乐居财经北京 徐迪 4 月 2 日，建发海淀朱房 0030 地块设计方案公示。

规划 16 栋 7F-15F 洋房 + 小高层，层高 3.2 米起步，部分超过 3.4 米。

靠近正门这栋 6# 楼，共 13 层，总高 46.95 米，单层层高超 3.6 米！

风雨连廊、架空层等新规设计仍未在平面图中体现。

做了两处景观大门，分别位于东侧清河西路和南侧清河路上：

正门朝东，宽度超 60 米，飞檐翘角的轮廓，顶部多镂空，线条复杂，从平面图上能看出恢宏气势，俨然一座城门楼。

就连北面侧门也有数十米之宽，建发，当之无愧的地产界门神。

住宅楼仍采用新中式风格，屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。

平面图上没有看到阳台和设备平台，但有大量采光窗井，预计有下跃户型。

此外，临近正门的 3#、5#（西侧）和 6# 楼，均为一层一户平墅产品。

图上没给楼体尺寸，但参照楼间距数值比例，这几栋楼面宽在 20 米以上，进深约 15 米，户均建面超 300 平米 +。

部分楼间距过近，多组并排的小高层楼栋东西间距仅有 4 米，包括 1# 和 2# 楼，7# 楼和 8# 楼，9# 和 10# 楼，13# 和 14# 楼等。这种中间山墙做防火墙，不开门窗等洞口，不存在对视问题。

但 2# 楼和 3# 楼两栋，存在南北对角，间距也仅有 7 米出头。为此，外窗需设置内置格栅，做防对视处理。

朱房 0030 地块位于海淀区东升镇北部片区，建设用地面积约 3.93 公顷。

总建筑面积约 14.6 万平方米，其中地上约 9.5 万平方米，地下约 5.1 万平方米。

建筑层数为地上 15 层，地下 2 层，地上建筑高度 48 米。

项目建设单位为北京兆盛房地产开发有限公司，设计单位为基准方中建筑设计股份有限公司。

目前有消息称，建发将最高产品系城央系，打造 220-320 平米四到五居户型，奢阔面宽，一梯一户 / 两梯一户，纯改善豪宅，总价 2800-4800 万区间。

预计 3 月底开放售楼处，4 月排卡，5 月开盘。

1 月 2 日，2025 年北京首场土拍上，建发房产以 90.404 亿元的价格摘得海淀区东升镇朱房四街棚改二期 0030 地块，折合楼面价 95062 元 /㎡，溢价 25.04%。

在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，" 朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。"

地块南侧紧邻清河，滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为 " 河景豪宅 " 的加分项。

不利因素，朱房地块周边有大体量安置房，建面 44 万㎡，容积率 2.8，控高 80 米，25F 高层，设计居住总户数超 6000 户，但整体规划比较新，起码品相看上去不会太差。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 +。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是隔壁华润 + 中铁 + 招商联手拿下的 0029 地块，据说会做华润橡树湾系列产品，主力面积段为 130-270㎡。因为地价比建发的 0030 地块要低 6000 元 / 平，预计售价上也会有更大弹性。

往西隔着京新高速的树村 8 号地，由中海地产 3 月 18 日拿下，楼面价超过 10 万 / 平，该地块总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平，均已于近期开盘，目前和樾望雲网签 480 套，和樾玉鳴网签 48 套，基本是顶着指导价上限成交。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。

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