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京城楼花《合生缦系三部曲》之二：《缦云 ONE调规真相》

前不久，张先生接到一张告知单，是缦云 ONE 发来的。

他是缦云 ONE 一期 C1 的业主。

那份告知单的内容分三部分：

1、告知项目工程建设正按计划稳步推进；

2、二期 C2 新品即将启幕，希望老业主推荐亲友认购，有奖；

3、对 2025年 6 月设计方案调规的进展做了说明。

盖章者是北京顺开房地产开发有限公司，即缦云 ONE 的项目公司。落款时间为：2025 年 11 月 14 日。

这个顺开地产的母公司，为珠江投资，老板是地产大佬合生创展创始人朱孟依的儿子——朱伟航。

对于告知单的内容，张先生照单全收，但他依然有点小失落，C2有首层架空层，还有南北双阳台。

他隐约有了背刺的感觉。

为什么只局部调规？

告知单里的第三点内容，令张先生有点意外。

大致有如下几点：

1、C1 地块规划将严格按照原审批方案执行，配电室按照原方案位于地下；

2、C2 地块新增架空层和共享公共空间；

3、C2 地块因未进入销售阶段，配电室由地下调整至地上规划位置；

最关键的一句是，"此次调整已通过相关部门审核 "。

这句话，很有力量，花姐找到了 " 证据 "。

10 月 21 日，缦云 one 通告了调规的反馈意见，里面附了一张终版设计图。

花姐发现，这张终版图部分推翻了 6月 3日公示的调规图，C1 地块里调到地面的 S4，室外运动场地也回归原位；C2 的配电室调至地上。

缦云 ONE 首次公示报规图，是在 2024 年 2 月份。

当时，调规方案显示，C1 地块原设置于地下车库的 S4#、C2 地块 S3，不符合拿地文件 " 多规合一 " 会商意见中电力部门要求，配电室须设置于地上。但珠江投资却将它们设置于地下。

2025 年 6 月，缦云 ONE 公布了调规方案，将 3 座配电室全部设在地上，其中 C1 地块的 S1.15 米。

这一调规方案出炉后，一批 C1 业主（尤其是 2）迁怒于开发商，指责其卖房时，" 违规 " 将配电室放于地下，导致自己上当了。

为此，珠江投资找到相关部门协商，最终的结果是：一期不调规，二期调规。

但，北京每座社区基本都是将配电室设置于地上，为何缦云 ONE 的 C1 地块可以搞特殊化？

二期产品 " 背刺 " 一期

缦云 one 一期调规没成功，二期倒是顺利进行了。

张先生最担心的是，二期产品对一期的背刺。

来看一下二期 3 栋住宅楼，注入了哪些 " 好房子 " 元素：

A、1#、5，调整为架空层，层高从 3.3 米变更为 4.2 米，导致楼栋的高度增加；

B、同时，1，11；

B、5，将原来的层数从 20 层变成 22 层，户数从 40 户增至 42 户。

当然，二期地面上多了一座配电室 S3#，高 4.8米、建面 150.88 平米。

缦云 ONE 的这些调整，依据是 2025 年 2 月 12 日下发的《北京市平原多点地区 " 好房子 " 规划管理相关技术要点（试行）》等文件。

这是一个已开盘 1 年多的老盘，如果以 2024 年 4 月 11 日拿规划证的时间推算，离 "好房子政策 " 至少晚了 10 个月。

二期调规最大的变动是，原建筑南侧防火挑檐及飘窗，调整为开敞阳台，北侧增加设备平台。

一期，缦云 ONE 南向的阳台赠送了防火挑檐——变阳台、不封闭，以及南向房间赠送飘窗；二期，缦云 ONE 取消飘窗，增加了南向通面阳台和北面 1 个设备阳台。

花姐判断，缦云 ONE 二期的阳台会封闭进入室内、进深 1.5 米，赠送一半面积；北面设备阳台全赠送、约 2 平米，封闭进入室内。

一期阳台全赠送、不封闭；二期阳台半赠送、封闭，谁更实用？张先生是很清楚的。

腹背受敌的现实

攘外必先安内之后，缦云 ONE 最要紧的，是来自外部的压力。

平心而论，在通州乃至整个北京楼市，缦云 ONE都算是个神盘。

一年前，它推出了清一色的大平层，分 197 平米、215 平米、261 平米和 338 平米四种户型，填补了通州楼市的空白。

毕竟，缦云 ONE 往东 4.5 公里，就是东六环了。

它开盘 30 天揽金 25 亿元，成交均价 6.95 万元 / 平米，单套总价在 1500-2400 万 / 平米。

它卖得很火，多半是因为贴了合生创展的 "缦系 "标签。 ( 详见《缦云 ONE，是个贴牌货！》、《缦云 ONE，朱伟航用了 " 自家 " 的施工队》

但，到了去年第四季度，缦云 ONE 的表现，开始乏力。

海淀功德寺双子座，朝阳的北京宸园、中海万吉玖序、保利朝观天珺、金茂满矅、璞樾、紫京宸园等，都成了缦云 ONE 的对手。

最要命的是，家门口多了一个强劲的对手：中建运河玖院，在东南 4.5公里外，

相比缦云 ONE，中建运河玖院的优势是，拥有大运河一线水景。

从目前中建运河玖院领取预售证的情况看，180 平米至 270 平米户数，供应 187套，已网签 22 套，均价在 6.4 万元 / 平米左右，单套最高价达到 7.73 万元 / 平米。

来看下缦云 ONE 的成绩，于 2024 年 5 月领证，供应 342 套，网签 201套，成交均价 6.84 万元 / 平——下降了 1500 元 / 平米左右，成交金额 31.15 亿元。单套最高价为 7.67 万元 / 平米。

缦云 ONE 一期剩 141 套，加上二期未领证 281 套，共计 423 套待售，压力还是蛮大的。在它的北面，还有两个地块，共计 224 套 280-310 平米户型豪宅待供应。

这一点，从缦云 ONE 给一期老业主下发的那张告知单，便可窥见一斑：" 若您成功推荐亲友认购 C2 房源，即可享受丰厚奖励 "。

此外，和一众对手相比，缦云 ONE 有一个公开的秘密，它的土地使用年限为 2001年 3 月 1 日至 2071 年 3 月 1 日，仅剩 46 年了。