5 月 10 日，保利海韵以 90 秒售罄的首开战绩，彻底点燃海珠楼市！

时隔半个月，据二娃观察，这个热度始终只增不减。

为啥捏，害，还不是因为最近噼里啪啦不断有粉丝滴滴我们——

「保利海韵什么时候再推啊，有没有价格出来」

「还要继续等吗，加推户型会有变化吗，海珠其他楼盘还有优选吗」

「就这个预算，五六百万的，除了海韵，还能在海珠买什么房」

「不行啊，海韵交楼太慢了，有没有准现房推荐啊」

「除了海韵，还有没有近地铁 + 名校 + 新规 + 商业 + 花园、又便宜、性价比拉到顶顶顶的海珠楼盘！！PS：刚需买得起的！」

……

好了，你们成功了，我是一个 " 不堪其扰 " 的人。

今天，我就来跟你掰扯清楚这回事——预算 500-600 万左右，在海珠到底有什么选择，依据你们的种种偏好，怎么选好？

首先，需要厘清一个问题。

当下，海珠有什么新盘，符合这个价格段预算的刚需 / 一步到位改善的楼盘，又有多少。

据不完全统计，目前海珠区在售的一共有 28 个新房项目。而这其中，刨除掉东部、中部琶洲樾 · 华樾、琶洲南 TOD、保利天奕、广州地铁地产 · 珑璟台、中海大境等纯改善豪宅盘；

属于刚需 / 刚改 / 一步到位改善的，起购门槛锁定在 600 万以内的，大概有 8 个网红盘。

如图，按照起购门槛，从低到高依次是：

广纸板块的越秀熙悦江湾，石溪旧改附近的中建天钰，建面约 80+ 平三房起步价 420 万起；

南洲片区的中交天翠，建面约 93 平三房起步价在 430 万起；

位于晓港公园旁边的越秀桂悦东晓，建面约 88 平三房起步价 480 万起；

双地铁燕岗附近的保利燕语堂悦，建面约 92 平三房起步价 500 万起；

预算再拉高点，就是首开基本被扫光的保利海韵，建面约 92 平起步价 510 万起，当然，现在三房也没啥货，亟需加推，放在这只能作为预备役参考参考；

想在海珠买三房小户型的备选库，基本都在上面了。

后边越秀江湾潮起和绿城馥香园，三房全部卖空，江湾潮起在售最小也要 100 平四房，绿城馥香园在售最小 105 平四房，起购价直接拉到 550-620 万起。

所以说，你想在海珠买新房，起码预个 420 万以上；550 万以下，四房基本就不要想了。

当然，不排除偶尔会有惊喜价掉落，想要快准狠捡漏的，欢迎滴滴二娃

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把他拉进你们的朋友圈，别的不说，二娃搜罗楼盘消息，包括学校官宣、商业进驻、限时特价折扣等等，总是最快的！

抢房，我们是认真的！！

有朋友可能会说，买房肯定不止看价格排序，这样太简单粗暴了！

毕竟，学校、密度、产品、交通、遛娃的地方、商业、周边的城市面貌，每一个因素，不同买家心中都有不同的衡量尺度。

碰巧，这两天我暴踩近 10 个盘，码了一张非常详细的海珠红盘选筹对比图。

包含在售面积段、每个面积段的价格区间、对口学校、分组情况、地铁距离、商业配套、园林、交楼时间、以及楼盘综合的优缺点……

预算 600 万内的刚需 / 刚改族，你看这张表格就够了。

滴滴二娃

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如果你没 get 到这张图的含金量，我举个栗子。

对于鸡娃家长来说，房子有名校明牌加持，胜于一切！

那么，对口学校已亮牌宝玉直的保利燕语堂悦、越秀熙悦江湾、越秀江湾潮起，纳入五中附小招生范围的中交天翠、绿城馥香园等，都是考虑范畴（具体入学情况请以当地教育局最新招生政策为准，下同）。

但这里头，鸡娃和鸡娃之间又不一样。

有人尤其注重小学教育；有人觉得小学、初中必须一以贯之，名校一条龙得稳步推进；

又有人觉得小学不咋重要，初中才是分水岭，可以适当降低小学标准，但小升初分组的含金量必须提上来。

所以，这里面选房思路估计得分出好几条，比如——

宝玉直 + 第三组分组的保利燕语堂悦，或许才能彻底打到 " 处女座 " 宝爸宝妈的心坎。

为啥捏，小学名校，第三组又基本是海珠区小升初摇号分组含金量最高的，五中、江南外国语、海外实、四十一中等区一线重高全在里头；

再怎么分流，你都在名校圈。这种前提下，保利燕语堂悦单价高点，三房楼层差点，家长也能咬咬牙接受。

狠狠砸下 500 万，买 90 平三房的天地楼层，只为不要耽误孩子的求学路。

但这方面，有些家长却是走的另一个路子。比如——

中建天钰对口红棉小学，区区市一级，可人家摇号分组同样能上第三组，这怎么能不算弯道超车！

而同样预算 500 万，我可以在中建天钰买 100 平四房，有楼层可选，还立剩几十万，不香吗！

又或者看看越秀熙悦江湾，小学有宝玉直牌子，分组第三组，同样镶金一样的教育资源。

另外，这个项目附近还有一块九年制学校用地，据内部爆料，广州四大名校之一会进驻，华附校长已经提前调研了三四次，估摸着第二三季度就会官宣。

这怎么能不算是一种优中选优、双重保障！

我猜，这样的选筹结论，也会引发一些粉丝朋友不满意。

「唉，熙悦江湾在广纸，老海珠还是喜欢江南西、昌岗、燕岗这些自带烟火气的成熟商圈，而且楼层啊、密度啊、花园，肯定要综合考量的嘛！

一股脑 all in 学校，还不如买学位壳。房子，说到底是住人的，舒舒服服才行。」

这么想也没有错，那么，容积率低于 4、自带内外双公园的的保利海韵，又会成为这些宝子的前置选择。

绿城馥香园

这时候，是不是得有人举手提问：

「诶，听说保利海韵后续加推户型使用率没有那么高了哦！」

好好好，那么，绿城馥香园、桂悦东晓、中建天钰等使用率已经确定且相对扛打的项目，是不是得被部分人端上桌了。

最后，肯定有人着急稳定、着急读书想要个准现房，或者明年就能收楼的房子吧？

最快今年能交房的保利燕语堂悦，即便单价贵，楼层没得挑，可能还是会成为部分人考虑再三后的首选。

选房就是这样，在有限的预算中不可能让你面面俱到，只能一边得一边舍，多方权衡下得到一个所谓的「最佳答案」。

如果你实在拿不定主意，这个超级详细的海珠选筹指南，你值得拥有。

滴滴二娃

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