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北京朝阳区土拍，又要迎来热闹场面。

2025 年 11 月 25 日，松榆里 0410-0001 地块将揭晓买家。

一群房企，已厉兵秣马。

最近，北京地产圈流出一份参拍者名单：招商蛇口、懋源地产、建发房产、金隅地产、中建玖合、保利发展、越秀地产和北京建工地产。

虽无法证明其真伪，但足见火药味十足。

这八家房企里，至少有两家已确定会参加，有公开信息为证。

第一位选手，是招商蛇口。

早在 10 月 17 日，招商蛇口就发出了有关 0410-0001 地块的招标计划，涉及施工、监理。这天，刚好是 0001 地块进入预申请的日子。

它披露的信息是，项目总建面为 12.7 万平米，地上建面 8.1 万平米，地下建面 4.6 万平米，投资估算 12.63 亿元。

当时，它预计招标公告的发布时间为   2025 年 11 月 17 日。

但，时间到点后，这个公告并没发出。

第二位选手，是中建玖合。

就在招商蛇口计划发招标公告的 11 月 17 日，中建玖合也发出了 0410-0001 地块的招标计划，涉及施工、监理。

它披露的信息是，项目总建面为 11.7 万平米，地上建面 8.1 万平米，地下建面 3.68 万平米，投资估算 11.12 亿元。

预计招标公告发布时间，为 2025 年 12 月 18 日。

对比这两个计划，中建玖合在地下空间少做了约 1 万平米，总价也少了约 1.5 亿元。

在土拍之前发布招标计划，并不是内定买家，而是买家未雨绸缪，一旦拿到地，可以加快开发速度。

招商蛇口旗下亦庄招商序、通州朝棠揽阅；中建玖合通州中建运河玖院，都是这么操作的，十分成功。

这对央企地产商，刚在通州拼杀了一回，现在又开始在朝阳区卷起来了。

一块好地，瑕不掩瑜

松榆里地块是一块难得的好地。

它位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，离北工大西门地铁站约 100 米左右。

该地与地铁口之间，还隔了一块文化设施用地，占地 0.9 公顷，建面 1.8 万平米。

松榆里地块是一块纯住宅用地，占地 2.89 公顷，规划地上建面 8.08 万㎡，容积率 2.8，限高 60 米（局部 80 米）。

更为关键的是，这块地呈长方形，正南正北，东西面宽 300 米，南北进深 100 米。

面宽越大，房子楼栋越好规划排列。

不过，它也有个小缺点，南面风景不美，都是 6-18 层的老社区，以及南磨房中心小学。

特设地下通道连接地铁站

由于松榆里地块靠近地铁，规划要求很是 " 苛刻 "。

1、住宅地块东侧边界中央，须分别设置地上、地下小区人行出入口。其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于 6 米。

2、建议居住地块东侧出入口设置公共建筑，作为连接小区与规划文化用地、地铁站点的重要节点。

3、鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。

这三点说白了，就是为拿地者开绿灯。通过设置地下通道与文化设施，实现与地铁站无缝连接。

隔着文化地块，它专设了一条超级通道。

预计成交地价 7 万元 /㎡左右

松榆里地块起始总价 42.5 亿元，折合楼面价约 5.26 万 /㎡。

它的房价可以参考中能建东誉府，往北 1.4 公里，面积段 102 平米、130 平米和 160 平米。现房成交均价为 10.8 万元 /㎡。

如果以此价格测算，松榆里的最终成交地价，应在 7 万元 /㎡左右。

也就是说，它的溢价约为 33%。今年 9 月底，东北三环的太阳宫 0627 地块，中建智地以 43 亿元、溢价 39% 拿下。

由于松榆里地块受到北面地铁退线 7.5 米、东面 7.5 米被街坊路占用，加之南面有 6-18 米住宅，导致强排方案还是有一定难度。

花姐做了一版强排推测方案，预计整个小区只有两排房子，南面第一排为 13-16F，第二排为 22F；主大门设在东面的街坊路上，车库出入口东面和西北各一个。

它到底花落谁家，请静候至 2025 年 11 月 25 日下午 3 点以后。

花姐相信，届时会有一场抢地大战。