文 | 张佳儒

编辑 | 刘振涛

在 A 股市场上，提到 " 股王 "，很多人首先想到的便是贵州茅台，公司股价长期稳居千元以上，堪称市场标杆。你知道吗？A 股市场上，还曾有一只万元股，这只股票就是豫园股份的前身豫园商场。

3 月 23 日晚，豫园股份这家曾书写 A 股传奇的老牌企业，交出了上市 34 年首次亏损的成绩单，归母净利润亏损近 49 亿元，由盈转亏。

对于亏损主因，豫园股份曾在预亏公告中解释，公司对部分存在减值迹象的房地产项目及商誉等计提资产减值准备。为了去库存和回笼资金，公司复合功能地产业务实际销售价格和毛利率同比下降。

豫园股份这场近 49 亿元的 " 窟窿 "，很大程度上源于过去多年 " 重资产、大并购 " 战略积累的风险集中释放。

目前，豫园股份正在推进 " 瘦身健体、聚焦主业 " 战略，试图通过业务结构调整走出困境。那么，豫园股份的业绩何时能企稳回升？转型阵痛还要持续多久？

上市 34 年迎首亏，三大板块营收全下滑

对很多老股民来说，豫园股份是和 " 老八股 " 一起走进记忆的。1990 年 12 月 19 日，上交所开业，共有 8 只股票上市，俗称上海 " 老八股 "。

豫园商场是 " 老八股 " 之一，为 " 中华商业第一股 "。1992 年 5 月 26 日，上证指数达到全年最高点 1429 点，豫园商场的股价最高上涨至每股 10500 元，成为首只万元股。

也正是在 1992 年，以豫园商场为基础重组的 " 豫园商城 " 在上交所上市，沿用豫园商场的股票代码。2017 年，公司更名为 " 豫园股份 "。

按照 1992 年上市计算，豫园股份在资本市场上走过 34 年，这期间，公司业绩波动较大，多个年度营收净利润双降，但归母净利润亏损还是头一次。

2025 年报显示，豫园股份营收 363.73 亿元，同比下滑 22.49%，归母净利润亏损 48.97 亿元，上年同期盈利 1.25 亿元。

从收入结构来看，豫园股份产业运营、商业综合运营与物业综合服务、物业开发与销售三大板块营收全线下滑，分别降 23.41%、20.79% 和 19.82%。

其中，产业运营板块是核心板块，营收 260.65 亿元，占全年营收的 71.66%，该板块包含珠宝时尚、餐饮管理与服务、时尚表业等子板块。其中，珠宝时尚是绝对核心，营收 227.34 亿元，营收金额同比下滑 24.16%。

更值得警惕的是，豫园股份利润端的恶化速度远超营收降幅。2025 年前三季度，公司归母净利润为亏损 4.88 亿元，全年却亏损 48.97 亿元，第四季度单季度亏损超 44 亿元。

发生了什么？监管曾在豫园股份披露 2025 年预亏公告后，要求公司就利润端的变动解释合理性。

豫园股份解释几大原因，包括产业运营板块毛利额下滑、复合功能地产业务售价和毛利率下降、房地产项目存货计提资产减值准备、投资性房地产公允价值变动减少等。

比如，考虑到房地产项目销售价格走低，豫园股份在 2025 年末对旗下房地产项目存货进行全面减值测试，最终计提资产减值准备约 13.4 亿元。

值得注意的是，豫园股份作为一家老字号商业起家的企业，为何将大量资源押在地产开发上？这场亏近 49 亿元的 " 窟窿 "，究竟是短期市场波动所致，还是长期战略错配的结果？

要回答这两个问题，还需回到豫园股份近二十年的关键转折点，也就是复星系入股后的 " 买买买 " 时代。

持续 " 瘦身 "：豫园股份还要痛多久？

在豫园股份发展史上，2002 年也是一个关键转折点。这一年，豫园股份启动混改，复星系获得公司 20% 股份，成为公司第一大股东。自此，公司开启了从传统商业向多元化消费产业转型。

