刚刚，上海外滩旁、黄浦豫园又一钻石级地块遴选结果出炉！ 

上海城投置地（集团）有限公司成功被确认为黄浦老城厢福佑南地块包的实施主体。

官方公告

上海城投置地为上海城投控股全资子公司，隶属于上海市属国企上海城投集团旗下。 拿下起拍价就达到了 69.8 亿元的福佑南地块包，这意味着作为上海本土的巨无霸，上海城投又落下重磅一子！ 

早在 10 月 11 日时，上海土地市场就进行了实施主体候选人的公示，如今终于官宣了实施主体，等待正式走完出让流程，一切就将尘埃落定。 

公告内容

目前官方虽尚未官宣拿地价，但按照这一次的遴选评分标准，17 分的价格分对应的是底价浮动 1~2 亿元，溢价并不高，但是按 69.8 亿的起拍价算， 总价已经突破 70 亿！目前网传的拿地价是 70.8 亿元，比底价高出 1 个小目标。

遴选评分标准

福佑南地块包位于上海最金贵的老城厢，也就是上海城投开发的露香园同一板块内，位置上更接近 2 年前由豫园股份和蚂蚁集团联合拿下的百亿级福佑地王——二者仅一街之隔，豫园、城隍庙、外滩的 BFC 都近在咫尺之间。

按照 7.92 万方的总建面算，福佑南作为住宅、商业、社区公共设施混合用地，起拍楼板价就达到了8.8 万元 /㎡，比当年福佑地王的7.2 万元 /㎡还要高出不少。 

直到近期，福佑地王才有即将入市的传闻，而福佑南作为老城厢和外滩腹地的又一重磅地块，却已整装待发。 

不过虽然是如此重量级的存在，这个项目也算是机遇和挑战并存，如今由作为老城厢老牌豪宅开发商的上海城投躬身入局，也是稳妥之举。

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福佑南地块包整体的四至范围大致是北至昼锦路，南至复兴东路，东至中华路，西至三排楼路，地上总建面约 7.92 万方，其中住宅建面约 5.73 万方，商业建面约 1.97 万方，社区级公共设施建面 0.23 万方。 

福佑南地块包的 6 宗地为 231B-02、231C-01、235B-03、237A-02、237B-01、237C-02

这么说大家可能对地段的感触还不太深，我们可以站在老城厢的维度看。 如果你曾在 10 几、20 年前乘坐过上海的 11 路电车，环绕着人民中路走上一圈，在这个圈里的，那就是老城厢。 

地图上可以看到一个明显的圈

位置图

这里有近 500 年历史，算是上海的海派文化之根，也是上海历史风貌印记最重的区域之一。 

这些年， 随着上海城市更新的步伐按下加速键，老城厢也进入了集中焕新期。

如今，在老城厢这一个 " 圈 " 中，已经聚集了大量的房企和知名顶豪项目。 

除了福佑地王项目和露香园，还有新湖中宝和融创等合作的锦园、华润置地和南房集团合作的士林 · 润园、上海地产和鲁能合作的乔家路项目……都汇集在此，也基本将这次的福佑南项目包围住了，甚至福佑南分散的地块包中间还夹杂了合生外滩项目。 

可以说未来老城厢这一片高端居住氛围的大势已经在逐渐成型。 

福佑南作为其中重要的一份子，也是这些项目中距离外滩较近的存在，怎么看怎么金贵，又有手握成功案例露香园的上海城投操盘，也算是未来可期。 

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不过目前看来，项目整体还是存在不少挑战的： 

其一，对全局视野要求极高。

福佑南地块包虽然是 6 幅地块打包整体出让的，但地块相对比较分散，住宅虽体量不小，但又分散在 5 个地块中。 总的看下来，也算是目前老城厢的这些蓄势待发的项目中最分散的一个，但是又非常需要通盘考虑。 

在《设计任务书》中明确规定了设计范围为所在街坊的围合范围，涵盖的用地面积达到了 17.1 公顷，在这个范围内，6 幅地块之外的建筑布局、功能业态、公共空间等都需要对应研究考量。因此未来的整体规划排布实际存在着不小的难度。 

