2025   年   12   月   5   日正午，广州公共资源交易中心的竞价页面终于定格   ——   历经   3   小时   76   轮白热化博弈，保利发展以   35   亿元总价斩获海珠南泰路   AH0124032   地块，溢价率高达   27.27%。若扣除   20   万方商业配建等成本，实际楼面价突破   3.68   万   /   平，这一结果不仅刷新海珠西宅地价值纪录，更给   2026   年广州楼市投下重磅   " 深水炸弹 "。

| 竞价现场：两分钟   13   次出价，保利硬刚越秀到最后

这场被业内称为 " 年度抢地大战 "   的角逐，从上午   10   点限时竞价开启便火药味十足。仅有保利与越秀两家头部房企进入最终厮杀，前半场竞价节奏快得惊人：10   点   12   分到   13   分的两分钟内，双方密集出价   13   次，号牌交替跳动的速度让紧盯页面的投拓人员直呼   " 手都看酸了 "。

进入后半场，拉锯战愈发胶着，两家房企都精准卡在倒计时   30   秒内出价，一次次将悬念拉满。最终在   13   时   05   分，保利以   35   亿元的报价锁定胜局，竞价轮次较初始预判翻倍，溢价率远超市场预期。有房企人士感慨：" 这热度放在两年前，早就要摇号了，核心区好地还是硬通货。"

| 地块硬实力：海珠西 " 六边形战士 "   藏不住的底气

能让两大巨头拼至极限，这宗地块的 " 全能素质 "   早已名声在外，被业内称为   " 近十年海珠最佳宅地 "：

低密大盘稀缺性：14.35   万平总建面   + 3.4   容积率   + 100   米限高（约   33   层），对比区域内中旅天宸府   8.46   的高容积率、40   层以上超高层，简直是   " 降维打击 "。更难得的是，地块经调规后容积率从   4.5   降至   3.4，为围合式大花园社区创造了可能。

四地铁   +   强商业闭环：步行   10   分钟内可达   2   号线江泰路站（换乘   11   号线）、8   号线宝岗大道站，加上广佛线，四地铁环绕实现   30   分钟直达珠江新城、琶洲。自带的   20   万方商业体规模超太古汇，将直接填补海珠西高端商业空白。

省一级学区加持：配建   27   班昌岗中路小学新校区（省一级梯队），共享本部师资且有直升五中名额，周边还有广州美院等教育资源，完美击中家长核心需求。

更关键的是地段位于 " 海珠二环 "   核心，东邻翠城花园，北接昌岗中路商圈，周边   10-30   年成熟社区环绕，既无老城区陈旧感，又规避了新区配套短板，地缘客认可度拉满。

| 抢地逻辑：保利的 " 海珠西战略 "   藏不住了

保利此次重仓应该并非偶然，而是深耕海珠西的关键一步：

填补市场空白：区域内在售新盘多为   2-8   栋楼的   " 蚊型盘 "，像南泰路这样的大型综合体实属罕见。且周边翠城花园、光大花园等老小区，15-25   年楼龄的房源面临户型老旧、密度过高的问题，置换需求早已   " 蓄势待发 "，今年仅链家平台就有近   90   套成交记录。

承接自身热度：保利在售的燕语堂悦已是海珠西标杆项目，目前剩余货量不多。新地块入市可无缝衔接其热度，形成 " 现售标杆   +   未来新品 "   的双王牌布局，巩固市场份额。

配建经验加持：地块需无偿移交超   19   万平回迁商业及学校，而保利在琶洲南区有类似配建商业体的成功交付案例，从建设到运营都轻车熟路，风险把控更有优势。

| 未来影响：2026   年海珠楼市将迎来   " 大洗牌 "

这宗地块的成交，正在悄悄改写海珠西的楼市规则：

新房市场迎 " 鲶鱼效应 "：预计   2026   年入市的该项目，将主打   500-700   万级刚改户型，直接填补当前   600   万内三房稀缺的缺口。届时区域内超   40   个新盘同台竞技，保利项目或倒逼竞品加速去化、升级产品力。

二手市场价值重估：目前南泰路周边二手房均价约   2.3-2.6   万   /   平，且环比略有下跌。新地块   3.68   万   /   平的实际楼面价，将强化区域价值预期，周边二手业主心态有望趋稳，加速老旧房源置换流通。

板块能级全面提升：20   万方商业体   +   名校新校区的落地，将形成   " 地铁   +   商业   +   教育 "   的价值闭环，不仅重塑海珠西商业格局，更可能带动周边一二手房资产预期同步提升。

| 互动讨论：保利会造出下一个 " 标杆 "   吗？

现在大家最关心的是：保利会如何规划这个 " 燕语堂悦   2.0"   项目？三房户型占比会不会超   60%？入市价能突破   7   万   /   平吗？

欢迎在评论区聊聊你的预判，  毕竟，能让保利激战   76   轮拿下的项目，值得所有海珠购房者等一等。