本文来源：时代周报 作者：郭鹏

12 月 29 日，京投发展（600683.SH）发布公告，2024 年度向特定对象发行股票事项终止。

本次定增持续一年之久。2024 年 12 月 31 日，京投发展发布定增公告，募资 5.95 亿元，发行价格 4.47 元 / 股。认购对象是京投发展控股股东北京市基础设施投资有限公司（以下简称 " 京投公司 "）。定增方案显示，资金拟全部用于补充流动资金及偿还有息债务。

财报显示，截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 9 月末，京投发展资产负债率分别为 76.16%、80.16%、84.12% 和 86.43%。

定增方案公告表示，较高的资产负债率在一定程度上增加京投发展的财务风险，影响持续融资能力，同时带来财务费用负担，并在一定程度上影响盈利能力。截至今年 9 月底，京投发展资产负债率为 91.13%。

对于京投发展终止定增原因，定增终止后京投发展会开展哪些行动维护公司资金稳定等问题，时代周报记者致电京投发展证券部，截至发稿未获得回复。

12 月 30 日，京投发展报收 4.23 元 / 股，跌幅 1.40%。

融资动作频频

今年，京投发展加快融资节奏。2 月，京投发展非公开发行债券获得上交所出具的无异议函，债券发行规模不超过 13.25 亿元。3 月，债券第一期获得发行，规模为 8.84 亿元。

今年 8 月，京投发展发行一笔中期票据，规模为 8.6 亿元，用于偿还债务、补充流动资金。据 Wind，目前，京投发展总计 6 笔债券，其中有 4 笔债券于今年发行。

除了债券融资外，京投发展还将目光投向永续债产品。今年 6 月，京投发展发布公告，其与中原信托签署永续债合同，金额不超过 30 亿元，首期融资 8.1 亿元已到账。本次永续债初始利率 2.9%，满五年后每两年利率跳涨 2%，最高利率为 9%。

根据公司 2024 年年报，京投发展最近一次永续债融资发生于 2020 年。2020 年，京投发展与昆仑信托、中原信托签署永续债协议，三笔永续债协议规模总计为 30 亿元。

与此同时，今年 6 月，京投发展发布公告，拟向京投公司申请借款，规模不超过 34 亿元，借款利率以 1 年期 LPR 下浮 90BP 为准。今年 12 月，央行公布的的 1 年期 LPR 为 3.0%。

这也是京投公司时隔多年再次与京投发展开展借款交易，2019 年、2021 年，京投发展分别向京投公司申请借款。

虽然融资动作频繁，但是京投发展总体筹资现金流为负。据其财报，今年前三季度，京投发展筹资活动产生的现金流量净额为 -15.47 亿元。

京投发展短债压力较大，据其财报，截至今年 3 月底，京投发展一年内到期的非流动负债规模为 12.96 亿元。但到 9 月底，一年内到期的非流动负债规模增至 72 亿元。

同时，京投发展货币资金规模却在下降。财报显示，截至今年 3 月底，京投发展货币资金规模 38.65 亿元，而 9 月底，其货币资金规模降至 27.44 亿元。

存货大增

京投发展是京投公司旗下唯一的房地产开发平台。

据其官网，京投发展擅长轨道交通车辆基地一体化开发，将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源。开发项目主要集中于北京。

2019 年是京投发展土地收获大年。据其公告，2019 年，京投发展新增房地产储备 110.41 万平方米。

2020 年 -2023 年，京投发展新增房地产储备面积分别为 0、36.3 万平方米、0、12.55 万平方米；2024 年、2025 年前三季度，京投发展新增房地产储备均为 0。

从销售数据来看，2024 年，京投发展签约销售金额 54 亿元，同比下降 34.91%。

今年，京投发展销售情况有所下行。据其公告，今年前三季度，京投发展签约销售金额 23.66 亿元，同比下降 31.30%，签约销售面积 5.88 万平方米，同比下降 67.92%。

近年来，京投发展房产销售业务毛利率也有较大变化。据其财报，2024 年，其房产销售业务毛利率为 1.51%，相比 2023 年减少 5.96 个百分点。而在 2022 年，房产销售业务毛利率为 19.55%。

在此背景下，京投发展存货大幅增长。据其公告，2024 年，京投发展存货规模为 447.4 亿元，同比增长 21.54%。

随着市场持续下行，京投发展对存货计提跌价。2023 年，京投发展对于密云 · 锦悦府、三河 · 倬郡项目计提存货跌价准备 1.6 亿元。2024 年，京投发展再次对密云项目存货计提跌价准备 1550.73 万元。

2023 年和 2024 年，京投发展分别计提资产减值损失 2.45 亿元、1.67 亿元，分别对利润总额影响 2.45 亿元、1.67 亿元。

自 2023 年起，京投发展连续亏损。2023 年、2024 年，京投发展净利润分别为 -6.59 亿元、-10.55 亿元。今年前三季度，京投发展营收 5.55 亿元，同比下降 50.74%，净利润 -3.74 亿元。