9 月 7 日，深交所公募 REITs 信息平台显示，‌" 华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金 "‌正式申报，流程上尚未进入受理环节。基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券，托管人为中信银行，原始权益人为‌中海企业发展集团有限公司‌，申报类型为首发。

同日，中海企业发展的上层公司‌中国海外发展（00688.HK）‌在港交所披露分拆公告：华夏基金与中信证券当日已向中国证监会及深交所提交公募基金注册和上市申请材料，底层资产是位于广东佛山南海区的购物中心‌千灯湖环宇城‌，由项目公司佛山市中海环宇城商业管理有限公司持有，公告日该公司为中海企业发展的全资附属公司。

公告称，基金预计募集所得总款项‌15.34 亿元‌；按港交所上市规则 14.07 条计算，本次分拆各项百分比率均低于 5%，无需股东大会批准。

分拆后的架构是公募基金 100% 持有专项计划、专项计划 100% 持有项目公司。其中中海企业发展及其关联方作为原始权益人一方，‌战略认购约 20% 份额‌，其余 80% 面向合格投资者发售。

这个比例对应商业不动产 REIT 试点的硬性要求：原始权益人及同一控制下关联方战配不低于总份额 20%，其中 20% 部分自上市起‌锁定 60 个月‌，超出 20% 的部分‌锁定 36 个月‌。

也正因内地公募 REIT 只向合格投资者开放、公司无法逐一识别港股现有股东是否具备认购资格，中国海外发展同步向联交所申请豁免第 15 项应用指引第 3 ( f ) 条的现有股东保证配额。

项目运营交由中海体系内两家公司分工：‌中海商业发展（深圳）有限公司‌担任运营管理统筹机构，‌环宇城商业管理（深圳）有限公司‌担任实施机构，并据此收取运营管理费。募集资金在认购专项计划全部份额后，将用于向集团收购项目公司全部权益、偿还项目公司债务、补充营运资金并支付相关税费；收购完成后，项目公司由 REIT 全资持有，不再并入中国海外发展报表。

千灯湖环宇城是中海环宇商业在华南的‌第一座环宇城‌，2016 年 9 月自主开发开业，落在佛山南海千灯湖商圈、广佛线礌岗站上盖，购物中心运营面积约 12 万平方米，与商业街、水景公园和住宅共同构成约 66 万平方米综合体，场内品牌近 300 个。

经营层面，据公开信息显示，项目 2025 年销售额约‌21 亿元‌、同比增长 12%，客流约 2000 万人次、同比增长 15%，公开报道出租率长期在约 99%，2023 年入选‌广东省级示范特色商圈‌。这些属媒体和地方披露口径，REIT 申报对应的评估值、最新出租率与租约结构，仍要以后续招募说明书为准。

这已是‌中海第二只商业 REIT‌。2025 年 10 月 31 日，华夏中海商业 REIT（180607，现登记名为华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金）在深交所上市，底层是同在佛山南海的映月湖环宇城，按 5.281 元 / 份发售 3 亿份、募集 15.843 亿元，是内地首单以‌" 收购—改造—提升—盘活 " 模式‌落地的消费 REIT。

两只产品沿用华夏基金加中信证券的同一班底，差别在于：首单走消费基础设施口径，装的是 2020 年收购原南海怡丰城后改造提升的项目；本次走商业不动产口径，装的是中海自主开发、运营近十年的成熟商场。

商业不动产 REIT 试点始于 2025 年 12 月 31 日证监会发布试点公告，购物中心、写字楼、酒店、公寓等被一并纳入，首批 4 只已于 2026 年 6 月 18 日上市，二季度以来商业不动产成为 REIT 申报主力，购物中心赛道已有‌大悦城、新城吾悦‌等项目在排队或获批。

中海管理层此前多次提到，正搭建‌" 前端 Pre-REIT 孵化、公募平台退出、成熟资产持续注入 "‌的多层次体系；截至 2026 年中报，公司手头仍持有数十座购物中心和甲级写字楼，可供后续培育、注入。