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白墙上，一些玻璃窗不规则地嵌入；白墙下，种着几棵矮松。

这是北京海淀西北旺的嘉华天珺天系美学馆，也称售楼处。它已经建好了，但并没有启封迎客。

7 月 25 日，保利发展联手北京建工集团以总价 89.01 亿元拿下大牛坊 3 个地块。那是万科 8 年前的弃子，" 回炉 " 之地。

起初，嘉华天珺进展神速，拿地 54 天就公布了住宅的规划方案，比朝阳区北京宸园、北京隅东序还要快。之后，嘉华天珺似乎卡壳了。

从拿地至今，已经过去三个半月。它很想传递一些项目信息，从小道消息释放户型草图，把林徽因、钱钟书和张爱玲等名人搬上来。

但，这些对一个豪宅项目而言，只是外围的添花，真正硬核的东西——户型图，至今都没有见到。也导致售楼处至今无法开放。

花姐获悉，嘉华天珺的图纸，消防设计没有过关，需要重新修改，并重走一遍报规流程。

嘉华天珺在消防设计上，可能出现了 3 三种低级错误：

1、有 2 栋楼没有设消防通道；2、有 9 栋楼没有设消防扑救场地；3、有 6 栋楼没有设防烟楼梯间及合用前室。

它的设计单位是北京弘石嘉业建筑设计有限公司——张兵、张翠珍和张维分别持股 46.15%、40.11% 和 13.74%，建设单位是北京建保丰筑置业有限公司——保利发展和北京建工集团分别持股 60% 和 40%。

这份花费数百万元的设计方案，实在有些潦草，没有经济技术指标，不仅无法看到具体的户数、停车位配比等，甚至连图纸的清晰度也不够——看不清 " 窗井 " 二字。

一来二去的修改和报批，会耽误了不少时间。为了业主的生命财产安全，保利发展牺牲点时间，也是应该的。

但它的对手们却不会坐等。

11 月 3 日，同在海淀区的海开永丰南项目，案名 " 颐海澐颂 " 出街；11 月 5 日，同在海淀的功德寺两块地，分别花落绿城中国和越秀地产，不论从地理位置上，还是从豪宅操盘经验上，都超越了保利。

嘉华天珺错过了 10 月的好时机，连它的置业顾问们都捉急了。

一、有两栋楼漏掉了消防车道

位于海淀大牛坊的嘉华天珺，由 3 块地组成：HD00-0401-0120 住宅容积率 2.0、0132 住宅容积率 1.7、0162 则为商业用地。

它的住宅分东西两块地，位于东地块西南角的 1-12#，是一个拥有 4 单元的住宅，共计 9 层、72 户，楼高 26.95 米。然而，它居然没有设计消防车道。目前，它的北面只有一条通往各单元的人行道。

再看一下西地块的 2-3#，9 层住宅、三个单元、54 户，楼高 26.95 米，也没有设计消防车道。

按照住宅设计规范，建筑物高度在 24 米及以上、或层数在 6 层及以上，都需要设置消防通道。

这绝对不是一个老牌设计公司应该犯的低级错误。问题是，一张图从设计到公示，须层层审图，这些把关的人也熟视无睹？

嘉华天珺共计 24 栋住宅楼——东区 15 栋、西区 9 栋，唯独上述两栋没有设计消防通道。

花姐宁愿相信，弘石嘉业负责嘉华天珺的设计师可能因长期加班，一不小心走神，把这两栋楼的消防通道给漏掉了。

从平面图上看，消防通道的宽度大约人行通道——最小宽度分别是 4 米和 1.5 米，消防通道少了，那小区的绿化就显得多了。

如果这个图纸通过了，这两栋没有消防车道，你敢买吗？

这两条消防通道，嘉华天珺必须得补上，且它还是坡屋顶建筑，消防高度大于 27 米，消防通道还要加至消防扑救场地的宽度，后文详表。

二、9 栋楼未设消防扑救场地

嘉华天珺的建筑造型，大致分两类：一类，东区东侧有 3 栋 14-15 层小高层和西区 1# 西单元，是平屋顶设计；另一类，6-11 层的多层洋房，是坡屋顶设计。

它的第二种消防设计问题，出在第二类的 9 层坡屋顶洋房。

坡屋顶洋房会标出两个高度，一个是计容面积的楼高——正负零位置到檐口，一个是正负零位置到屋脊线的高度。

举一个例子：西区的 2-3# 住宅楼，地上 9 层、地下 2 层，楼高 26.95 米，但它的屋脊线高 30.29 米，说明它的斜屋顶高达 3.34 米。

弘石嘉业的设计师很聪明，把 9 层楼的高度控制在 26.95 米。

按照住宅设计规范，27 米及 27 米以下的住宅，只须设消防通道，不用设消防扑救场地。消防扑救场地的宽度要求是 10 米，而住宅消防通道的宽度不低于 4 米，宽度足足多了 6 米。

