文 / 北京进深 徐迪

建发在海淀朱房拿下的前地王项目设计方案出来了。

在树村地块拍出 10 万 的楼面价之前，它是北京单价最贵的地块。整个京城楼市乃至全国的开发商，都想知道，建发会拿出什么产品在华润深耕的海淀北亮相。

就在隔壁华润 " 臻澐 " 项目发布案名的第二天，答案揭晓。

16 栋 7F-15F 洋房 小高层，户均建面达到 218 平方米。

其中 3 栋单体平墅，一层一户，建面 300 平 。

层高 3.2 米起步，部分超过 3.4 米，楼王栋高达 3.6 米！向上扩容空间。

最打眼的还是门。东南两条主干道上各有一座豪华景观大门，极具视觉攻击性。

整体看点不少，但是，" 好房子 " 最受关注的阳台、设备台等，还是没有。

进击的大门

平面图上，一眼看到的就是小区东侧大门景观带，占地近 3000 平米，门庭高达 8 米，用具体数字展示了什么叫 " 高门大户 "。

飞檐翘角的轮廓，顶部多镂空，线条勾勒复杂，造型对衬，从平面图上就能看出恢宏气势，俨然一座城门楼。

大门沿街展示面总宽度超 50 米，将门外 10 米深的绿化带纳入檐下空间，做出 500 平米的宽广前场，环岛式落客动线，" 三进式 " 入户礼序：

一进大门至公共服务配套楼；

二进中庭景观区域；

三进下沉庭院。

分别对应了府门、亭台、内院。

下沉庭院与整片中央绿地融合，东西走向近百米。从东门进来，一直延伸到最西边的配套楼，横贯整个小区，生生把 16 栋住宅楼分成了南北两区。

正门之外，还在南侧清河岸边开了个 2 号门，方便业主就近行至河畔观景。这一道侧门也有数十米宽，同样做了装饰构架。

规制照比东侧正门低，但在整条清河大街上，还是可以被当作景观一般的存在。

可以想象，小区这两道大门建成之后，东与绿地交融，南与河景相映，门口再立两个标志性的镇宅石兽，足以让一走一过的生出打卡拍照欲望。

建发，当之无愧的地产界门神。

收缩的中式风

住宅楼仍采用建发最擅长的新中式风格，屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。

但是在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中有专门提到，" 以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格 "，建筑造型强调几个词：规整、内敛。营造稳重、和谐、明朗的人居环境。