比如，豫园股份加速老字号品牌国际化，2005 年拓展南翔馒头店等餐饮业务至东南亚和日本；2006-2008 年，推进 " 精致豫园 " 景区升级，并整合成立老城隍庙餐饮集团。2013 年组建珠宝时尚集团，此后逐步构建起覆盖餐饮、黄金珠宝、文旅等领域的消费生态。

复星系改造豫园股份的重头戏，发生在 2018 年。当年，豫园股份通过发行股份方式完成重大资产重组，以约 240 亿元的总对价，向复星系等 16 名交易对手购买其合计持有的 24 家地产项目公司的全部或部分股权，以及黄房公司持有的新元房产 100% 股权。

彼时，豫园股份提出 "1+1+1" 发展战略，即 " 快乐时尚产业 + 线下时尚地标 + 线上快乐时尚家庭入口 "。公司表示，重组注入的复合功能地产业务成为公司构建快乐时尚产业集群、线下时尚地标业务的重要支撑。

这起重组后，复星系从大股东变成实际控制人。在复星系主导下，豫园股份继续 " 买买买 "。

方正证券研报显示，2018 年后，豫园股份连续收购松鹤楼、如意情、DJULA、IGI 国际宝石学院、上海表业、海鸥表业等 10 余个海内外品牌与企业，在珠宝、化妆品、酒业、宠物、手表等赛道不断拓展。

复星系的 " 买买买 " 扩张模式，为豫园股份注入了丰富的品牌资源与国际化视野，助力公司从单一商业体向覆盖多领域的生态化平台跃升。然而，复合功能地产业务注入豫园股份，也使得公司的资产结构显著 " 重 " 化，近两年迅速由 " 战略支点 " 转为 " 财务包袱 "。

这一压力在 2024 年已显现出杀伤力。2024 年，豫园股份归母净利润 1.25 亿元，同比下降 93.81%，扣非净利润巨亏 21.09 亿元。

对于业绩变动原因，豫园股份提到复合功能地产业务加速库存去化和资金回笼，导致物业开发与销售业务毛利率同比下降 ; 对部分存在减值迹象的房地产项目及商誉等计提资产减值准备。

进入 2025 年，风险进一步集中释放，豫园股份因相似的原因巨亏近 49 亿元。不同的是，2024 年，公司靠非经常性损益维持归母净利润盈利，比如退出全资子公司株式会社新雪股权，出售上海真如（星光耀）广场、会景楼等部分非核心资产，获得资产处置收益。

面对业绩困境，豫园股份提出 " 持续瘦身健体、聚焦核心产业，赋能主业发展 "。2025 年，公司关停非盈利线下门店、出售低效资产，退出非核心业务，集中优势资源聚焦珠宝时尚、文化饮食、汉辰表业等高潜力、高增长、高协同的核心产业。

具体到地产相关业务上，豫园股份实施 " 拥轻合重 " 战略，加大存量非核心项目退出力度的同时，进一步聚焦文商旅、产业办公和高端住宅场景，打造商管和物管的底层资产运营核心能力。

那么，豫园股份的业绩何时能企稳回升？转型阵痛还要持续多久？多家券商分析师认为，豫园股份 2026 年归母净利润将转正。

比如华泰证券分析师表示，考虑到公司仍处于地产板块剥离期，对地产业务的动态剥离减值对利润有所拖累，但幅度或逐步缓解，预计 2026 年至 2027 年豫园股份归母净利润分别为 2.7 亿元、9.3 亿元。

从 " 万元股 " 的传奇到 " 首亏近 49 亿 " 的困境，豫园股份三十多年的资本旅程，是一家老字号企业在时代浪潮中的扩张与探索。如今，转型已在路上，这家 A 股传奇企业能否快速走出亏损泥潭，值得市场关注与期待。

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