" 虹口区本身面积不大，内环内发展都很成熟，能挤出一宗宅地已经不容易了，居然还是地铁站‘零距离’地块，很难想象这宗宅地利好到什么程度。"1 月 14 日，上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时说。

近日，上海市土地交易市场发布上海 2025 年一批次地块详情，4 宗地块分别位于浦东新区、虹口区、松江区、奉贤区，总规划建筑面积 227161.78 平方米，总起始价 119.24 亿元，将于 2 月 20 日起举行现场交易会。

其中，一宗藏身虹口顶流住宅区的高密度宅地，有望成为 2025 年第一个隐藏款豪宅。

高密度豪宅包围圈

每经记者在走访中发现，地块围墙之外即地铁 10 号线邮电新村站出口，东侧曲阳南路对面是由瑞安房地产成片开发的瑞虹新城。

目前紧邻地块的瑞虹新城臻庭 2022 年初开盘，均价近 12 万元 / 平方米，暂无二手房在售；旁边瑞虹新城璟庭建成已有 10 年，2024 年 12 月成交均价约 12.3 万元 / 平方米。

从规模来看，该宗地块土地出让面积 1.9 万平方米，规划建筑面积 7.63 万平方米，建筑限高 100 米。地块起始价 648635 万元，折合起始楼面价 85001 元 / 平方米。

该宗地块容积率 3.95，在当下市场已属罕见，但在高层住宅林立的瑞虹板块并不意外。

根据上海虹口嘉兴社区 C080302 单元控制性详细规划局部调整图则，hk329-11 地块为 R3 居住用地，须配建公共设施 1400 平方米、商业面积 500 平方米，无配建保障房要求。对于开发企业而言，想象空间不小。

卢文曦分析，横向比较市场上一些技术指标，市中心地块，按照现在的开盘节奏，2.5 万～3 万平方米级别的项目也可以分三次开盘。这宗地块近 8 万平方米，还是有一定规模的。

另一方面，这一地块从未来产品结构看，会给初次改善一族不少 " 上车 " 机会。据中指研究院整理，该地块规定了中小套型住宅建面不得低于总住宅建面 40%，计 29763.8 平方米，即使按照 120 平方米的高层中小套型面积标准，也能推出 248 套房源。

" 开盘再贵都正常 "

不仅如此，这一地块最大的吸引力在于，隔壁瑞虹新城超过 25 年的深耕，从市井老街到城市综合体，区域内已经拥有超过 10 期各类住宅和商业综合体，星星堂、月亮湾、太阳宫，被戏称为 " 拥有整个太阳系 " 的板块。此外，尚外附小幼儿园、民办宏星小学、华东师大一附中初中等教育资源紧邻，驾车 4 公里到达外滩，地理位置极为优越。

如前所述，该地块起始价 648635 万元，折合起始楼面价 85001 元 / 平方米，按照上海土拍新规，如果溢价率触顶，加上装修标准，开发商拿地成本价很可能超过 12 万元 / 平方米。此外，项目住宅装修标准不低于 4000 元 / 平方米（竞指标起始值），完全有望做成区域内新标杆。

对比上一轮土拍中的徐汇龙华地块，当时起始楼面价 90008 元 / 平方米，但地块周边配套一般，商业不成熟，暂时缺乏高端居住氛围，但仍然被宸嘉发展经过 101 轮竞价、溢价率 40% 拿下。

在这样的背景下，如果地块被擅长高端项目运营的开发商竞得，未来项目开盘价格是否会冲上 15 万元 / 平方米？

"15 万～16 万元 / 平方米也算是正常价，2024 年徐汇龙华宅地在内环以外，楼板价也到 12 万元 / 平方米了，现在这块地是虹口区内环内，非常接近市中心，开盘再贵我觉得都正常。" 卢文曦说。

每日经济新闻