但 2-3# 偏偏是坡屋顶建筑设计。坡屋顶部分在计算消防高度时，是按屋脊线到檐口高度的一半计算。

因而，2-3# 的真实建筑消防高度为 28.62 米（楼高 26.95 米 +3.34 米 /2）。这个高度大于 27 米，须将消防通道设计成消防扑救场地。

这难道又是建筑设计师粗心了吗？

花姐查看了总平图，共计 9 栋楼的实际消防高度都超过了 27 米，分别是东区 12#（28.245 米）、13#（27.975 米）、14#（28.245 米）、6# 东单元（28.62 米）、4# 西单元（28.245 米），西区 2#（28.245 米）、3#（28.62 米）、5#（28.245 米）、6#（28.62 米），它们都要补设消防扑救场地。

这意味着，嘉华天珺无形中多了 3 个长条和 2 个短条的消防扑救场地，极大地占用了绿地空间。

如果调完这些消防扑救场地之后，嘉华天珺的绿地率是否能达标呢？至少，它的绿地率要大打折扣，居住的舒适度下降了。

三、6 栋楼须增设防烟楼梯间及合用前室、1 部消防电梯

在嘉华天珺的坡屋顶洋房里，还有一个比较特殊的存在，那就是 11 层洋房。

它们分布在东区 2# 东边 3 个单元、3#、9#、10#、11# 和西区 4# 西单元。11 层的楼高为 32.95 米。

由于楼高都超过了 27 米，设计师都给它们设计了消防扑救场地。

但，老问题又来了，他们还是 " 忽略 " 了坡屋顶在消防设计里的存在。

这 6 栋 11 层洋房，实际消防高度都超过了 33 米。

举一个例子：东区的 1-10# 住宅楼，地上 11 层、地下 2 层，楼高 32.95 米，但它的屋脊线高 36.29 米，说明它的斜屋顶高达 3.34 米。

依葫芦画瓢。因而，1-10# 的真实建筑消防高度为 34.62 米（楼高 32.95 米 +3.34 米 /2）米。这个高度大于 33 米。

按照现行《建筑防火通用规范》，只要消防高度超过 33 米，需设置防烟楼梯间和消防电梯，会增加一个合用前室。

嘉华天珺实际消防高度超过了 33 米的楼栋明细表是：东区 2# 东边 3 个单元高 34.565 米、3#34.245 米、9#34.62 米、10#34.62 米、11#34.62 米，西区的 4# 西单元 34.245 米。

这意味着，它们都需增加防烟楼梯间及合用前室，以及一部消防电梯。

因此，这 6 栋楼的每层，会增加一个合用前室，不低于 6.25㎡。如果合用前室无外窗，合用前室及防烟楼梯间还需增设加压送风井，综合后，每层增加的公摊面积在 8-10㎡之间。

改消防设计，嘉华天珺 11 层洋房的图纸不仅要大变样，而且得房率也降低了。

四、消防设计出现低级错误，延误战机

1、设计坡屋顶是柄双刃剑。有的地产商会利用飘檐偷层高，如海淀印香山，楼高 12 米、4 层，单层层高 3.1 米高，偷了 0.4 米层高。花姐预计，嘉华天珺也依葫芦画瓢，单层层高有可能达到 3.1 米。

2、弘石嘉业是老牌建筑设计公司，在嘉华天珺的消防设计上出现系列错误，是粗心，还是想蒙混过关？第一大板，应该打在弘石嘉业老板张兵的屁股上。前不久，弘石嘉业在顺义的星悦时光设计竞标中落选了。

3、在设计上审稿不严。最起码项目公司建保丰筑的董事长朱杰和总经理刘喜涛，要负直接责任。刘喜涛也是保利发展北京公司总经理。

4、在调整消防设计后，嘉华天珺的消防扑救场地多了，小区绿化面积会减少；每层多了防烟楼梯间与合用前室，公摊面积放大了。

5、由于调整设计方案需要时间，嘉华天珺正是出户型图，还要等一段时间。前段时间流程的户型草图，不可信。

6、因消防问题，嘉华天珺调整设计方案，耽误了项目入市时间，贻误了战机；

7、嘉华天珺设计上出现的失误，作为央企保利发展和国企北京建工集团，应该启动问责机制，严肃追责到底。