文/乐居财经 李奕和

今年 1 月初，广州黄埔首个得房率 130% 的地块项目揭开了面纱。总平图里，不乏专梯专户的小高层大面积户型设计。

这宗位于将军山片区的地块，由中交城投联合体在去年 12 月拿下。动作很是迅速，拿地仅一个月，规划就获批公示了。

不过，同样是中交城投拿下，其位于广州南沙二十涌的 2023NJY-5 地块，就没有那么速度了。项目地块拿下足足一年多，规划获批公示才姗姗来迟。

2 月 24 日，2023NJY-5 地块项目规划获批后公示。项目的建设单位为广州中宜南滨地产有限公司（中交城投旗下）。

总用地面积 11.07 万平方米，容积率 1.7，总建筑面积 30.88 万平方米，计容建面 18.81 万平方米。项目又分为三个小地块。

其中，DW1004001 用地面积 4.06 万平方米，容积率 1.69，总建面 11.4 万平方米，计容建面 3.85 万平方米。

DW1004002 用地面积 3.36 万平方米，容积率 1.85，总建面 10.05 万平方米，计容建面 6.23 万平方米。

DW1004003 用地面积 3.64 万平方米，容积率 1.57，总建面 9.43 万平方米，计容建面 5.73 万平方米。

项目三个地块总共将建设 35 栋、11-17 层的小高层住宅。

实际上，早在 2 月 16 日，中交城投官微就披露了地块的最新动态。项目命名为中交 · 蔚蓝海岸花园，一期工程在当天正式开工。

乐居财经对比了解，项目一期工程即为上述提到的 03 地块，规划建设 12 栋住宅和配套商业设施，定位为南沙区二十涌低密度社区。

产品规划户数 328 户，户型覆盖 132、160、170、205 平方米及少量顶层大平层（300-400 平方米）。

根据中交城投官微，项目将成为南沙高端改善置业的绝佳之选。按计划，项目将于今年 9 月首次开盘，于 2026 年 12 月实现第一批交付。

从总平图看，项目一期主要包括 10 栋 16 层和 2 栋 11 层住宅，围合式布局，楼下有底商、卫生服务站、颐康服务站，正门两侧和小区东南侧外围还建有骑楼。

小区设计了两个地库出入口，一个在正门左侧，一个在小区北侧。

产品上，首层架空，大阳台搭配大开间、大面宽，一层两户设计，纯纯的低密度改善豪宅配置。这在广州近段时间推出的新盘中，还是很罕见的。

乐居财经根据平面图测算，一期产品最大面宽大概能到 18 米，最小面宽也能达到 11 米左右。

项目周围的环境甚好，在万顷沙二十涌的位置，三面环海，目前周边建筑不多的情况下，妥妥的海景房。

交通与设施方面，项目靠近深中通道和在建设的 18 号线南延段二十涌站，再往南一点就是广州正在全力建设的南沙全民文化体育综合体。

不过，就目前而言，项目最大的缺点也是区位。

二十涌片区现在还是刚起步开发阶段，项目还是这个片区新建的第一个住宅项目。周边较为荒凉，许多道路等基础设施都还在建设中。片区要发展起来需要较长的时间周期。

根据去年 6 月广州规自局发布的《南沙规划管理单元 DW1004 控制性详细规划》规划成果通告，该规划管理单元规划定位为全域共享、全龄友好、全时活力的未来社区。

规划管理单元用地面积 249.31 公顷，其中建设用地 218.45 公顷，建设用地中居住用地 54.08 公顷。意味着，片区未来还有大量的住宅土地供应。

今年元宵节，南沙全民文化体育综合体举行亮灯仪式，据官方透露，该项目会在 3 月底完工，全力冲刺粤港澳全运会。随着这个体育综合体的最终落成，周边的配套设施或会有较大改善。

2023NJY-5 地块是中交城投在 2023 年拿下的。当年 10 月，中交城投以底价 69160 万元竞得该地块，未扣除配建的楼面价 2219 元 /㎡，扣除配建成本后的实际楼面价为 5588 元 /㎡。

目前，万顷沙板块在售楼盘有珺筑水岸、绿城蓝湾半岛、中国铁建海悦国际等，贝壳找房显示的参考价在 1.65-1.8 万元 /㎡。

若按这个均价，中交 · 蔚蓝海岸花园的利润空间不小。并且，其还是片区首个大平层改善项目，周边并没有可对标的产品，不排除价格方面比普通高层还要更高一些。

事实上，也多亏了中交城投在拿下地块后没有及时开工。该地块在出让时的容积率实际上为 2.5-3.0。如今经过一年多的等待，容积率调到了 1.7，项目也得以重新定位成了改善型大平层豪宅。

要知道，过去的一年，也被称为是 " 好房子 " 的元年，各种新规产品内卷不断。中交城投也等来了千载难逢的入市时机。

股权关系上，项目的开发主体为广州中宜南滨地产有限公司，其由广东中交城市投资发展有限公司（广东中交城投）100% 持股，后者则是中交城市投资控股有限公司（中交城投）的全资子公司。

广州中宜南滨地产的法定代表人、执行董事、经理均是欧阳卫星。目前，广东中交城投在广州南沙还打造了广州南沙国际邮轮母港综合体、中交 · 汇通中心等多个项目。

业绩方面，中交城投近段时间以来业绩有所下滑。2024 年三季度，中交城投营业收入 54.02 亿元，同比下降 40.16%；净利润 13.16 亿元，同比下降 21.26%。资产负债率则由 2023 年的 65.49%，上升至 69.82%。