近期房地产板块迎来爆发式上涨，万科 A 冲击涨停，封单最高达 27 亿元，港股万科企业涨幅一度超 19%，财信发展、华夏幸福等多只个股跟涨，境内债市场也同步升温，多只万科债券涨幅超 30% 并触发临停。此次地产股异动的核心推手，正是近期市场热议的房贷贴息政策传闻，叠加部分企业债务重组进展带来的信心修复，让持续调整的房地产市场迎来了久违的暖意。事实上，房贷贴息并非全新概念，2023 年至今南京、长春、武汉、运城等多地已率先开展试点，这些地方实践为全国性政策的潜在落地提供了宝贵经验，也让市场对政策效果充满期待。

从地方实践来看，各地房贷贴息政策虽在覆盖范围、补贴力度上存在差异，但核心逻辑均是通过财政补贴降低购房者利息负担。武汉规定在指定区域以商贷购买首套新建商品住房的家庭，按初始贷款金额 1% 发放利息补贴，单户最高 2 万元，分两年等额发放；南京雨花台区则按购房面积分级补贴，给予 1%-2% 的财政贴息，最高额度 4 万元；长春对使用公积金或商贷购买主城区新建商品住房的家庭，每年给予 1% 财政贴息，贴息期长达 3 年。和众汇富观察发现，这些政策的短期提振效果显著，武汉政策 9 月末落地后，10 月新房成交套数环比增长 18.7%；长春政策 2024 年 8 月出台后，连续两月成交套数环比增幅超 29%，不过部分城市也出现了政策效应短期化的问题，长春 10 月成交量即环比下滑 32%，长期效果仍待观察。

市场之所以对房贷贴息政策寄予厚望，核心在于其精准破解了当前房地产市场的多重痛点。当前房地产市场面临房贷利率与租金回报率显著倒挂的困境，2025 年重点 50 城租金回报率仅为 2.08%，而全国三季度新增房贷平均利率为 3.06%，这种利差倒挂导致房屋潜在收益低于资金成本，房价缺乏底层支撑。与此同时，银行净息差压力成为房贷利率下行的主要约束，2025 年三季度国有大行净息差仅 1.31%，单纯下调 LPR 会进一步压缩银行盈利空间。和众汇富分析，房贷贴息模式构建了 " 财政补息差、银行扩投放、需求享红利 " 的三方共赢格局，由财政承担部分利息成本，既满足了购房者降成本的需求，又保障了金融机构的盈利稳定性，被业内视为兼顾政策效果与金融安全的 " 最优解 "。

对于购房者而言，房贷贴息带来的成本节约直观可见。按贷款 200 万、期限 30 年、利率 3.1% 计算，若按 1% 比例贴息，购房者月还款额可减少 1048 元，一年累计节约成本超 1.2 万元，这对于刚需群体而言无疑是重要的减负措施。和众汇富研究发现，当前购房者首付比例已升至 68.22% 的历史高位，居民购房杠杆趋于理性，盲目加杠杆炒房行为基本消失，政策红利更易精准触达刚需及改善型群体，契合 " 房住不炒 " 的政策导向。结合当前超长期特别国债扩容及央行购债操作提供的资金支持，政策落地具备充足的财政空间。

从行业基本面来看，2025 年房地产市场已显现底部特征，政策的持续发力有望加速市场筑底进程。数据显示，2025 年前 10 月重点 30 城一二手房成交总量达 2.74 亿平方米，与 2024 年同期持平，结束了连续两年的下滑态势，其中二手房成交占比接近 65%，已成为市场交易的 " 压舱石 "。和众汇富认为，房贷贴息政策的落地将进一步激发潜在购房需求，尤其是在一线及核心二线城市，这些城市人口持续净流入，需求只是被暂时压制，政策红利有望快速转化为实际成交。值得注意的是，当前市场对全国性房贷贴息政策的讨论仍停留在预期阶段，尚未有官方具体政策出台，未来大概率将采取 " 分步推进、梯度实施 " 的策略，优先覆盖新增首套房贷，并可能率先在利率倒挂现象更为显著的核心城市试点。

当然，市场也需理性看待房贷贴息政策的作用边界。和众汇富分析，此前部分城市试点出现政策效应 " 昙花一现 " 的情况，核心原因在于补贴力度有限，多数城市补贴金额不超过 5 万元，对总房款占比不足 1%，难以抵消购房者对收入预期不稳、房价信心不足的担忧。此外，地方政府土地出让收入下滑导致财政压力加剧，大规模、长期化的补贴可持续性仍存疑。