近日，上海联合产权交易所信息显示，华润置地（西安）商业物业管理有限公司与华润置地（贵阳）有限公司 100% 股权同步挂牌转让，挂牌底价合计约 20.78 亿元，截止日期均为 2025 年 12 月 26 日。

上述两家公司分别是位于西安、贵阳的万象系商业运营主体子公司，前者的核心资产包括西安西咸万象城和华润国际广场，后者的核心资产为贵阳万象汇。

12 月 5 日，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，华润置地处置万象系资产，本质是其 " 轻重分离 " 战略的深化实践。从行业背景看，房地产行业深度调整要求房企以现金流为导向，尤其是央国企，最关注这一点，要在现金流和保利润等方面有动作。

再处置万象系资产

此次挂牌转让的两家公司均为华润置地旗下商业资产的核心运营主体。

其中，成立于 2012 年的华润置地（西安）商业物业管理有限公司，注册地位于西安市西咸新区三桥新街 139 号华润国际广场，核心资产包括西安西咸万象城及华润国际广场，业务涵盖商业地产运营及办公物业租赁。

财务数据显示，2025 年前三季度，该公司营收约 1.98 亿元，净利润约 229.54 万元；截至 2025 年 9 月底，资产总计约 25.56 亿元，负债总计约 20.44 亿元，净资产约 5.12 亿元。

华润置地（西安）商业物业管理有限公司业绩情况    来源：上海联合产权交易所

经评估，公司整体价值约 8.85 亿元，9.7 亿元的挂牌底价较评估价溢价约 9.6%。

华润置地（贵阳）有限公司则成立于 2014 年 3 月，注册地位于贵阳市观山湖区兴筑西路 88 号贵阳万象汇，核心资产即贵阳万象汇项目。

相较于西安公司，其 2025 年业绩表现更为亮眼，前 8 个月营收约 1.29 亿元，净利润约 1.17 亿元，而 2024 年全年净利润仅约 777.3 万元，增幅显著。

华润置地（贵阳）有限公司前 8 月业绩情况   来源：上海联合产权交易所

不过该公司财务杠杆压力不小，截至今年 8 月底，资产总计约 11.76 亿元，负债总计约 11.13 亿元，净资产仅 6294.84 万元。

评估报告显示，公司整体评估价值约 9.7 亿元，11.08 亿元的挂牌底价较评估价溢价 14.23%。此外，该公司还涉及多笔诉讼，2024 年 11 月向招商银行贵阳分行抵押贷款 6 亿元，抵押物为贵阳万象汇，同时为物业买家银行融资提供的担保余额近 2 亿元尚未解除。

两笔交易均设置了严苛的交易条件：意向受让方需一次性付款，并接受标的公司已签署的《运营管理服务协议》全部内容且继续履行，履行期间不参与物业资产运营。

据每经记者不完全统计，从 2023 年起，华润置地为推进轻资产转型，通过转让股权等方式处置了多个万象系商业综合体及产业园区类商业资产，且大多保留项目运营管理权，涉及项目包括杭州萧山万象汇、合肥万象城、西安西咸万象城等。这些项目的转让价格多在 19 亿元到 40 亿元不等，且基本实现溢价出售。

" 从底层逻辑看，华润置地正构建‘经营性不动产 + 大资管’双轮驱动模式。当前处置万象城、万象汇项目，虽为成熟运营资产，但通过‘出售所有权 + 保留运营权’的轻资产模式，华润置地可继续收取管理费、品牌授权费等稳定收益，同时将资产价值变现，投入核心城市的其他项目开发和运营，形成‘资产变现—资金回笼—其他项目投资’闭环。" 严跃进称。

新房开发豪宅化、商业资产去重向轻

从财务结构来看，华润置地轻资产转型已初见成效。

2025 年半年报显示，华润置地经常性业务收入 205.6 亿元，同比增长 2.5%，占总营收比重达 21.7%，经营性不动产业务毛利率高达 72.9%，对核心净利润的贡献占比提升至 60.2%。

其中，经营性不动产业务收入 121.1 亿元，同比增长 5.5%；轻资产管理业务收入 60 亿元，同比微增 1.1%。截至上半年，公司在营购物中心达 94 座，总零售额 1101 亿元。

每经记者注意到，伴随商业资产 " 轻重结合 " 的调整，华润置地开发销售业务也在同步调结构，住宅开发业务有向高端化突围的趋势。

今年上半年新增的 148 万平方米土地储备及可售货源，多位于一二线城市核心地段。下半年以来，上海沄启滨江、深圳湾沄玺等多个豪宅项目集中入市，其中沄玺首开销售额达 130 亿元，刷新 2025 年全国单盘首开纪录。

严跃进提到，华润置地 " 商业去重向轻 + 住宅豪宅化 " 的双轮驱动模式，本质是 " 稳定现金流 + 高利润产品 " 组合策略，符合当前行业调整期的生存逻辑。不过由于近期豪宅市场发生了新变化，企业需要采取更灵活的策略。

从政策层面看，证监会已启动商业不动产 REITs 试点，为房企轻资产转型提供了政策利好，华润置地、大悦城、金茂、万科等均在积极布局。

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