（财见 2026 年 1 月 16 日讯）戴德梁行发布第六期《中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布 2025 年度不动产资本化率调研成果，通过精准数据洞察为市场提供资产定价参考，助力不动产及 REITs 市场持续健康发展。本次调研于 2025 年第四季度完成，回收 112 份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金公司、保险机构、开发商、新加坡及中国香港上市 REITs 管理人等。

非一线城市投资机会关注度前八位（数据来源：戴德梁行）

从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统 " 投资备选区域 " 转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。

在资产类型选择上，长租公寓 / 服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达 61%、64%，显著高于广州、深圳两地。零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域。工业类资产呈现明显结构分化，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升。甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。

投资策略的选择（数据来源：戴德梁行）

投资者对市场复苏信心不足，51% 的受访者预计 2028 年及以后不动产交易市场才会迎来复苏。策略选择上，核心增值型策略最受青睐，占比达 60%；特殊机会与困境资产策略吸引力稳步提升，占比 32%；核心型策略占比则降至不足 10%。不同类型机构的策略偏好差异明显，不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局。

截至 2025 年 12 月，中国内地公募 REITs 已上市 78 只，合计规模达 2,100 亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025 年，政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达 30%、20%、16%。