睿思网讯：3 月 18 日，标普信评 PCA 对 " 自然资源部、财政部：做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作 " 事件作出点评。

标普信评 PCA 认为，2025 年 3 月 4 日，自然资源部和财政部联合印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（以下简称 "45 号文 "）。我们认为，45 号文对于专项债支持土地储备的收储范围、项目选择、收益平衡、监督管理等环节作出了清晰严格的要求，旨在引导各地规范化开展土储专项债项目。未来，专项债资源将优先向收益更有保障的回储项目倾斜。

45 号文承袭了自然资源部 2024 年 11 月发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，进一步强调土储专项债应优先用于收回闲置土地，并明确 2024 年 11 月 7 日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。在项目选择方面，45 号文要求优先支持成熟度高、操作性强、预期效益显著且风险低的项目，这表明专项债并非无差别支持各类项目，而是要求各地政府从项目风险和收益平衡的角度严格筛选。45 号文提出，专项债资金可在同一土地储备项目内的不同地块之间调剂使用，以单个土地储备项目为单位实现收益平衡，这为实际操作提供了灵活性。例如，若单一地块预期收益不足，地方政府可通过组合项目的方式满足收益平衡要求。最后，45 号文强调不得利用专项债券资金反复回购土地，避免债券资金空转和虚增财政收入。这一规定旨在防止地方执行层面偏离政策初衷，确保专项债资源切实用于改善房地产供需格局，促进市场 " 止跌回稳 "。

我们认为，遵循 45 号文精神，专项债资源将优先向收益更有保障的回储项目倾斜，其最终落地规模与地方财力水平、项目收益情况等因素密切相关。以近期广东省发行的土储专项债为例，其发行文件显示，闲置土地回收的预期收益主要依赖于未来年份的土地出让净收入。这表明，随着市场回稳，土地的潜在增值空间越大，对专项债本息的覆盖能力越强，才更符合 " 预期效益显著、风险低 " 的标准。根据政府工作报告，2025 年 4.4 万亿元专项债券将综合用于投资建设、土地收储、收购存量商品房以及消化地方政府拖欠企业账款等方面，土地回储只是其中之一。对于有限的专项债资源，各地政府需要在推动经济发展和解决存量问题之间寻求平衡。财力相对充裕的地区更有能力将资源投入土地和商品房回储领域，" 自审自发 " 试点省份的政策力度值得重点关注。

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