2025 年，以深度求索、宇树科技、游戏科学、云深处科技、强脑科技和群核科技为代表的 " 杭州六小龙 " 声名鹊起，这些公司的欣欣向荣为杭州楼市注入新活力。

在近日的杭州土拍中，邻近宇树科技的滨江西兴单元地块便被房企争抢，最终由滨江集团以 43% 的溢价率竞得。有业内人士对此表示，" 杭州六小龙 " 更大的意义在于带动上下游产业链公司发展、吸引更多人口流入，长期来看，这对于当地未来住房、租房需求的释放具有积极作用。

事实上，无论是否受到 " 杭州六小龙 " 的直接影响，今年杭州楼市热度持续升高，当地不仅频繁刷新 " 地王 " 纪录，新房价格也连续 3 个月环比上涨，" 小阳春 " 迹象开始显现。从房企布局来看，杭州成为当前为数不多的央国企与民营房企同步活跃的城市。近一年来，滨江集团、绿城中国、建发房产在杭州拿地规模与销售规模持续位居前三。

宇树科技邻近地块高溢价成交

" 杭州六小龙 " 提振杭州楼市信心

2025 年蛇年开局，杭州土拍市场热度高涨。2 月 20 日，杭州出让 3 宗宅地共揽金 31.4 亿元，平均溢价率达 34.8%。

其中，距离宇树科技约 500 米的滨江区西兴单元地块被房企 " 疯抢 "，最终由滨江集团经过 85 轮竞价以 13.81 亿元竞得，楼面地价 42989 元 / 平方米，溢价率达 43%。据土地规划信息，该项目容积率 2.0，建筑面积 32130 平方米，紧邻西兴地铁站。

一直以来，科技公司对杭州楼市板块发挥着直观的带动作用，典型例如阿里巴巴的崛起，直接带动位于杭州西郊的未来科技城板块楼市。2013 年，阿里巴巴将总部从滨江迁至余杭未来科技城，1.2 万名员工随之迁徙。彼时未来科技城周边尚为郊区荒地，板块均价约为 8000 元 / 左右。之后，科技城周边房价开始一路攀升。2020 年，在 " 一房难求 " 的新盘市场，远洋西溪公馆就曾因 "6 万人摇 " 成为杭州楼市的热门话题。

位于未来科技城板块的 " 未来三兄弟 " ——阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来，也见证了杭州 " 产城联动 " 效益下楼市神话。2018 年首开时，" 未来三兄弟 " 均价约为 3 万元 / 平方米；2021 年楼市价格高点时，前述楼盘二手房成交价格高至 7 万元 / 平方米上下。据房天下等中介平台，目前 " 未来三兄弟 " 二手房挂牌均价有所回调，不过仍保持在 4.29 万元 ~5.5 万元 / 平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦就此表示，" 一座城市的人口流入往往和产业发展有关，杭州的高科技产业发展布局一直比较好，市场凝聚力较强。就‘杭州六小龙’而言，其意义不止是六家公司的布局，而是有机会带动上下游产业链公司发展，吸引更多人口流入。长期来看这对于市场住房、租房需求的释放都有意义。"

中指研究院华东大区常务副总高院生认为，" 杭州六小龙带飞楼市 " 的观点目前有些言过其实，不过，这对杭州置业信心的回归、买房积极性的提升有正面作用。" 一方面，目前‘六小龙’的规模，与阿里巴巴的企业体量及高净值人群的规模不同，所释放的购房需求也不同；另一方面，过去 10 年，很多城市房价也在上升，这是行业整体趋势所决定的。" 高院生补充道，" 不过，尽管短期内‘六小龙’不会对杭州楼市产生立竿见影的效果，但这对于杭州楼市的信心及大家购房预期的改善，肯定具有正向作用。"

在高院生看来，近期杭州屡屡拍出宇树科技周边这类高溢价地块，还在于核心区位优势：" 近期杭州的高溢价地块很多是核心单元地块，比如华润置地以 72% 的溢价率拿下城东新城单元地块；年前中天联合海威以 76% 的溢价率拿下萧山老城区地块等，本质上都是因为在核心单元。"

新房价格连续 3 个月环比增长

杭州楼市 " 小阳春 " 初现

无论是否受到 " 杭州六小龙 " 的直接影响，年后杭州市场热度正在持续升高。因 " 不限价 + 稀缺区位 " 等因素，近期杭州土拍溢价率攀升，众多房企争相入局。

2 月 25 日，杭州展开今年第三次土拍，3 宗地块共计揽金 67.98 亿元，平均溢价率 45.6%。其中，华润置地溢价 72.5% 斩获的城东新城安琪儿 5.0 地块备受瞩目——经过 110 轮竞价，最终由华润置地旗下子公司以总价 26.18 亿元竞得，成交楼面价 50683 元 / 平方米。一周时间内，这已是城东新城板块第二次刷新板块楼面价纪录，跨过 5 万元 / 平方米的楼面地价大关。

在之前的 2 月 20 日的杭州土拍中，大家房产以 10.83 亿元竞得的城东新城安琪儿 4.0 地块，溢价率达 54.04%，成交楼面价 47486 元 / 平方米，超越了此前城东新城 46500 元 / 平方米的新房限价。

