大家好，我是地产高富帅。

这几年市场下行，房子难卖，业绩不达标老板拿营销 " 祭天 " 也无可厚非。现阶段，行业人才流动最大的恐怕就是营销条线，特别是集团营销一号位，压力是最大的。

房企拿地减少的背后，也是库存积压的体现，就连四大头部央企也未能幸免。多数房企很多城市几乎都在面临 " 背刺 "，拿新项目的盈利填补早期库存亏空。

很多早期深耕的城市，一两个项目的投资失误，加上这几年房价的持续下跌，导致很多房企在城市经营方面做出了妥协，逐步退出是明智之选。

这也就导致很多房企城市业绩差距悬殊，有些早期区域层面多个城市业绩总和，还抵不上一个省会城市单城业绩，城市分化已进入常态。

以上种种，最终导致营销总军团面临持续洗牌，市场上很多营销总必须面临职业抉择，要么下沉到项目，要么选择转行。

这一点对于早期全国化的房企表现最为明显，城市营销总们一边需要 " 背锅 " 一边还要忙着安顿好之前的旧部，集团营销总更是慌得一批，生怕老板哪天急眼了一锅端。

近期，地产一品塘持续关注广深市场动态，发现一波早期非常低调的房企渐渐开启了新一轮发展，其中稳健民企受到大家持续关注。

星河湾地产，作为第一批全国化发展的豪宅开发商，曾经的 " 豪宅教父 "，也是目前仍然活跃在江湖的极少数民营房企，开始了新一轮发展动态。

其中最大的动静莫过于集团营销总的变动，确实令小编有一些震撼，星河湾地产集团营销总在 5 个月之内连换两人，并且都已经离职。

要知道，星河湾本身就是一家老牌房企，在华南五虎集中地的广州市场，星河湾的招牌甚至于高于传统大牌房企，因为其骨子里定位就是专注豪宅。

只不过在高周转快速发展的近 10 年，这种豪宅基因是很难在规模增量方面实现可持续，前期已经有一个负面案例：泰禾集团的豪宅高周转策略已经失灵。

如果不是本次营销总频繁换人，小编确实已经很少关注星河湾了，这家房企虽然有 " 豪宅教父 " 滤镜，但是这几年的产品观感已经明显落后于主流。

地产一品塘独家获悉，刚加盟星河湾地产的姚杨已经在五月底离职，距离其入职仅仅一个月左右。

姚杨，80 后，2000 年毕业之后加盟了当时中介巨头中原地产，6 年时间的营销实操训练之后加盟了粤系民企龙光地产。

这个时期的龙光地产还是一个汕头本土小房企，从项目操盘手一直做到了营销中心副总经理，2014 年初加盟万达集团担任万达集团的营销副总经理，在当时万达属于绝对的高薪房企。

万达时间不长，姚总再次二进宫加盟龙光地产，这与龙光搬迁深圳总部准备全国发力有关，拉来创业元老也是这一时期很多房企老板的基本管理逻辑。

这一时期姚总已经担任龙光集团营销总经理，算是部门一号位了，这几年也是龙光全国布局的三年，不过值得关注的是，2021 年龙光集团合约销售额为 1402 亿元，同比增长 16.2%，2021 年初姚总还是离职了。

