快周转模式的鼻祖，碧桂园想重新坐上 " 现房销售 " 的牌桌。

01.

" 快周期鼻祖 " 挺过艰难时刻

靠着快周期模式成为 " 宇宙第一房企 " 的碧桂园，销售规模暴跌之后，如今站稳在前 20 强的位置。

在 9 月管理会议同一天，碧桂园发布了 2026 年 8 月的运营数据。单月，实现权益合同销售金额约 22.8 亿元，权益合同销售面积 28 万㎡。

今年前 8 月，碧桂园累计权益合同销售金额为 187.9 亿元，权益合同销售面积 239 万㎡。尽管这一数据相比去年同期，分别下跌 16.4%、12.1%，然而在克而瑞排名中，稳居第 16 名。

再看前 20 强榜单，碧桂园是仅剩的 3 家民企背景房企之一，其余两家是：一个称为 " 杭州第二城投 " 滨江集团，另一个是当前的 " 民企黑马 " 邦泰集团。

碧桂园挺过了艰难时刻。

实际在去年 9 月管理会议上，杨惠妍也花了 1 个多小时，给公司做系统性任务部署，核心方向便是：紧抓政策窗口期，进行快速响应、充分运用，完成市场销售目标。

她表示，" 只有销售畅通，才能盘活全局。"

碧桂园能撑过去，确实跟畅通销售带来的现金流有关，2023-2025 年，总权益销售额达到 2529 亿元，总权益销售面积 2924 万㎡。

这也是碧桂园保交楼和债务重组的关键。

过去三年，其累计交付总量近 115 万套，交付位列行业第一。2025 年最后一天，债务重组方案也全部通过，整体降债规模预估接近 900 亿元，融资成本压低到 1% 至 2.5%。

为了感谢一线员工的坚持奋战，在 2025 年度工作会议上，杨惠妍向他们深深鞠了一躬。

按照杨惠妍的预期，2026 年被定义为 " 保交房收官之年 "，争取在年中完成大部分交房任务，从而集中精力修复资债表、恢复正常经营。

对于经营转段，杨老板也提到了两个核心任务：全力盘活资产、抓好销售，重视新供货计划。并且，还针对少量特定岗位需求，进行返聘离职员工。

但 " 保交房 " 收官难度仍超出管理层的预期。

今年年中会议上，碧桂园集团总裁程光煜对各区域项目下达了新要求，" 特殊情况的个案须早识别、早介入、早处置，杜绝被动应对，全力保障年底前全部清零。"

" 快周期鼻祖 " 碧桂园，想重新坐上牌桌，还需要更努力。

02.

再造一个 " 碧桂园 "

"828 新政 " 核心的一个点是：项目开发回款周期，资金占用时间、融资成本成倍数级增加。这对开发商的投研能力、资金运作等都是严峻考验。

资金、土储，成为现房销售模式的重中之重。这正是未来碧桂园想要坐上牌桌，需要建立的核心竞争力。

根据 2026 年中期财报、天眼查显示，碧桂园实现收入 440.8 亿元，同比减少 39.3%，净利润亏损 164.4 亿元，归母净利润亏损 156.2 亿元。

账面亏损是过往 " 快周期 " 模式遗留下来的，这几年，杨惠妍每逢月度会议，几乎会提及两个关键字：保交房、销售。

她给 2026 年定下的终极目标是，" 恢复正常经营的标志就是，经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正。"

当前想要经营性现金流回正，对于碧桂园来说，是一项巨大的挑战。

2026 年 6 月末，碧桂园总资产为 7455.4 亿元，总负债为 7145.8 亿元，资产负债率为 95.8%。其中，借贷总额 1426.6 亿元，一年内到期占比达 71.2%，持有包含受限现金总额 166.8 亿元。

同时，借贷总额中的约 824 亿元发行违约或交叉违约。

碧桂园把经营转段的重点，放在两个方面：现有资产盘活、" 一体两翼 " 业务。

2025 年底，碧桂园持有权益土储面积 9540 万㎡，其中，可直接销售占比约 28.3%，需取证、待施工面积占比达 64%。

图片来源于碧桂园 2025 年财报

碧桂园的主场在三四线城市，土储占比约 60%。

三四线城市的商品房市场现状，众所周知。包括前 10 强房企高管最新观点很一致：一线城市筑底特征逐渐明显，甚至筑底回升的预期持续强化，二三线城市整体仍在筑底中。

换句话说，碧桂园 " 快周期 " 模式遗留下来的土储，未来在 " 逆快周期 " 形势下，如何消化、变成现金流，才是真正的难题。

9 月管理会议上，对于现有资产，莫斌表示，通过 " 充分挖潜 " 提升存地、存货及经营类资产价值，强调 " 用心面对存地存货，用心面对产品力 "。

但在 " 一体两翼 " 业务上，碧桂园正在悄悄再造一个 " 碧桂园 "。

中指数据显示，2026 年上半年，碧桂园旗下代建平台凤凰智拓建管新签约代建面积 566 万㎡，同比增长 37.4%。发展快速的原因是，在华南区域业务市场份额的基础上，加大在华中区域的拓展力度。

碧桂园服务同样发展迅猛，上半年，实现收入 245 亿元，净利润约 9.5 亿元，收费管理面积接近 12 亿㎡。同时，商业运营服务成功拓展苏州碧乐时光、西安大方集团商业街区等项目，在管商业面积超 1000 万㎡。

这说明，家底厚实、还没完全掉队的碧桂园，重新坐上牌桌，也不是不可能。

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