武汉市武昌滨江商务区长江中心综合体效果图

2024 年 11 月 29 日，武汉市的一场土地拍卖引起了业界广泛关注。

当日挂牌 8 宗地块，成交总金额 20.48 亿元。其中，P（2024）112 号地块由御江轩（武汉）房地产开发有限公司以楼面价 1.95 万元 / 平方米竞得。据企查查，御江轩（武汉）房地产开发有限公司为华润置地旗下公司。

本次土地拍卖前，该地块是由武汉市政府收储，对其土地属性由商业改为住宅后，而重新挂牌出让。据土地拍卖信息显示，P（2024）112 号地块建筑面积 6.5 万平方米，土地用途包括住宅、公共服务，住宅建筑高度控制在 170 米，配备 0.12 万平方米图书馆。而调规前，该项目原是长江中心 B2 地块，为 280 米超高层商办楼，计容建筑面积约 14 万平方米。

当前市场下，已建或在建商办物业规模过于庞大，供需失衡。企业为规避风险，不敢轻易动工商业项目，造成一批项目停滞。目前，盘活存量项目成为当务之急。

长江中心 B2 地块的 " 商改住 "，开创了全国盘活存量的先河。

" 此举不仅可加快盘活土地存量，更利于城市良性、均衡发展。" 武汉房地产市场一位专家说。

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" 商改住 "，盘活存量的新选择

武汉长江中心项目诞生于 6 年前。2019 年，华夏幸福武汉拿地，获取武汉长江中心项目，规划为集国际 5A 甲级办公、旗舰级商业、高端住宅、企业总部集群多重业态的大型综合体。武汉疫情暴发之后，华夏幸福不幸资金链断裂，政府为让项目稳定推进，在全国积极寻求优质房企参与项目合作。关键时刻，华润置地扮演白衣骑士，在 2022 年 12 月 28 日，向华夏幸福收购 4 家公司股权及债权，其中包括武汉长江中心、武汉沙湖中心两个重大项目。

武汉长江中心作为武昌滨江商务区重点项目，武汉市武昌区给予了高度关注与支持。华润置地迅速推进项目开发。今年 6 月，项目约 25 万平方米的武昌万象城盛大开业，成功带动了武昌滨江商务区的商业大升级。同时，长江中心高端住宅深受高端市场热捧，已成为武汉市高端楼盘标杆。项目 2023 年位居武汉市单套总价 700 万 ~1000 万元产品销量金额榜第一名、4 万 + 楼盘销售顶豪榜第一名。

然而，因武汉市整体商办类物业过剩，武汉长江中心 B2 地块的开发处于进退维谷的境地。据仲量联行数据，近年来，优质办公楼进入集中供应期，而需求却呈现收缩趋势。

当前，很多项目多年前规划的商业指标过高，与目前的市场需求严重错配，这一现象全国很多城市都普遍存在，必须要对商办类项目进行科学合理的调整。

为支持盘活存量土地，积极稳妥化解风险。今年 5 月，自然资源部、国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》。此后，湖北省住建厅联合省财政厅等部门印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中包括对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进 " 商改住 "。

9 月 30 日，武汉市积极贯彻 926 政治局会议精神，因城施策，迅速出台了 3.0 版 " 汉十条 "。在每一轮调整政策时，武汉都表现精准，且是排头兵。

为践行人民城市的理念，更好地为人民提供高品质的工作居住空间，武汉市政府相关部门深入调研市场，充分评估各区域产业发展与消费需求，着手创新性地推进 " 商改住 "。

武汉市主城区 A110305 管理单元（武昌滨江 B2 二期地块）控制性详细规划导则修改公示

以长江中心 B2 地块为例，充分调研后，政企一致认为，将项目进行 " 商改住 "，更有利于项目盘活，化解风险。

在政企协同下，武汉长江中心 B2 地块 " 商改住 " 工作得以积极推进，项目在 2024 年 10 月 21 日 ~11 月 19 日进行了调规公示，11 月 29 日，顺利进行招拍挂。

华润置地武汉相关负责人告诉记者说，" 在项目商改住的过程中，武汉市武昌区政府高度重视，由区委书记牵头负责成立工作专班，形成专项工作机制，每天专项调度。武昌滨江管委会作为对接窗口，统筹协调市局各个部门，和企业实时联动，形成合力。深入研究听取多方意见，集中力量攻坚克难，高效率解决了土地分宗、稳评、调规等关键卡点问题。"

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一举多赢，多个 " 商改住 " 项目正在推进中

" 在配置市场资源时，政府有所为、也有所不为，武汉市相关部门这次商改住，做得特别好！" 一位业界资深人士深表赞叹。

记者获悉，目前，武汉市各级相关部门正在积极协调联动，加快推进全市各城区 10 余个 " 商改住 " 项目。这些项目有：武昌区保利维塔项目、硚口区武汉复星外滩中心、汉阳区金茂方岛 A3、汉阳区卓越大江项目、青山区阀门厂地块、青山区滨江双子塔地块、江岸区中美大都会二期地块等。目前，这些项目正处于调规公示中或已完成调规公示，甚至还有些项目即将出现在土地出让的清单里。

其中，武汉复星外滩中心项目非常引人关注。该项目是武汉汉正街中央文化服务区大型城市综合体，也是城市地标建筑。根据武汉市硚口区人民政府的申请，拟对其辖区涉及 A050801 管理单元局部用地控规导则进行修编。该控规调整涉及武汉复星外滩中心 A1、A2、A3 三个地块。

另外，为促进房地产市场止跌企稳，武汉市加快了运用央行再贷款收储存量商品房用作保障性住房，积极消化市场库存。

" 我们汉阳的项目已得到了武汉国企平台收储，目前收储资金 6 亿多元已经到账。" 一位头部房企武汉负责人充满信心地说，存量商品房收储与 " 商改住 " 不断推进，会有越来越多的各类存量项目盘活重生，武汉房地产市场筑底回暖指日可待。

那么，武汉长江中心 B2 地块调规后，能否实现凤凰涅槃呢？

记者在与武汉业界沟通中，市场人士一致认为，武汉长江中心作为武昌滨江稀缺的综合大盘，" 商改住 " 后容积率下降，再加上武汉长江中心作为城市级高端项目本身的影响力，相比商办类产品，高端住宅拥有更好的市场前景，更利于所在区域的良性、均衡发展。

" 此次商改住，我们又将为市场提供一批武昌滨江豪宅产品。武汉高端市场容量虽基数有限，但整体市场需求较为稳定，未来暂无超供风险。" 华润置地武汉负责人颇有信心地说，华润置地一方面将充分结合城市和区域发展需求，利用好目前的规划新政，做出满足客户、引领市场的优质标杆项目；另一方面，华润置地也会进一步加快武汉长江中心剩余项目的开发建设，助力武昌滨江商务区成为城市发展的名片。

在采访调研中，武汉多位专家均表示，本轮武汉推进 " 商改住 "，可加速盘活城市存量土地资源，降低企业投资风险，从而实现城市、企业与市场的多赢。

来源：中国房地产报