刚结束的 2026 博鳌房地产论坛上，国民经济研究所所长樊纲扔下一句话：

中国房地产正在经历一场市场化出清，价格调整速度显著快于日本当年，预计五到六年就能完成触底。

日本从 1991 年泡沫破裂到 2005 年见底，整整跌了 14 年。如果樊纲说对了，中国这轮从 2021 年开始的调整，触底时间只有日本的三分之一左右。

但他紧接着补了一刀：

触底不一定回升。

底到了，不等于春天来了。

过去二十年，房价靠三根柱子撑着：

货币放水、居民加杠杆、土地财政。

那时候的房子不是住的，是一张会涨的票据。

现在三根柱子全在撤。

M2 增速跌破 8%，居民杠杆率站上 60% 之后加不动了，土地出让金连年下滑。

接盘的换成了一批新人。

樊纲在博鳌观察到，一线城市豪宅的主力买家，正在变成 30 到 40 岁的科技、新能源、AI、半导体行业中坚。这批人用现金流买房，杠杆很轻，不赌升值，只看住着好不好。

当买家问的是 " 舒不舒服 " 而不是 " 能不能涨 "，房子就从投资品变回了耐用消费品。这是二十年未有之变。

日本当年跌了 14 年，病根在于银行捂着坏账不放，僵尸企业不破产，出清被拖成慢性病。价格阴跌不止，但旧的供给始终不死，市场迟迟无法出清。

中国选择了短痛。

恒大、碧桂园走市场化重组和破产核销，保交楼兜底，限购放开，利率压到低位。该暴露的风险集中暴露，该核销的坏账集中核销。

供给端收缩极其剧烈：

2026 年上半年，全国房地产开发投资同比下降 18.0%，新开工面积下降 23.4%，房企到位资金下降 20.2%，个人按揭贷款下降 24.9%，8 项核心指标全部两位数负增长。

供给缩得比需求还快，这正是出清进入后半段的典型特征。

更关键的是，中国有人接盘。

日本 90 年代之后找不到新买家，而中国的 AI、新能源、半导体赛道，这几年造就了数百万高收入的工程师、算法专家、硬科技创业者，他们恰好聚集在一线城市。

深圳信悦湾项目开盘两小时卖出百亿，刷新了当地顶豪速销纪录。

这批新钱，托得住一线核心资产的底价。

数据已经开始说话。

2026 年 6 月，一线城市新房价格环比上涨 0.1%，连续 5 个月上涨；上海同比大涨 3.1%，率先转正；70 城里房价上涨的城市增加到 20 个。

不到 5 年，中国房价的出清深度已超过日本前 8 年。

按樊纲的判断，触底大概率就在未来 12 到 18 个月。

想等房价触底后来一波大反弹的人，要失望了。

三台曾经推高房价的发动机，如今全部熄火：

城镇化率已到 67%，进城买房的增量在枯竭；M2 增速跌破 8%，货币的水不再流向楼市；居民杠杆率站上 60% 之后，老百姓加不动杠杆了。

没有宏观燃料，就没有 V 型反弹。

日本的剧本写得很清楚：

2005 年见底之后，房价没有反弹，而是在低位横了整整 8 年，价格止跌，成交慢慢回暖，指数几乎平移。

中国楼市的明天，大概率就是这个样子。

政策也早已定调。

7 月发布的《扩大消费 " 十五五 " 规划》，第一次把住房写进大宗耐用消费品，排在汽车家电之前。

紧随其后，公积金提取范围扩大到装修和物业费，北京把非京籍购房的社保年限从 2 年压到 1 年。

信号再明白不过：

房子的官方身份，从 " 会升值的资产 " 变成了 " 用来住的商品 "。

买房必赚的时代，被亲手终结了。

第一，只为住而买，别赌差价。投资品逻辑永久结束了。

第二，极致分化。上海内环、深圳南山、北京海淀这样的核心资产会率先筑底，而三四线的普通住宅还在下跌通道里。买错比不买更危险。

第三，财富在换轨。旧钱，地产、传统制造、低附加值外贸，在贬值；新钱，AI、新能源、半导体、生物医药、跨境出海，在增值。

樊纲提醒，AI 这类新产业天然高度集聚，城市之间的 K 型分化还会加剧。

对普通人来说，最重要的资产配置，可能不是买哪套房，而是把自己的职业和积蓄，挂到正确的轨道上。

END