这种主观性比较强的要求，说实话不好把握，中式建筑自带稳重规整属性，但在内敛一项上，建发的大门首先就张扬到极致了……

受文件限制，建发在朱房项目上的中式风估计要收着来，主体住宅建筑设计以现代风格为主，园林景观可以走新中式，整体做到和谐明朗。

滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为这片河景豪宅的加分项。

个人审美角度，中式屋檐与宽境洋房更适配，太高的建筑做中式，感觉像个塔。

放一张建发金茂观宸的效果图，大家自行体会。

海淀 " 好房子 "，首现风雨连廊

北京 " 好房子 " 新规发布到现在已有半年时间，可以说，海淀新盘落实情况最差。建发朱房项目，迈出了突破性的一步。

平面图上虽然没明确标示风雨连廊，但在大门区域有多条旁支的连廊线条，连接到两侧住宅楼。

建发擅做中式建筑，园林中向来不乏亭台游廊，在丰台的观宸项目也是平面图上没体现，实际园林中建造了大量回廊。

这些廊道形式上与风雨连廊并无区别，功能上主要围绕园林打造，强调景观性。

而 " 好房子 " 新规下的风雨连廊，则是为了将相互独立的建筑物以及小区内广场、游园等公共空间做连接。

入门连廊直接连通了下沉广场，而下沉广场由东至西几乎横贯小区，也算以另一种方式实现了楼栋的连接。

▲建发金茂观宸效果图

建发朱房项目没做架空层，但首层拥有近 7 米的挑高大堂，叠加高低错落的官帽屋檐，主打一个奢阔感。

参考一下观宸的入户大厅，建发朱房项目大概有这个两倍高。

顶豪平墅，层高即自由

超大户型 无压感层高，建发朱房项目是奔着北五环大平层顶配打造的。

户均建面接近 220 平米，面积段 180/220/260/320 平米纯改善户型。

门户位置的 5#（西侧）、6# 楼以及北侧的 3# 楼，均为一层一户平墅产品。

图上没给具体的楼体尺寸，参照楼间距数值比例，这 3 栋楼面宽在 20 米左右，进深约 15 米，单套差不多 300 平米。

6# 楼更宽一些，建面能达到 320 平米。

住建部最新发布的《住宅项目规范》明确：新建住宅层高不得低于 3 米。

这是一项重构居住体验的新规，将住房从 " 生存空间 " 定义为 " 生活空间 "。

过去很长一段时间，为了能多造一间卧室，住宅被压缩在 2 米 8 甚至更低的层高之下，3 米 层高一度被视为豪宅的象征。

建发在朱房新盘上一步到位，层高方面最低做到 3.2 米 ，大部分房源层高超过 3.4 米。

6# 楼王栋，总高 46.95 米，13 层，单层层高突破了 3.6 米——堪称挑高户型，部分区域可打造出跃层空间，增加室内功能性和设计灵动感，层高即自由。

半包围式飘窗，赠送尺度不输阳台

平面图上没有看到阳台和设备平台，但有大尺度飘窗，南向面积宽阔，部分北向也有几处，端户为转角或侧边飘窗。

卖窗帘的可以盯死这个项目。

飘窗进深虽不能与阳台相比，但它是全赠送的面积。

以 6# 楼王为例，西南四分之三的墙体都是飘窗，东侧也有一大半，北边电梯厅位置，还有一处侧边飘窗，预留了阳光花厅的空间。

全部飘窗算下来大概有近 40 米的长度。按照标准 0.5 的进深，整层飘窗赠送面积在 20 平米左右。

换成 15 万 的售价，就是 300 万人民币。诚意不小了。

此外，楼体周边有大量采光窗井，预计会做出下跃户型。

楼间距最低 4 米，跳出豪宅舒适圈

地块容积率 2.42，密度不小，已经达到高层住宅的范围了。

小区最高建筑是 15 层，西北角 4# 楼为 7 层洋房，8# 楼为 11 层，12-14 层的小高层产品，14 层居多，部分有退层设计。

部分楼间距过近，多组并排的小高层楼栋东西间距仅有 4 米：

包括 1# 和 2# 楼，7# 楼和 8# 楼，9# 和 10# 楼，13# 和 14# 楼等。这种中间山墙做防火墙，不开门窗等洞口，不存在对视问题。

但 2# 楼和 3# 楼两栋，存在南北对角，间距也仅有 7 米出头。为此，外窗需设置内置格栅，做防对视处理。

今年 1 月 2 日，2025 年北京首场土拍上，建发房产以 90.404 亿元的价格摘得海淀区东升镇朱房四街棚改二期 0030 地块，折合楼面价 95062 元 /㎡，溢价 25.04%。

项目建设用地面积约 3.93 公顷，总建面 14.6 万平方米，其中地上约 9.5 万平方米，地下约 5.1 万平方米。

建筑层数为地上 15 层，地下 2 层，地上建筑高度 48 米。

目前有消息称，建发将在此打造最高产品系城央系，共 435 套房源，一梯一户 / 两梯一户，纯改善豪宅，总价 2800-4800 万区间。

预计 3 月底开放售楼处，4 月排卡，5 月开盘。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是隔壁臻澐：华润 中铁 招商联手拿下的 0029 地块。

项目聚焦华润的区域标杆影响力，面积段预计为 140-300㎡全改善户型，主力 180㎡以上大平层，标准层高 3.1 米 ，部分达到 3.4 米。

因为地价比建发 30 地块要低 6000 元 / 平，预计售价上也会有更大弹性。预计开盘价 12.5-13 万 /㎡，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

往西隔着京新高速的中海树村 35 号地，3 月 18 日成交，楼面价超过 10 万 / 平，地块总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平，均已于近期开盘。

目前和樾望雲网签 480 套，和樾玉鳴网签 48 套，基本是顶着指导价上限成交。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。

此外，朱房地块周边有大体量安置房，总建面达 44 万㎡，25F 高层，设计居住总户数超 6000 户，整体规划比较新，品相看上去不会太差。

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