自 2024 年四季度松绑限价以来，杭州土地市场便开始火热，" 地王 " 频现。譬如，1 月 24 日，滨江集团以 54.56 亿元的价格竞得湖墅单元 GS0201-R21-05 地块，溢价率 71.25%，楼面价 64834 元 / 平方米，创造了杭州 8 年来楼面价新纪录。

在楼市成交端，近期杭州楼市同样在升温。国家统计局数据显示，杭州 1 月新房销售价格指数环比上涨 0.3%，这已经是当地新房价格连续 3 个月环比上涨。

当地新房与二手房成交量也在同步止跌回稳。据麟评居住大数据研究院监测数据，杭州二手住宅与新房成交量自今年春节后快速回升，目前已连续 3 周上升。2025 年第 8 周（2 月 17 日 -2 月 23 日），杭州二手住宅成交 1610 套，较前一周上涨 63.45%；新建商品住宅成交 589 套，较上周上涨 4.25%。

在高院生看来，近期杭州土拍市场升温与多重因素有关。一方面，去年四季度以来的楼市利好政策释放了市场需求，叠加春节期间 " 杭州六小龙 " 的出圈，提振了 2025 年市场信心；另一方面，杭州房企打造产品的能力本身较强，" 限价 " 放开以后，对于未来新房的定价空间会更高，" 比如最近华润摘得的安琪儿 5.0 地块，楼面地价成本就超过了 5 万元，比曾经同板块 4.6 万元 / 平方米的新房限价还要高。这时候当房企预期未来新房售价可以达到 6 万元 ~7 万元 / 方米，房企就会高溢价拿地。"

高院生介绍，从市场成交情况看，近期杭州二手房市场回暖尤为明显。2024 年，杭州二手房成交量超过 8 万套，同比增长 30%，成交量首次超过新房；今年 1 月，即便受春节假期影响，杭州二手房的成交量也达到 5000 多套，较 2024 年翻了一番。新房方面，春节结束后，杭州开发商的推盘节奏也在逐步加快，新盘的中签率较低，市场的置业信心在逐渐上升，" 从新房及二手房两个指标来看，近期杭州市场的回升势头比较明显，因此今年‘小阳春’的概率较大。"

卢文曦表示：" 近期房企在杭州频现高溢价夺地，一是由于最近投放的地块较好，使得开发商在未来投放的产品具有价格保证；二是目前的市场环境给了大家很多信心支撑，楼市开始阶段性止跌回稳，开发商敢于抢地。" 他就此补充道，" 现在的房企普遍聪明，投资越来越聚焦，只拿核心城市地块，扎堆前往热门城市。"

卢文曦介绍，由于杭州各区提供人才补贴、契税补贴等利好举措，杭州近期的成交量价表现不错：" 比如今年 1 至 3 月，余杭区对购买新房的家庭一次性提供 5 万元补贴，对高层次人才提供最高 20 万元补贴等，类似提振政策在逐步发挥市场效益。因此，今年以杭州为代表的一二线城市肯定会出现‘小阳春’，而且成色大概率比去年好。"

杭州房企多元化竞争活跃

滨江、绿城、建发位居一线梯队

目前，不仅全国性房企聚焦杭州核心板块补仓，中小房企也在潜力板块挖掘机会。仅今年 2 月，久未露面的大家房产便以 10.83 亿元摘得城东新城板块；呼伦贝尔汇嘉房地产也入局杭州，以 4.31 亿元竞得临平区地块。在今年 1 月杭州房企销售榜单中，龙湖集团、伟星房产等众多民营房企也位列当地 TOP20 阵营。

整体来看，目前滨江集团、绿城中国、建发房产在杭州占据了头部市场份额，据中指院榜单，2024 年以来，前述 3 家房企在杭州的销售、土储指标均排名 TOP3。其间滨江集团、绿城中国、建发房产在杭州的权益拿地金额分别为 214 亿元、208 亿元、158 亿元；在杭州的销售金额分别为 899.2 亿元、434.2 亿元、290.8 亿元。

其中，作为杭州 " 土著 "，滨江集团一直是杭州地产界的 " 一哥 "。2024 年，滨江集团实现全口径销售额 1116.3 亿元。以此测算，仅杭州地区便为其贡献了八成的销售额。

厦门老牌房企建发房产近年也将杭州作为第一重仓城市。作为建发房产旗下主要地产上市平台，建发国际 2024 年中期业绩公告显示，报告期内建发国际在杭州实现的归属于股东的合同销售金额为 101.29 亿元，在杭州的可供销售总建筑面积为 137.91 万平方米，两项指标均在公司布局的各城市中排名第一。

2025 年 1 月，滨江集团、建发房产、绿城房产位居杭州销售榜 TOP3，销售额分别为 58.7 亿元、25.1 亿元、19.1 亿元。其中，滨江集团正在加快推进前期 " 地王 " 新盘入市，其杭州城东新城首宗不限房价地块—— 2024 年 11 月取得，楼面价 40479 元 / 平方米在当时创下板块纪录，目前项目案名为滨江 · 锦上万象府，预计今年一季度入市，新房首开放风价近 6 万元 / 平方米。

（本文已刊于 03 月 01 日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）