房地产行业的周期波动正加速企业分化。

当多数房企在流动性困局中挣扎时，中国海外发展（0688.HK）却交出了一份极具启示意义的答卷：权益销售额稳居行业首位且实现前十房企唯一正增长；北上广深市占率全线领跑；" 玖序系 " 高端改善产品线逆势热销；财务表现持续稳健；三道红线稳居 " 绿档 "，负债率处在行业最低区间；逆势获标普全球上调信用评级。

（来源：公司资料）

这些财报呈现的亮点背后，实则暗含着中海穿越周期的两大底层逻辑——战略定力的极致坚守与产品价值的范式革新。

战略定力构建安全边际，重塑行业估值坐标系

在行业集体收缩的 2024 年，中海以 696.3 亿元权益购地金额登顶行业，其在四个一线城市的权益拿地金额占比高达 73.5%。以北京来看，中海在北京已连续 7 年位居销冠，2024 年至今已接连斩获多幅百亿级地块。

这一决策看似大胆，实则是中海基于对市场周期的深刻理解和对自身优势的精准把握：当市场深度调整时，中海凭借央企融资优势、市场深耕优势、稳健的运营能力以及强大的资源整合能力，逆势突围，在多个核心城市核心区位锁定稀缺土地资源。

这种策略不仅确保了资产的高流动性，更为未来的盈利增长奠定了坚实基础。中海的这一决策，不仅是对短期市场波动的应对，亦是对长期价值创造的深刻洞察。

同样值得关注的还有其在商业运营 " 第二曲线 " 突破。

随着房地产行业从增量开发向存量运营的深度转型，商业赛道正成为房企穿越周期的关键战场。

可以看到，过去一年，中海商业物业收入以 12.1% 的增速跃升至 71.3 亿元，年内公司新增 9 个商业物业投入运营，总建筑面积增加约 30 万平方米。

值得一提的是，公司轻资产管理规模持续扩张。年内，新获取深圳小梅沙大型文旅商业管理项目。而截止 2024 年底，公司已累计获取外部轻资产管理项目 18 个。

稳步的扩张背后，是中海 " 开发 + 运营 " 双轮驱动的商业逻辑支撑，这种能力或正重构房企的估值模型。商业运营带来的稳定现金流正在对冲开发业务的周期性波动，为中海提供了更为稳健的财务基础。

财报数据来看，过去一年，中海持续巩固 " 绿档 " 优势，净借贷比率 29.2%，持有现金 1241.7 亿元，经营性现金流净流入 464.5 亿元，偿债能力无忧；平均融资成本 3.1%，为行业最低区间。公司信用评级领先，是三大国际评级机构唯一给予双 A 评级房企。

产品主义破局需求断层，定义新时代 " 居住基础设施 "

当市场陷入 " 降价换量 " 的囚徒困境时，中海却实现了 2024 年合约销售均价同比 16.6% 的高增长，而这背后正是其对居住需求结构性变迁的精准捕捉，以及其 " 好房子 " 理念的深度实践。

这种理念不仅重新定义了新时代的 " 居住基础设施 "，更为行业提供了从 " 物理空间建造者 " 向 " 生活服务集成商 " 转型的范本。

中海集团董事长颜建国提出的 " 好房子 " 理念，如今正在彻底颠覆传统开发逻辑。他强调，新时代的 " 好房子 " 不仅要全面提升建筑性能和居住体验，也应该是链接未来的居住空间。值得一提的是，今年的全国两会上，" 好房子 " 建设首次被写入政府工作报告，这标志着行业从 " 量的扩张 " 向 " 质的提升 " 转型的政策导向。

当住宅回归居住属性，好产品依旧是核心竞争力。在此背景下，中海打造出以 " 高性能 + 好服务 " 为核心理念的好房子综合解决方案。一方面，通过聚焦硬件和基础性能提升，融合新质生产力，集成多个科技系统，提升房屋的基础性能，全面落实 " 好房子 " 安全、舒适、绿色、智慧四大特征。另一方面，通过聚焦软件和使用体验提升，加载多项科技系统，提升人民群众的幸福感。

2024 年，中海推出的高端改善产品线‘玖序系’在北京、上海、深圳、南京四城相继落地，并凭借卓越的产品力实现全国热销。例如，北京中海京华 · 玖序开盘热销 62 亿元；深圳中海深湾 · 玖序首开热销 100 亿元；上海中海领邸五开五罄热销 282 亿元。值得一提的是，在 3 月 28 日，上海中海 · 顺昌玖里开盘销售额达 196.5 亿元，刷新全国商品房单次开盘销售纪录，进一步印证了中海的超级产品力。

价值重估：从周期博弈到永续经营

中海的逆势表现绝非偶然，而是其将战略定力转化为技术、产品、生态壁垒的必然结果。当行业仍在争论 " 活下去 " 的生存法则时，中海已用 " 高性能 + 好服务 " 的产品哲学、" 开发 + 运营 " 双轮驱动模式，打开了穿越周期的新通道。

对于投资者而言，中海的启示在于：当行业 β 逐渐消失时，真正的 α 来自战略耐性与技术、产品、生态的共振。其 " 拿地 - 开发 - 运营 " 的全链条可控性，正在构建弱周期属性。随着房地产新发展模式的确立，中海这类兼具资产安全边际与产品革新能力的房企，或将成为存量时代下稀缺的价值锚点。