■填补京东在全球化基建领域的上市空白

■形成多元化的股权结构

■已提前启动海外市场布局

  作者 | 一琳

编辑 | 陈秋

另镜 ID：DMS-012

看懂京东，再添新维度。1 月 26 日，京东产发正式向香港联合交易所递交上市申请文件，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际。

作为京东集团供应链生态的 " 压舱石 "，京东产发的 IPO 从来不止是一家企业上市叙事，它填补了京东在全球化基建领域的上市空白，更成透视中国新经济基础设施行业资本化路径的关键切片。若成功挂牌，京东集团、京东健康、京东物流、京东工业和京东产发将为全球合作伙伴展现一个清晰透明的京东产业体系。

京东产发起源于 2007 年京东自建物流体系，2018 年独立运营后逐步形成 " 基础设施解决方案 + 资产运营 + 基金管理 " 的三元业务结构，2023 年至 2025 年前三季度，其营收累计约 93 亿元，在低调布局中走出了一条稳健的增长曲线。

截至 2025 年 9 月 30 日，京东产发基建版图已悄然铺展至全球，国内 29 个省级行政区、境外 10 个国家和地区，285 个现代化基础设施资产星罗棋布，2710 万平方米总建筑面积、1215 亿元资产管理规模，构成了它的硬实力底盘。在亚太地区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中，它分别稳居前三与前二，成为隐藏在新经济背后的 " 基建支柱 "。

如今，随着 IPO 申请递交，京东产发从幕后走向聚光灯下。这场叩关港交所的博弈，最终能否获得资本市场的青睐，仍待市场给出最终答案。

京东资本板块再度扩容

在此之前，刘强东已成功掌控京东集团、京东健康、京东物流、德邦物流四家核心上市公司，加之 2025 年 12 月刚登陆资本市场的京东工业，一个覆盖电商零售、智慧物流、健康医疗、工业服务、基础设施建设的业务版图，已然清晰成型。

据招股书披露，截至上市申请提交前，京东集团通过其全资子公司合计持有京东产发已发行股本总额的约 74.96%，稳居公司第一大股东之位，牢牢掌握着绝对控股权。作为京东集团的核心控制人，刘强东不仅通过多层股权架构间接实现对京东产发的掌控，还通过直接持股的方式进一步加固控制权，形成双重保障，确保京东产发与京东体系的深度绑定与战略协同。

值得注意的是，除了京东集团的绝对主导，京东产发背后也汇聚了一批知名投资机构，形成了多元化的股权结构。其中，华平投资与高瓴资本各持有京东产发 6.47% 的股份。此外，红杉中国、贝莱德等国际知名机构也持有少量股份，进一步为京东产发的资本实力与发展潜力背书。

京东集团的高比例持股，以及知名投资机构的加持，意味着京东产发在项目获取、客户资源、融资渠道等核心发展维度，将持续获得强力支撑。

例如，在业务协同层面，2025 年前三季度，京东物流便为京东产发贡献了 28.7% 的收入，而 2023 年和 2024 年的收入占比则更高，均超过 35%。这种内生性的生态协同不仅有效保障了京东产发业务的稳定性，也为其进一步拓展外部客户、扩大市场份额奠定了坚实基础。

三元业务协同驱动

目前，京东产发的核心业务围绕现代化基础设施的全生命周期展开，形成三大相互支撑、协同发展的业务板块，其主营业务可明确概括为基础设施解决方案、资产价值提升及基金 / 合伙投资平台管理。

其中，基础设施解决方案是公司的核心收入来源，也是业务发展的基石，2025 年前三季度该板块贡献收入 26 亿元，占同期总营收的八成以上，主导公司收入格局。具体来看，该板块涵盖租赁服务、物业管理及增值服务三大细分领域，服务对象广泛覆盖第三方物流、电子商务、制造、零售等新经济行业企业。

凭借高效的资产运营能力，截至 2025 年 9 月 30 日，公司已竣工资产的期末平均出租率超过 90%，其中稳定运营资产出租率更是高达 93%，较新经济领域行业平均水平高出约 10 个百分点，充分彰显了其在基础设施运营领域的核心优势。

基金 / 合伙投资平台管理业务则是京东产发轻资产转型的核心方向，近年来发展势头迅猛，成功为公司打开轻资产盈利空间。截至 2025 年 9 月 30 日，公司已主导设立 5 只核心基金、1 只开发基金、1 只收购基金及 1 个合伙投资平台，相关管理规模占公司资产管理总规模的 33.7%。

三大业务板块的协同发展，直接支撑了公司财务状况的整体表现。在营收规模方面，京东产发保持持续扩张态势，2023 年、2024 年及 2025 年前三季度，营收分别达到 28.68 亿元、34.17 亿元、30.02 亿元，其中 2025 年前三季度营收同比增长 21.2%，收入增长势头稳健。

受重资产模式下投资物业公允价值变动的影响，京东产发在国际财务报告准则下的净利润处于连续亏损状态，如果扣除公允价值变动的影响，2023 年、2024 年及 2025 年前三季度净利润分别为 2.6 亿元、5.3 亿元和 8.2 亿元。

IPO 募资加码全球化布局

此次赴港上市，京东产发拟通过募资净额推进境内外业务扩张与能力升级，其中海外布局成为核心战略方向。

据招股书规划，此次募资净额将主要用于四大方向：一是未来 12-36 个月拓展海外战略物流节点基础设施网络及组建全球人才团队；二是同期提升中国境内资产网络密度与质量，强化核心区域布局；三是未来 12-48 个月升级解决方案及服务体系，增强客户吸引力；四是用于一般公司用途及营运资金需求。

从募资分配可以看出，海外扩张是此次上市的核心诉求之一，而这一战略选择与全球供应链重构的行业趋势高度契合。

事实上，在此次赴港上市、明确海外募资重点之前，京东产发已提前启动海外市场布局，且目前已取得初步成效。截至 2025 年 9 月 30 日，公司在海外 10 个国家和地区拥有 53 个基础设施项目，总建筑面积 168 万平方米，海外资产管理规模占比从 2023 年初的 3.7% 快速提升至 12.8%。

不过，在全球化扩张稳步推进、整体业务持续发展的背后，京东产发面临的各类风险因素同样不容忽视，需重点关注并妥善应对。

首先是行业竞争风险，当前国内供应链基础设施行业竞争日趋激烈，普洛斯、万纬物流等头部企业持续加码布局，同时传统地产商也纷纷跨界切入，市场竞争压力不断加大。

其次是上文提到的客户集中度较高的风险。2025 年前三季度，公司前五大客户贡献的收入占比达 36.3%，其中最大客户京东物流的收入占比更是高达 28.7%。对单一核心客户的高度依赖，可能导致公司业绩稳定性受到影响，若未来京东物流的业务需求发生波动或调整，将直接对公司的营收规模与盈利水平造成冲击。

另外，海外业务拓展过程中的各类潜在风险也值得高度警惕，不同国家和地区的地缘政治、政策法规、文化差异等因素，可能导致项目落地周期延长、盈利回报不及预期。而随着未来募投项目的进行，全球人才团队的组建与本地化运营能力的提升，也需要长期投入与磨合。

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