这一时期也是很多营销高管最特殊的时期，基本上核心管理层都是经历了一家房企从百亿到千亿体量的巨变，可谓是市场香饽饽，这一时期姚总加盟了广州方直集团担任副总裁。

这一时期还在发力的民企几乎有一个通病，就是底子太薄但是胆子很大，在经历了一年的民企暴雷高峰期之后，2022 年姚总选择加盟深圳稳健房企星河地产。

与早期高速发展的规模民企不同，星河有着超强存量资产支撑，还是非常值得深耕的平台。

可惜的是，加盟星河地产还未到四年，这锅背的有点太冤，从星河地产去年的业绩表现来看，确实可以用非常糟糕来形容。

2024 年，星河全年操盘额约 220 亿，位列行业第 40 名；而 2025 年仅前十个月，操盘额已骤降至 130 亿，预计全年仅在 150 亿左右。

2026 年刚刚开年不久，姚杨就直接离职了。加盟星河湾或许是一次机会，这家老牌豪宅开发商，在广州还有不少牌面。

不过最令人不可思议的，姚总加盟星河湾估计都没有任何水花，估计很多同事都还没来得及打招呼，现在系统上已查无此人。

更绝的是，星河湾地产集团营销总这个位置确实是烫手山芋，前集团营销副总裁刘少华也仅仅任职三个月。

老牌民企开启人才升级战略，这本来是一个行业转型期的正常企业管理策略，只不过放在星河湾的文化体系中，显得格格不入。

星河湾地产是一家典型的家族化管控企业，与其他粤系房企一样，如今的星河湾核心权力仍然在黄氏家族手中。

坊间素有传闻，黄老板的后备箱常备三个" 神器 " ——尺子、锤子以及手电筒，星河湾的所有项目都要被黄老板亲自丈量亲自检验，但凡有不满意的，黄老板手里的锤子当场就能敲下去。

这两年，站在星河湾台前的人，也逐渐从老板黄文仔变成了少东家黄健慧，作为总裁，黄健慧近期还在代表着星河湾奔走在各地。

她‌2007 年入职星河湾‌，最初负责材料采购，后来接手材料部，这段经历让她对产品品质有了深入了解 。

2016 年以副总裁身份亮相核心战略发布会，目前担任星河湾集团总裁 ‌，同时兼任广东省工商联兼职副主席、广东省政协常委等职务。

家族二代传承势必会迎来了经营历练的不同，在老一批高管逐步迎来退休之后，星河湾近两年也陆续开启了一轮高管大换防。

除去引入了两位营销高管之后，集团人力总也换人，前集团人力总何婴退休，前保利商旅综合管理部总监丁珍加盟星河湾担任集团人力总。

在城市总高管方面，近期更迎来了一波轮换潮。

前星河湾地产西安城市总 余阳调入沈阳，前 星河湾地产沈阳城市总 殷玉明调去汕尾，星河湾地产西安总经理迎来一位新人。

地产一品塘独家获悉，前旭辉太原运营副总曲永山已经加盟星河湾集团，并担任西安城市总。

西安城市总被换掉，对于去年开始就遭遇市场与口碑 " 毒打 " 的星河湾西安公司来说，可以说是早预料的结果。

星河湾布局西安数年，开发的项目不多，但是曲江星河湾在当年还是相当有牌面，但是二期入市以来，直接遭遇了降价与品质降低多重舆论危机。

不过从现场项目实景来看，这波市场质疑声真的不冤，整体产品审美感觉对比很多三四线城市项目都难以匹配，这与豪宅专家的称呼完全背道而驰。

这几年虽然很多同一批起家的民营逐步资金链承压，淡出，但星河湾的招牌仍然还在，在西北，华东等地，仍然还有新品面世。

但是很多人似乎与小编感受一致，星河湾的产品落后太多了，早期黄老板手工作业的那种精致感已经完全消失，保留的还是传统看中石材的审美范。

要知道拼石材已经是上个周期的豪宅逻辑，现阶段早就是高级设计语言与生活方式迭代时代，星河湾还在用老旧的产品运营思路维持着仅有的牌面。

看到近三年星河湾入市的全国项目来说，无论是品质呈现还是热度早已经与当年差距甚远，更是与现阶段顶豪头部民企鹏瑞集团拉开了不小距离。

总部来自深圳的民营房企鹏瑞集团，从深圳湾 1 号出发，开发经验并不长，但是凭借顶尖的国际化审美与超前的产品前瞻性，直接引爆了全国顶豪市场。

相对比星河湾地产，作为全国化布局的第一代民营房企，走到现在仍然还在吃老本， 如此看来，同样位于大湾区，广深两地民营房企格局可见一斑。

当 " 豪宅教父 " 的锤子，从当年砸出精工细节的刻度，变成如今敲碎职业经理人底气的重器，这家老牌房企的彷徨就已写在了脸上。

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地产一品堂，80 后 工科理工男 深漂 20 年 20 年猎头从业经历，17 年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人 + 再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。