平安证券股份有限公司杨侃 , 郑茜文近期对万科 A 进行研究并发布了研究报告《债务压力减轻，多元业务稳增》，本报告对万科 A 给出增持评级，当前股价为 9.11 元。

万科 A ( 000002 )

事项：

公司公布 2024 年三季报，前三季度实现营业收入 2198.9 亿元，同比下降 24.3%，归母净利润 -179.4 亿元，同比下降 231.7%。

平安观点：

多因素致业绩承压：2024 年前三季度公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内房地产开发业务结算面积 1384.2 万平米，贡献营业收入 1732.3 亿元，同比下降 29.1%，公司整体毛利率 9.5%，同比下降 8.1 个百分点，房地产开发业务毛利率 8.3%，同比下降 10.2 个百分点；2）资产及信用减值损失 74.7 亿元，上年同期为 3.6 亿元；3）投资收益同比减少 24.5 亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失 25.4 亿元。

全力保障高品质交付、公开债务兑付：2024 年前三季度公司交付房屋 11.3 万套，多举措促进回款，保障公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额 1812 亿元，保持行业第一阵营，回款率超过 100%；2）2023 年至今累计盘活和置换新项目 36 个，合计优化及新增产能 474 亿；3）前三季度实现大宗交易签约金额 232.6 亿元（含印力资产交易及 REIT 发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等 41 个项目，遍布全国 17 个城市；4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施 Pre-REIT 基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司实现经营性净现金流 3.3 亿元，自二季度以来继续保持为正。截至 9 月底完成 197 亿元公开债务偿还，年内已无到期境内外公开债券。

融资渠道顺畅，多元业务有质量增长：2024 年前三季度公司合并报表新增融资与再融资 774 亿元，新增融资综合成本 3.58%，经营性物业贷合计落地 262 亿元，其中合并报表范围内新增 187 亿元。三季度末公司有息负债 3276.1 亿元，其中一年以上有息负债占比 64.4%，净负债率 66.2%，剔除预收款的资产负债率 65.4%，较年初下降 0.1 个百分点，持有货币资

金 797.5 亿元。前三季度经营服务业务全口径收入 430.8 亿元，同比增长 6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长 12%，租赁住宅业务收入 26.3 亿元，同比增长 3.7%，商业开发与运营业务收入 66.7 亿元，同比增长 1.5%，物流仓储业务收入 29.6 亿元。

投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司 2024 年 EPS 预测至 -1.70 元（原为 -0.85 元），维持 2025-2026 年 EPS 预测为 0.10 元、0.14 元，当前股价对应 PE 分别为 -5.5 倍、93.0 倍、67.1 倍。公司积极化解债务，年内已无到期境内外公开债券，坚定围绕 " 保交房，保兑付，转型高质量发展 " 开展工作，全面化解潜在风险，多元业务有质量增长，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，当前净资产对应 PB0.47 倍，明显低于可比公司均值（0.69 倍），属于 " 止跌回稳 " 政策导向下高弹性标的，维持 " 推荐 " 评级。

风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，平安证券郑茜文研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为 55.19%，其预测 2024 年度归属净利润为亏损 101.18 亿。

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 16 家机构给出评级，买入评级 6 家，增持评级 7 家，中性评级 3 家；过去 90 天内机构目标均价为 9.07。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由智能算法生成，不构成投资建议。