设计范围

官方要求的整体研究范围如下：

研究范围

而在豫园、外滩这一片，福佑南地块已经算是比较后置位出让的，在板块内项目扎堆的情况下，并不占优，甚至因为前面的这些项目，还有了不少限制。

比如福佑南的建设条件中，明确提出了打造的商业业态等还要统筹考虑周边 BFC、福佑地块的布局情况，来做错位互补，避免和周边商业同质化……  

规划要求 d

整体看下来非常需要开发商具备有高度的全局视野，格局不够的开发商也很难承接。 

其二，扎堆的风貌别墅，操盘能力大考。

作为黄浦典型的风貌保护地块，福佑南存在着大量的保留保护历史建筑，总面积约有 1.57 万方，整体要求的保护更新规模不少于 3.82 万方。 

加上本就是顶层非常重视的重点旧改项目，难度自然颇高。 

整个项目从建筑到肌理到街巷，甚至是公共空间、交通组织等，都有非常严苛的设计要求与限制。 

除了高难度的城市更新和整体规划设计考量，风貌别墅如今也已经让不少开发商既心动又害怕。

现在上海市区风貌别墅地块扎堆出炉，从最早期的稀缺高呼声，到如今同质化高总价段产品去化难的问题频出。 而在风貌别墅尤为密集、竞争激烈的老城厢，这种产品也将更加考验开发商的操盘能力。 

当然，参考隔壁新天地的中海顺昌玖里和恒昌玖里，套均超 1 亿的 49 套风貌别墅照样能日光。 

只是，谁又能成为下一个顺昌玖里和恒昌玖里呢？前面我们举例的那些老城厢项目们，每一个都有大体量的风貌别墅，本就上市相对较晚的福佑南在开发进度上天然落后了竞品们一大步，瞬息万变的市场下，要拿捏住高端客群的心，还是相当不容易的。 

而从顶层的角度看，自然也是希望进入老城厢的每一位开发商都可以更新出真正意义上的城市封面之作，做出能够代表上海的特色风貌区的名片。 

因此从一开始的遴选文件中，就对开发有明确的历史风貌保护经验要求，并且参与的企业还必须是千亿资产的量级，同时禁止过去 3 年内在上海土拍市场被违约处置过的企业参与来规避风险。 

申请要求

其三，中小套户型的存在，将限制项目 " 登顶 "。

住宅层面看，这里将是市区典型的高低配产品，除了不超过 3 层的风貌别墅，高层住宅需要全装修并且配备 40% 的中小套户型。 

建设要求

而这也会在一定程度上影响项目圈层的纯粹性，对于想要打造登顶项目的开发商来说，还是不小的限制——毕竟对标隔壁新天地的翠 6，起步户型都要做到 400 平以上。 

不过如果只是考虑销售端，参考今年市面上大部分热卖的豪宅，基本都是配了不少小户型的，只要做好平衡，未来进入市场，高层项目卖大概率还是不愁卖的。 

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所以总的来说，这样的项目还是喜忧掺半的，越是经验十足的老法师，越是更容易做出出彩的作品。 

也因为是上海城投拿下，前面的诸多问题已经是其在打造露香园时就已经面临过的挑战，所以应当更容易化解。 

不过即便是经验十足的上海城投，压力和挑战犹在。 

时间拉回 2021 年开年，当时上海城投联合上海建工以 176 亿低价摘下如今的露香园二期地块，2022 年上海城投又收下了上海建工手中的露香园 二期股权，实现全资控股。今年入市的露香园 · 云宸就是露香园二期的首发之作。

露香园二期效果图过程稿

根据克而瑞统计，前 9 月，露香园 · 云宸的成交金额已达到 84.07 亿。 

图源：克而瑞

目前，上海城投又将抬出看上去更进阶的露香园 · 天誉，主力推出建面约 350-900 平的大宅，整个二期在年内突破百亿销售额应该不成问题。 

不过虽然销售额看着可圈可点，相较于今年黄浦诸多爆火日光的顶豪盘，作为老牌豪宅续作首发的露香园 · 云宸却稍显得 " 冷 " 了些许，三月开盘的 262 套房源，去化并不算太顺利，到现在还有少量的房源在售。 

露香园 · 云辰 B 地块去化情况  

露香园 · 云辰 D1 地块去化情况

对于上海城投来说，体量庞大的露香园也好，新拿下的福佑南地块也罢，面临着愈发激烈的市场竞争，如何打出差异化、避免走上今年云宸遇冷的老路也是亟需思考和解决的。

不过，手握上海市区优质的地块，本就已经跑赢了市场一大圈，上海城投要做的无非是：如何让赢面更大？如何让手里的作品成为更能代表上海的名片？

本文来自微信公众号" 地产人言 "，作者：艳姐 team，36 氪经授权发布。