房价比地价还低的一手楼，我们也写过好几回了。

但在市区，还真是第一次见——

最近在朋友圈刷到，番禺市桥南的卓越晴翠府推出一批特价房源，单价最低 2.42 万 /㎡！

01

开盘即是巅峰  

价格高开低走

卓越晴翠府的出生，是在市场高位拿地、低位卖房的典型案例。

项目前身为番禺桥南街蚬涌村大口涌以西地块，来自 2021 年 4 月第一次集中出让，当时还吸引了一众房企围猎疯抢。

地块经过 54 轮竞价，最终由深圳房企卓越以楼面价约 24705 元 /m ² 拿下，溢价率高达 45%！

可惜受疫情的影响，该地块花了一年才转化入市，项目亮相即是巅峰——

卓越晴翠府在 2022 年 9 月开盘，价格为 3.5~3.8 万 /㎡，当年网签均价为 3.45 万 /㎡，销售成绩平平。

2023 年开始，房地产迎来了深度调整，市场受到严重冲击。卓越晴翠府每次加推，售价都是下调，均价很快跌破 3 万大关。

2024 年上半年，项目曾挣扎过并短暂涨价，但很快又降价并且贴着地价来卖，报价 2.7~2.8 万 /㎡。

而从网签数据来看，去年录得最低单价为 2.2 万 /㎡，近期价格多是 2.4~2.6 万 /㎡。

说 TA 房价跌穿地价，绝对没有夸大其词。

要知道，卓越晴翠府还是精装交付的，小区定位品质改善，因此在公区和配套打造上也花了不少钱，譬如约 3.6 万方园林、约 5.2~7.8 米架空层会客厅。

算上各种建筑和人力成本，这个项目价格买不上 3 万 /㎡，开发商基本就是白忙活一场。

02

时机大于一切

无论房企还是买家

事实证明，" 市区 " 从来不是什么免死金牌，卖一套、亏一套的惨状并非外围区楼盘的专属。

在行情上高位站岗，又是高价激进入局，这些都是房地产的大忌。

不管在哪，房企如何力挽狂澜，都是回天乏力。

以卓越晴翠府为例，产品在 2022 年同期项目中算是出挑的——容积率 2.8，户型得房率干到 90% 以上，主卧全部配有 270 ° 大飘窗，交标还送中央空调，中高层窗外有河景。

板房照片 图源：卓越集团深西公司

可见开发商，是真的很努力了。

当然，缺点不是没有：

配套比较一般，市井气息较浓，不近地铁，但这属于整个市桥南的通病。

再说定价，卓越晴翠府卖 3 字头时，约 2KM 外的二手楼盘越秀可逸阳光，成交价格也要 2.8~3 万 /㎡。

如果不是被超高地价绑架和挟裹，卓越晴翠府完全可以在营销上果断一些，卖得快一点。

更加遗憾的是，在前两年还很有优势的九成使用率以及大飘窗大阳台设计，如今在得房率超 100% 的新规产品面前，已经完全不够看了。

曾经的期房，硬生生拖成准现楼（预计今年 3 月交付），如今跟旁人 PK 也只能赢赢周边二手房了。

作为买家，何尝不是这个道理。

很多人曾以为，买地段好的项目就万无一失，但实际上入市时机远比具体板块、项目选择更加重要。

不都说风来的时候，风口的猪都能飞嘛。

踏准行情买卖，在增城也有人赚钱；追高买入，珠江新城又如何，一样是亏到 " 底裤穿窿 "！

如果你知道自己已经踩雷了，与其寄希望于行情改善或天降惊喜，还不如主动离场，减少沉没成本。

各位还知道广州有哪些市区项目，正在低过地价卖房的吗？欢迎在评论告诉我们。

最后，祝大家元宵快乐！愿所有粉丝和网友，2025 年的每一天都能像芝麻豆沙馅的甜～

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