睿思网讯：8 月 5 日，上海外高桥集团股份有限公司发布资产转让公告，将旗下四处保税区标准厂房注入中信建投 - 外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划，推进该机构间 REITs 的首轮扩募工作。目前对应项目公司股权已完成工商变更登记。

公告披露的转让标的分属四家项目公司持有，均坐落于外高桥保税区内，覆盖美约路、日阪路、芬菊路、法赛路、英伦路、俱进路等多个路段的标准厂房物业，对应房屋所有权及占用范围内的国有建设用地使用权一并转让。

就在本次公告发布前一个月，该专项计划 2026 年第一次扩募并新购不动产项目已在上交所获受理，拟发行规模 16 亿元。募集资金将用于专项计划资产池扩容、收购新增工业不动产，持续扩大挂牌经营性厂房资产规模。本次扩募的原始权益人为上海外高桥集团股份有限公司、上海外高桥保税区联合发展有限公司，计划管理人为中信建投证券。

这一专项计划最早设立于 2025 年 11 月 25 日，是全国首单以工业厂房为底层资产的机构间 REITs，也是上海地方国企落地的首单同类产品。首期发行规模 18.30 亿元，底层对应保税区内 4 个标准厂房项目，合计建筑面积 19.06 万平方米，发行时整体出租率 93.16%。入驻企业涵盖万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等，覆盖 IDC 数据中心、高端制造、生物医药研发多个领域，均可享受自贸区配套产业扶持政策。

工业厂房类物业租约周期普遍长于商办业态，租户留存稳定性更强，现金流可预期度更高，与机构间 REITs 的长期收益分配逻辑天然匹配。首期产品采用市场化询价发行，询价区间 17.76 亿元至 18.30 亿元，最终以区间上限足额发行，较底层项目公司股权估值溢价 3%。全期共有 21 家机构参与认购，覆盖保险资金、银行理财、券商资管、地方国资平台等多类资金，通过市场化定价实现了国有资产增值。

除这单机构间 REITs 外，外高桥集团此前已落地仓储物流类公募 REIT，形成公募 REIT 与机构间 REITs 并行的存量资产盘活矩阵。作为深耕保税园区开发三十余年的区域国企，外高桥自持大量成熟经营性物业，通过证券化工具回笼的资金可用于补充新建项目投入，推动企业从传统物业开发持有，向开发运营与资本运作并重的模式转型。

公司在公告中提及，本次资产证券化一方面可提升存量产业不动产流动性，实现资产市场价值与现金收益，形成产业不动产开发、运营、证券化、受托管理、再投入的循环运作；另一方面，公司继续作为受托运营机构主导园区产业组织，适配产业迭代的空间需求。本次专项计划实施有利于盘活存量资产、优化资产负债结构、拓宽权益融资渠道，对公司偿债能力无重大不利影响。

自持有型不动产 ABS（机构间 REITs）监管框架落地以来，底层资产品类已从保障性租赁住房逐步拓展至工业厂房、商业物业、仓储物流等多个品类，成为地方国企盘活存量经营性资产的主流工具之一。常态化扩募机制的落地，也让这类产品具备了持续滚动扩张的能力，可通过分批注入成熟资产放大存量盘活的效能。