文 / 乐居财经 徐酒眠

深夜的珠江新城，豪宅嘉裕公馆楼下上百名业主齐声呼喊，反对涨价的声浪划破天际，这些动辄拥有千万房产的业主们，因为停车费翻倍而聚集维权。

12 月 1 日晚，珠江新城豪宅嘉裕公馆的业主们聚集在小区楼下，一直持续到凌晨。他们的核心诉求是反对停车费上涨：

月保车位费用从 500 元涨至 1200 元（涨幅 140%），临时停车费则从每天 24 元封顶涨到 80 元封顶（涨幅 233%）。

位于天河区花城大道珠江新城 CBD 中轴核心地带，嘉裕公馆是广州的知名豪宅。中介平台显示，其目前的挂牌均价超 15/㎡，主力房源总价在 2680-3300 万元。而历史成交单价最高曾突破 20 万元 /㎡，但最近两个月成交的两套二手房，均价都跌破了 10 万 /㎡。

房价下跌，停车费却要成倍上涨，豪宅业主也顶不住。

根据公开信息，嘉裕公馆的开发商是广州市嘉裕房地产发展有限公司（简称 " 嘉裕房地产 "），背后的实控人为李玉珍、李根长兄妹。这对兄妹在 A 股市场还拥有一家上市企业——金逸影视（002905.SZ），总部设在广州，主营业务是投资运营影院。

聚焦嘉裕公馆，其由 10 栋 33 层塔楼组成，总户数 1316 户。该项目 2015 年交付，但小区配套、产权在开发商嘉裕房地产手中的 1332 个车位，在过去近 10 年一直由小区的物业向业主们出租。

嘉裕公馆物业为广州市礼顿酒店物业管理有限公司（简称 " 礼顿酒店物业 "），实控人也是李玉珍、李根长兄妹。

这次涨价并非开发商首次尝试。早在 2023 年，该小区就曾想启动议价程序，将月保费提高到 1000 元，但当时遭到业主坚决反对而未成功。

嘉裕房地产给出的涨价理由很直接：" 车位数量非常有限，而现行人力、设施设备维护、维修等成本大幅上涨，整体车位运营持续处于严重亏损状态 "。

有资料显示，在物业管理方发布的成本分析中，前期地下车位建造成本约 8.19 亿元，车位运营维护预计 80 万 / 年，考虑通货膨胀，40 年预计 4763 万元。按此计算，每个车位每月需要 1354 元才能覆盖成本。

但面对突如其来的涨价，嘉裕公馆业主们反应激烈。他们指出，涨价程序不合法，未履行协商程序、拒绝公开成本凭证、未落实第三方评估。

嘉裕公馆业主代表明确表示：" 不是不能涨价，但涨幅得合理，涨得有依据，需要找人论证，跟业主协商。不能说贴出来一纸公告，你说涨多少就涨多少。"

乐居财经《物业 K 线》注意到，开发商和物业公司的涨价可能隐藏着另一层动机。

在停车费涨价通知前，今年 3 月，嘉裕房地产在该小区张贴出了卖车位的公示，1323 个车位全部罗列了销售价格表：

最便宜的车位 40 多万，最贵的子母车位高达 104 万，大部分标准车位价格在 50 万 -70 万。

按照每个车位 60 万的销售均价，整个小区 1300 多个车位总货值约为 8 亿元。相比李氏兄妹控制的金逸影城今年前三季度仅 1900 万元的净利润，车位销售无疑是一笔巨大的现金收入。

而为了卖这批车库，当时嘉裕房地产还对嘉裕公馆负三层的地下停车室进行了翻新施工地平漆。

也是在这个时候，嘉裕公馆的这份停车费涨价方案就向业主们公示了。

面对业主维权，目前嘉裕公馆开发商作出了临时让步，决定在 12 月 1 日 -12 月 3 日期间，停车费依旧按照 24 元 / 天封顶，500 元 / 月的月保收取。但这只是暂时的妥协，根本问题仍未解决。

事实上，嘉裕公馆的停车费纠纷不是孤例。

车位如同悬在业主头顶的 " 第二份房贷 "，开发商利用产权优势，在业主入住后开启二次收割。而随着更多小区步入 " 中年 "，这类产权车位的经营矛盾或将更加凸显。