2026 上半年的土拍市场，走出了 " 冰火两重天 " 之势。

一边是全国住宅用地供应持续收缩，土地成交规模同比下降两成；一边是核心城市土拍点状高热，甚至涌现出一波 " 地王潮 "，36 城至少拍出 14 个板块单价 " 地王 "。

以往，" 地王潮 " 背后是房企之间的规模之争，是对楼市价格和前景的看多。如今情况则有所不同，因房企对销售确定性要求提高，拿地高度集中于优质土地，加上政府土地供应 " 提质缩量 "，直接推高了核心地块竞争的激烈程度。

" 地王潮 " 再现

2026 年已然过半，全国楼市还在企稳过程中，土地市场却涌现出阵阵热浪。

据丁祖昱评楼市统计，今年 36 个一二线城市的招拍挂土地市场中，至少拍出了 14 个板块单价 " 地王 "，涉及深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州等城市。

深圳是本轮土拍热度的标杆城市。6 月 5 日，南山区粤海街道一宅地历经 291 轮竞价，由保利置业以 57.72 亿元竞得，溢价率达 150.74%，成交楼面地价 10.87 万元 / 平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录，较 2025 年的单价 " 地王 " 高出 29%。

杭州的板块单价地王，也不断被刷新。6 月 26 日，12 家房企争夺杭州市滨江区永久河单元地块，经过高达 243 轮竞价后，最终楼面价达到 5.16 万 / 平方米，一举刷新长河板块单价纪录，并创下上半年杭州宅地楼面价新高。

在苏州，涉宅土地的楼面价 " 天花板 " 也在攀升。5 月 29 日，苏州工业园区金鸡湖畔宅地经过 74 轮竞价，被中海溢价 30% 竞得，楼面价达到 6.9 万元 / 平方米，不仅成为苏州单价地王，也是整个江苏省楼面价最高的一宗宅地。

细看这些拍出高价的地块，普遍具有核心地段、低密度、中小体量三大特征。

克而瑞地产研究表示，上半年典型的高溢价地块，大部分地块位于城市核心板块，且部分板块宅地已长期断供；同时，多数地块容积率较低，产品形态天然指向低密大平层、洋房乃至墅级产品。此外，地块用地面积普遍较小，降低了房企的决策风险。

即便不看这些 " 金字塔尖 " 的选手，今年土拍市场整体的溢价率也在提升。

克而瑞数据显示，2026 年 1～6 月，典型 15 城涉宅用地平均溢价率达 13.23%，6 月单月更是攀升至 30.13%。上半年，一线城市的平均溢价率为 14.7%，6 月单月跃升至 63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心动力。

土拍市场热浪涌现，似乎与楼市整体行情有所背离。当前，全国楼市仍在止跌回稳过程中，除了核心城市的二手房及改善新房，不少地方楼市成交依然低迷。在此之际，房企为何不惜重金在核心城市拿地，背后有何逻辑？

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近期多个城市土拍升温，核心地块溢价率及楼面价纪录屡被刷新，背后有两方面原因。一是在供地端，地方政府普遍加大核心区低密优质地块出让，稀缺性推高了竞争强度。二是在投资端，房企出于去化压力和利润考量，将有限资源集中投向高能级城市核心板块，以抵御市场波动。

此外，价格管制系统性松绑，打开了房企的盈利空间，叠加 " 好房子 " 政策不断推出，推高了对未来产品价格的预期。不过，这些 " 地王 " 项目并非没有开发上的隐忧。

克而瑞表示，在部分核心城市，售价 " 天花板 " 客观存在，房企需要在地价、建安成本与限价之间平衡盈利，过度堆砌配置可能挤压利润空间。另一方面，高端产品的品质兑现存在不确定性，若实际交付品质与市场预期存在差距，会影响项目口碑与去化。

土拍分化加剧

上半年 " 地王潮 " 涌现的另一面，是全国整体土拍市场仍在缩量。

根据中指研究院数据，2026 年上半年（截至 6 月 26 日），300 城住宅用地推出规划建面 15885 万平方米，同比下降 20.9%；累计成交面积 12741 万平方米，同比下降 23.7%；土地出让金合计 5447 亿元，同比下降 31.4%。

这意味着，上半年 300 城住宅用地供应、成交均下降两成，土地出让金则下降三成。

克而瑞也表示，2026 年以来，各地持续践行 " 控增量 " 的路线，行业去库存力度强于往年。上半年，二三线城市积极落实 " 控增量 " 要求，减少房地产用地供应，其中二线城市在 2021 年前的上一扩张周期，供应了过多土地，如今控制力度也更大。

控制土地供应总量、平衡楼市供需的同时，土地成交的整体价格也在下降。克而瑞数据显示，上半年，全国 300 城招拍挂出让的纯住宅用地，平均成交楼面价为 4457 元 / 平方米，同比下降 16%，其中一二线城市同比分别下降 13.8% 和 11%。

由此可见，本轮 " 地王潮 " 的出现并非普涨，而是市场 " 极致分化 " 的表现。在硬币的另一面，一些三四线城市土地市场几近 " 冰封 "，成交规模明显下滑，甚至出现流拍现象；整体地价并没有上涨、反而下降，也间接印证了这一事实。

对此克而瑞总结称，上半年房企高价拿地，并非上一轮行业周期 " 地王潮 " 的简单重演，而是在行业深度调整期，对确定性、入场资格、生存权的争夺。因核心城市核心地段具备稳定的去化预期，被房企视为资金避险的 " 确定性资产 "。

" 这一轮的地王潮，和过往周期有着本质区别。" 丁祖昱评楼市称，一方面，本轮拿地房企多是央国企，而行业整体投资仍以收缩为主；另一方面，房企拿地呈现 " 非核心不投、非优质不拿 " 的特征，争夺 " 地王 " 本质上是抢占未来销售的确定性。

当前，无论是卖地的城市，还是拿地的企业，都在向头部高度集中。

从城市层面看，根据中指数据，上半年截至 6 月 26 日，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重达 61%，头部的杭州、上海、北京出让金分别为 432 亿元、395 亿元、340 亿元，广州、深圳出让金均近 300 亿元，行业资金高度向核心城市集中。

从企业层面看，上半年 22 城累计拿地金额中，央国企占比为 54%，一线城市及厦门等地央国企占比更是超过 60%；地方国资占比 25%，较 2025 年全年降低 6 个百分点，托底效应逐渐减弱；民企占比 17%，整体仍处于偏低水平。

整体而言，上半年土拍呈现 " 规模收缩、热度分化、地价平稳 " 的特征。展望后市，土地供应端 " 控量提质 " 的基调不会转向，一线及强二线城市核心区有望迎来更多优质住宅用地入市，以稳定预期；三四线城市及一二线城市的郊区，土地市场仍将面临压力。

( 本文来自第一财经 )