每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

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北京昌平楼市，开始了新一轮竞逐。

1 月 22 日，未来科学城置业和中建智地，双双亮出了报规图。

项目分别是，未来科学城南区 0002、0003 地块，案名也在同一天公布——未来城▪星寰时代；歇甲组合地块（0038、0046、0035、0043、0044、0045），案名尚未公布。

双盘同一天亮相，昌平楼市年初的火药味，渐浓起来。

不止于此，另一个位于东小口的龍樾海序，也在加紧筹备中，规划图亮相，已进入倒计时。

这三个 " 火枪手 "，仅凭好地段这一项，就打破昌平楼市一年来的沉寂。

从总平图看，未来城 · 星寰时代共规划了 15 栋住宅楼，647 户；歇甲组合地块共规划 18 栋住宅楼，832 户。

户型方面，二者的赠送尺度相仿：南向通面内嵌阳台；北向有至少两处设备平台；部分边户侧面有飘窗。

它们最终的规划方案，都将在春节前敲定，预计于 3 月份正式亮相。

除了入市节奏同频外，这三个项目至少还有两个共同点：1、均在昌平东南部，区位很好；2、产品均定位刚需 + 改善。

它们的到来，将昌平楼市 " 冰与火 " 的格局，映射得愈发明显。

花姐认为，凡是位置好、有地铁概念，且好房子元素多的项目，将成为今年昌平楼市主力军；反之，则将进入一个漫长的去化路途。

从目前昌平各家在售新盘的表现看，受影响最大的，以靠近昌平城区的项目为主。

最直接的，如住总清樾府和国誉燕园朗润——两个位于六环边上的项目，均为大体量刚改盘。

前者由北京城建旗下的住总集团子公司开发，目前一、二期均已入市，但网签十分不理；后者则由北京城建旗下子公司操盘，早在去年 6 月份就取证，至今仍无开盘动向。

如今，强敌来临叠加市场现状，它们想要在今年的市场中逆袭，难于登青天。

图说：未来城 · 星寰时代总平图

图说：歇甲组合地块总平图

辣眼的网签数据

关于住总清樾府的最新话题，是它二期的网签数据。

自去年 12 月中旬二期 16 栋住宅楼全部取证以来，一个多月过去了，网签成绩十分辣眼——供应 304 套，网签 1 套，面积 88.33 平米，成交价 3.645 万元 / 平，金额 322 万元。

这里面除了网签套数，更关键的在于成交价格，较 5.5 万元 / 平的预售价，打了 66 折。

如果将这个成交价，再对比一期 4.3 万元 / 平的成交均价，相当于打了 85 折。

这难免让外界质疑，住总清樾府在二期身上，似乎要降价到底，背刺一期业主。

其实，自住总清樾府入市以来，它就一直位列昌平去化过慢楼盘的序列中。

一期早在 2024 年 7 月 19 日取证，供应 416 套房源，截至 1月 20 日网签 229 套，成交均价 4.3 万元 / 平，金额 9.3 亿元。

一年半的时间，去化率将将过半。与建发观堂府等项目比，差之甚远。

为了增强住总清樾府的市场竞争力，住总清樾府董事长宋磊和他的团队，在去年 10 月份，将三期 0006 地块进行了调规。（详见《住总地产调规，老业主悬了》）

在公区方面，植入了更多的好房子元素：首层架空、风雨连廊、邻里共享中心等。

当然，对宋磊团队而言，这些并非重点。真正的目的，是要为住总清樾府三期，植入阳台。

调规后的三期，南向将原本的通面飘窗，改成了部分飘窗和内嵌阳台；北向部分户型，则多了一处设备平台。

阳台尺度上，除 86 平米进深 1.8 米外，其余所有户型进深均为 1.5 米。

在北京楼市阳台收紧的背景下，住总清樾府三期的阳台尺度，已经足够大，在整个昌平，仅次于国誉燕园朗润。

调规后的三期会表现如何，目前无法得知。但住总清樾府二期当下的策略，让人多少有些费解。

如果大幅度的降价，能带来项目去化率的加快，也值得开发商一搏。可二期现有的网签数据，显然不能证明此点。

在北京建委网站上，关于二期的销售状态中，仅 4。这说明，尽管 16 栋住宅楼都已拿证，但开发商真正对外销售的，目前只有一栋。

这背后意味着什么？答案只有宋磊和他的团队，最清楚。

取证 7 个多月不开盘

作为住总清樾府的堂兄弟，国誉燕园朗润也是一个实打实的大盘——整体规划 1418 户。

2025 年 6 月 30 日，距离拿地已一年的朗润，终于取得了首张预售证：东区 12 栋住宅楼，共计 828 套房源。

如今 7个多月时间过去了，没有丝毫开盘迹象。北京建委的网站中，12 栋房源的销售状态，为空白。

期间，北京城建曾在微信朋友圈等社交平台上，针对朗润进行过大范围营销推广，一度被视为即将开盘的信号。

朗润最初不着急入市，背后更多原因，或许是为了掩护国誉燕园的去化。

后者 2022 年 5 月拿地，体量更大——共 1788 套房源。它最初卖得尚可，但自 2024 年下半年开始，逐渐步入了滞销的行列。

但对朗润而言，却等来了好房子政策。

2025 年 2 月份，朗润公示了自己的规划方案，内嵌阳台赫然在列，且全部户型的阳台进深，达到了了 1.8米；另有飘窗和北向设备平台可送。

反观国誉燕园，所有户型能送的，只有飘窗。

在产品上，朗润结结实实对国誉燕园形成了背刺。而这，客观上又进一步延缓了国誉燕园的去化进度。

花姐不完全统计，整个 2025年，国誉燕园的整体网签套数，约在 150套左右。

截至目前，它网签 1187 套，成交均价 3.29 万元 / 平，网签金额 37.31 亿元。待售套数仍有 601 套。

一步错位，步步错位。

从当下的结果看，朗润不仅没有实现掩护国誉燕园的目的，自己也早已错过了最佳的入市时间。（详见《北京城建，错过了好时机》）

比它取证时间还晚一个月诞生的龙湖凌云颂，网签数据早已诞生。

截至 1 月 20 日，供应 580 套，网签 25 套，均价 4.23 万元，网签金额 1.04 亿元。

与朗润比，龙湖凌云颂同样拥有阳台，只是尺度稍小一些。可它的位置更优，距离昌平线北邵洼站 600 多米。

龙湖凌云颂的战绩尚且如此，朗润即便此时开盘，又能取得啥样的成绩呢？

当初的拖沓，让朗润等来了好产品，可后期的按兵不动，让前期的这些优势，并没有转化为业绩。

现如今，摆在朗润面前的，是一个更加疲软的市场、与隔壁国誉燕园正面竞争抢客户，以及其他竞争对手压迫的局面。

对北京城建而言，这道难题，该怎么解？