每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

周月莉的动作，干脆利落。

1 月 22 日，未来城 · 星寰时代公示了报规图。这是她执掌未来科学城置业后，独立操盘的处女作。

从拿地到出图，仅花了 2 个月时间。

这个速度，甚至把中建智地也比下去了。

中建智地拿下歇甲村地块，比星寰时代早了 20 天，报规图也是在同一天公布，但案名未发布。

对于未来科学城置业而言，星寰时代的分量很重。

前些年，它主要以参股的形式，与诸多全国性品牌地产商，在昌平楼市合作，如：中海地产、中建智地、越秀地产，等等。

周月莉深度参与其中。

现在，她要为未来科学城置业打造自己的作品。

星寰时代刚刚拿地时，周月莉的朋友圈，迎来了一众地产大佬的点赞。

在男人主导的地产江湖里，她是少有的女将。

星寰时代的骨相很好。

它由 0002、0003 两个住宅地块构成，用地面积约 2.86 公顷，地上建面 6.35 万㎡，面宽共计 240 米、进深约 80 米，容积率 2.17。

一共规划 15栋住宅，很清爽，两排楼平行排列。

对照土拍文件，它的报规图传递出几个关键信息：

一、东西两地块指标打通

原规划：西地块占地 1.87 万平米，地上建面   4.02 万平，容积率 2.15，限高 80 米；东地块占地 0.99 万平，地上建面 2.19 万平米，容积率 2.2，限高 60 米。

报规图：东西地块指标合并了，地上计容建面 6.2 万平米，不计容建面 1456 平米，容积率变成了 2.17。

它在建筑限高上也很克制，最高只有 54.75 米。

为什么这两块地可以 " 合并 "？

土拍文件里埋下了伏笔：居住用地为同一实施主体时，在建筑规模总量不变的前提下，两地块之间可统筹地上建筑规模指标。

二、街坊路从 "直线 "变 " 曲线 "

星寰时代西地块里，有一条街坊路。

它南北走向，呈 "S" 型，宽 8 米。虽然它计入土地出让面积，但不计入绿地率。

原本，这条街坊路的规划，和英泽路是平行的，直线、向西北微斜。

将街坊路变弯，这是开发商通常的做法，可以参照的案例蛮多：朝阳区的中海万吉玖序、金茂满矅、紫京宸园，等等。

按照道路管理规定，街坊路作为城市道路的一种形态，是不允许封闭的。

但北京现有街坊路的项目，基本都有一个共同点：对街坊路进行封闭管理。

花姐判断，星寰时代的街坊路管理，会依葫芦画瓢。

三、两地块实现了连通

星寰时代的东西两地块地下，实现了连通。

从图纸上看到，两地块中间的英泽路北段，有两条黑色的虚线，那就是连通的位置。

它长 20 米、宽约 14 米，位于负一层。

在北京，这种将双子地块地下连通的楼盘，并不多。

之前，只有三个先例：海淀保利半壁店项目、通州的中建运河玖院、以及大兴区大兴集地的 021/022 项目。

这种做法，主要是让地块之间的车库交通更为顺畅。

四、完备的生活体系

星寰时代的大门及会所体系，集约、完整。

1、大门有三座。0002 地块的西北门、东门，和 0003 地块的西门。其中，东西两个主大门正对着。

这会产生一个小弱点，两块地的车库出入口正对着，且与两个人行大门很近，会出现人车交织的景象，交通安全需要多注意。

2、大门造型。由于图纸不太清楚，线条复杂。花姐大致勾勒出，东西地块的大门装饰架构面积很大，把人行和车库入口包进去了，让大门区域显得十分气派。

C、会所。东西地块各有一个邻里中心，高 6.8 米。西地块的 2-4，通过风雨连廊把它们串联起来。西区的大门南侧，还有一条下狭长的下沉庭院。

花姐认为，对于一座只有 6.2万平米建面的住宅，星寰时代在生活配套体系上是花了功夫的。

五、昌平首个 " 四件套 " 赠送

星寰时代拥有典型的好房子元素。

在昌平楼市，它在阳台设置上做了一些突破。

1、它的南向做到了通面内嵌式阳台，进深 1 米和 1.8 米组合，封闭、赠送一半面积；

2、北面为设备阳台，进深 1 米，大户型设备平台有 2 个，小户型通面；

3、部分楼栋设花池阳台——全赠送，分布在西区的 1#，东区的 2#。它们都是 18 层，视野非常好；

4、端户有飘窗，主要是将中央景观纳入眼底。

简而言之，星寰时代的赠送面积有四件套：内嵌阳台 +设备阳台 +花池 + 飘窗。

之前，昌平楼市只有三件套：内嵌阳台 + 设备阳台 + 飘窗，且南向内嵌阳台没做到通面。

有了对比之后，星寰时代的性价比就出来了。

六、最低 400万元上车

星寰时代共计 647 户住宅，户均建面 95.55㎡。

它会出什么产品呢？

星寰时代喊出了口号：" 献给向上青年 "，将客群锁定在 28-38 岁的产业新贵与通勤刚需。它的西北方向，离地铁 17 号线未来科学城站约 600 米。

花姐推测，它的户型面积为 78平米、90平米、100 平米、110 平米和 126 平米，最低 400 万 / 套可上车。

它的售价，可以参照北京国贤府。

北京国贤府二期于 2025 年 4 月开盘，供应 850 套，网签 526 套，成交均价 5.26万元 / 平米。

其中，80 平米一下户型供应 71 套、网签 57 套；80-90 平米供应 80 套，网签 66 套；90-100 平米供应 86 套，网签 53 套；100-110 平米供应 307 套，网签 155 平米；120 平米和 130 平米零供应。

由此可见，它卖得最好的，还是 100平米以下户型。

星寰时代有一个对手，往南 4.6 公里的中建歇甲村项目，户型为 78 平米、97 平米、107 平米、116 平米、126 平米和 140 平米。

它们是堂兄弟关系，在营销策略上，花姐估计会采取差异化。