近年来，国内公募 REITs 发展如火如荼，在常态化发行加速扩容之下，不仅发行数量与规模迈向新的台阶，同时底层资产类型也迎来了持续拓展，新的资产类别不断涌现。这不仅丰富了 REITs 市场的业态，提升了项目的多元性，同时也为相关资产运营方带来了资产重估的机会。

值得一提的是，就在此前，根据上交所信息显示，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 ( 简称 " 九州通医药仓储物流 REIT" ) 已获受理，这标志着国内有望迎来医药物流仓储设施首单公募 REITs。

相较于传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施等其他资产类别，医药物流仓储设施这一底层资产类型具有其特殊性，这也让此次 " 上新 " 的九州通医药仓储物流 REIT 或将成为国内 REITs 市场中的稀缺资源。不妨就此展开更进一步的探讨，挖掘其中的机会。

1 · 底层资产优质，稀缺性价值标签凸显

此次申报的九州通医药仓储物流 REIT，由汇添富基金管理，原始权益人为九州通医药集团物流有限公司，发起人为九州通医药集团股份有限公司 ( 简称 " 九州通 " ) 。

该项目的底层资产位于武汉市东西湖区，总建筑面积约为 17.2 万平方米，截至 2024 年 3 月 31 日，不动产评估值为 11.7 亿元。

医药仓储物流 REITs 作为新的资产类别，具备一定的行业壁垒。

众所周知医药物流仓储设施必须满足严格的监管标准，而一系列高标准的要求为行业设立了较高的进入门槛，也限制了新进入者的数量。

同时，医药物流仓储资产通常需要配备先进的温控系统和实时监控能力，医药冷链物流也需要先进的冷链技术和设备，以保持药品的稳定性和有效性。专业化的存储运输条件和运营能力成为医药物流仓储的重要特点，增加了行业的专业性壁垒。

与此同时，随着政策的推动和行业的发展，医药流通行业的市场集中度正在逐步提升。大型企业通过规模优势和网络布局，形成了较强的市场竞争力，这为新进入者设立了较高的市场壁垒。

来看此次申报方九州通的背景，其作为国内最大的 OTC 药品配送商，在医药物流领域拥有显著的领先优势。

根据 2023 年 11 月商务部消费促进司发布的《药品流通行业运行统计分析报告 ( 2022 ) 》，九州通在 2022 年的市场份额为 5.8%，位于第 4 位。另外就在今年 9 月 12 日，由商务部市场运行和消费促进司指导，中国医药商业协会主办的 "2024 医药流通创新大会暨中国药品流通行业信息大会 " 期间，会议发布了 2023 药品流通行业批发与零售的百强榜单，九州通稳居第 4 位，依然是国内最大的民营医药商业企业。

( 图片来源：中国医药商业协会微信公众号 )

此前半年报显示，九州通的医药物流仓储资产遍布全国 31 个省会城市及 110 个地级市，形成了一个覆盖广泛的现代物流网络。特别是此次申报的九州通医药仓储物流 REIT 的底层资产，位于武汉市东西湖区的医药物流仓储资产，其作为全国十大 " 国家智能化仓储物流示范基地 " 之一，拥有显著的地理优势，能够快速响应医药物流保供需求。

值得一提的是，九州通拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，包括 141 座仓、建筑总面积超 430 万平方米的经营及配套设施，其中 GSP 仓库 290 万平方米、冷库容量 11.51 万立方米，具备 1532 万箱储存能力、1.66 亿箱吞吐能力，并拥有覆盖全国 96% 以上区域联网的物流网络资源。这些资产的规模和质量为九州通提供了强大的实体资产支撑，增强了其在 REITs 市场中的竞争力。

此外，九州通在技术和运营效率方面也具有明显优势，公司积极推进数字化、智能化转型，赋能高质量发展。其东西湖现代医药物流中心集成了大型自动化立体库、智能箱式穿梭车、自动输送分拣、智能拣选小车系统等先进物流技术，实现了仓储作业的自动化和智能化，大幅提升了物流效率和准确性。

而在运营管理方面，九州通已成立了专业化的运营平台 " 九州产投 "，确保底层资产的运营效率和服务质量，亦在不断致力于提升底层资产的智能化水平。

业绩层面来看，公司有着稳健的基本面，业绩呈现持续向好态势。此前九州通公布的三季报显示，前三季度公司实现营收超过 1134 亿元，实现归母净利润 16.96 亿元以及扣非归母净利润 16.30 亿元，如若剔除上年同期流感、疫情等季节性疾病特定因素影响，公司前三季度归母净利润同比增长 10.16%，扣非归母净利润同比增长 12.87%。此外，单季度来看，公司业绩开始呈现逐季向好趋势，第三季度营收和扣非归母净利润分别同比增长 3.57% 及 3.97%；同时，公司经营性现金流大幅改善，较去年同期增长 93.36%。

可见，此次九州通医药仓储物流 REIT 不论是从资产层面，还是发行方层面都展现了强大的实力，底层资产优质，经营持续向好，并具备稀缺性价值，这也为其后续上市获得市场追捧带来了期待。

从九州通层面来看，REITs 的发行将有助于其盘活存量资产，带动新增有效投资，降低整体医药物流成本。同时，这也有助于优化公司的资本结构，提升资产效益，实现存量资产和新增投资的良性循环。

2 · 赋能行业发展，加速优质资产潜力释放

作为国内医药物流仓储设施首单公募 REITs，也是湖北省首单民营企业公募 REITs，九州通医药仓储物流 REIT 具有重要的示范效应和积极影响。

从医药流通行业视角来看，近年来，国家出台了一系列政策支持医药流通行业的高质量发展，如 " 十四五 " 时期促进药品流通行业高质量发展的指导意见等，旨在破除药品流通体制机制障碍，提升药品供应保障服务能力、流通效率和质量安全。这些政策为医药流通行业的转型升级提供了政策支持和方向指引。

而此次国内医药物流仓储设施首单公募 REITs 的推出响应了国家政策号召，为医药流通行业提供了新的资本运作平台。

通过 REITs，医药流通企业能够盘活存量资产，形成良性投资循环。同时这也为整个医药流通行业提供了新的融资渠道和业务模式创新的思路，对行业的高质量发展起到了积极的推动作用。

作为第一个 " 吃螃蟹 " 的企业，九州通可以说为行业树立了样板和标杆，对整个医药流通资产证券化领域具有重要的示范效应。

从国内 REITs 市场发展的角度来看，当前，随着公募 REITs 市场的扩容和政策的不断完善，医药物流仓储资产作为国内 REITs 市场中的稀缺资源，其投资价值和市场潜力将进一步凸显。

九州通医药仓储物流 REIT 的申报获受理，是公募 REITs 市场发展的又一重要里程碑，预示着市场将迎来更多的投资机遇和创新产品。

公募 REITs 的发展对于经济转型、提升资本市场服务实体经济的质效、构建投资领域新发展格局等方面具有重要意义。随着市场对 REITs 的权益属性、证券定位等基本问题逐步形成共识，市场化机制的逐步建立，为后续 REITs 的发展创造了有利条件。

九州通作为国内最大的 OTC 药品配送商，在医药仓储物流领域拥有领先地位。公司通过在关键交通枢纽和物流节点的布局，实现了资产的高效运营和管理。九州通的资产组合优势，包括地理位置、资产质量和运营效率，共同支撑其提供稳定收益和长期增值的潜力。

随着此次九州通医药仓储物流 REIT 的跑通，不难预期，后续还将持续提供优质资产不断置入，持续开发及运营新的业务，形成存量资产和新增投资的良性循环，实现业务的可持续发展，助力行业发展。

3 · 结语：

此次九州通医药仓储物流 REITs 项目的推进，见证了医药流通行业在资本市场的一次重要创新。这不仅为九州通本身开辟了新的融资渠道，也为整个行业的资产证券化提供了成功案例，为行业高质量发展带来了新的驱动。

后续伴随九州通医药仓储物流 REIT 的成功发行，也将进一步丰富公募 REITs 市场的资产类型，增加市场的多元性和投资吸引力。对于投资者而言，医药物流仓储资产的独特性和稀缺性，以及九州通在该领域的领先地位，都使得该 REITs 产品具有较高的投资价值和潜在的增值空间。

展望未来，随着公募 REITs 市场的不断成熟和扩容，有理由相信，九州通医药仓储物流 REITs 将开启医药流通行业的资本新循环，为公司乃至整个行业的高质量发展注入新的动力。这不仅是九州通的战略转型，也是医药流通行业资本运作的新篇章，更是中国 REITs 市场发展的又一重要里程碑。