跟随北京的脚步调整。

作者 | 房涛

图片来源 |AI

在小红书上搜 " 天津、转学 "，能看到大量经验贴，以及评论区非常激烈的争论。

" 外地人 " 在分享转学和生活经验。

论坛截图

本地人在 " 劝退 " 转学到天津的人，特别是 " 北漂 " 和 " 山河四省 " 的高考移民。

据天津本地人说，这种矛盾冲突不仅出现在网上，线下也经常有天津本土人去有关部门反映 " 高考移民 " 扰乱了教育公平。

之所以会长期出现这种现象，是因为相对于周围的 " 山河四省 " 来说，天津是一个绝对教育资源 " 红利区 "，重点高校的录取率高了不止一个档次。

据统计，2024 年全国高考各地 985/211 录取率排名中，985 录取率最高的三个省市是：

第一天津：5.81%

第二上海：5.33%

第三北京：4.29%

211 录取率最高的三个省市是：

第一北京：13.99%

第二上海：13.58%

第三西藏：12.77%

天津以 12.68% 排在第四。整体是高考大省河南的 3.5 倍。

因此，天津一直是北方 " 高考移民 " 的主要目的地之一。

" 新津民 " 的另一个主力，则是 " 北漂 "。因为北京一直在控制人口，收紧落户，所以很多拿不到户口指标的 " 北漂 "，在有了孩子之后，会把在天津落户、孩子放在天津教育作为 B 方案。

因为以上两点原因，近几年的天津高考人数和生育率曲线呈现了相反的走势：

2019 年 -2024 年，天津常住人口生育率从 6.7 ‰下降到了 4.5 ‰，参加高考的人数却从 5.6 万人升至 7.08 万人。

而一降一升的背景板：天津常住人口数量这个基数，甚至在变小，2019 年至今下降了约 20 万人。

正因为这个原因，天津在解除住房政策限购的过程中一直比较 " 扭捏 "。

今年 517 新政前后，杭州等重点二线城市都彻底取消了限购，但天津依然保留了市六区的限购措施，成为一线城市之外唯二的限购区域。

天津 4 月 30 日调整后的限购政策

但刚刚，这个二线城市限购的最后一块铁板，也松动了。

2024 年 10 月 16 日，天津天津市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求的若干措施》，宣布全面取消住房限制措施。

一下子把限购和限价都取消了。

公告

同时，天津新政里面还有以下几个支持房地产市场的要点：

在需求端：

1、商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于 15%；

2、优化个人住房贷款利率定价，可根据借款人资信状况和风险水平等因素协商最低利率。

在供给端：

1、加大房地产 " 白名单 " 项目贷款投放力度，督促商业银行尽快落实已授信贷款资金，提高新增融资贷款发放比例。

2、进一步优化完善住房设计规范和标准，支持房地产开发企业积极探索建设更多 " 好房子 "，不断满足居民多样化改善性住房需求。（放宽容积率和公摊等限制条件，零公摊房子即将大量出现）

不仅如此，上周天津市滨海新区公安局还发布了关于对《滨海新区户籍制度实施细则》向社会公开征求意见的公告，其中提出，持滨海新区有效居住证满 2 年（近 1 年在津正常连续缴纳社会保险且同期外省市 1 年无社会保险缴纳记录）、且在滨海新区有合法产权住房的申请人（不得注册高中及以下学籍），支持其落户滨海新区合法产权住房。在北京市工作且累计在京缴纳社会保险 3 年以上（不含补缴），40 周岁以下的全日制专科及以上学历在职职工，本人或配偶在滨海新区购置单套 90 平方米及以上新建商品房的，可以申请在合法产权住房落户。

也就是说，" 北漂 " 只要连续在北京缴纳 3 年社保，年龄在 40 周岁以下，本科以上学历，就直接可以在滨海新区买房落户。

半年之内，天津市两次调整住房限购政策，在房地产政策转向 " 止跌回稳 " 之后，最终取消限购，预计将会吸引一大批 " 外来人口 " 在市六区购房。

据天津日报报道，在天津新房市场各类购房人占比中，外来人口购房占比 30.8%，新天津人（即后续迁入天津户籍的人群）占全市购房比例的 26.1%，滨海新区等部分区域的外来人口购房占比高达 70% 左右，是支撑房地产市场的一大主力。

而和平等市六区的外来人口购房需求很旺盛，但因为限购因素，一直被压抑，这次限购取消可能会成为新的市场上扬爆发点。

实际上，今年以来，天津楼市的成交量表现并不差。据官方统计，今年 1-8 月，天津新建商品房销售 802.84 万平方米，同比增长 1.7%，增速在全国 31 个省、自治区、直辖市中排名第二；1-8 月天津房地产开发投资完成 822.96 亿元，同比增长 1.3%，增速在全国 31 个省市区中仅次于上海。

克而瑞统计的口径中，天津新房市场甚至在短期之内有供不应求的态势。今年前 8 个月，天津商品住宅的供求比是 0.82，即供应 0.82 平方米的房子成交 1 平方米。

天津真正惨的是二手房市场，截至今年 6 月底，存量房挂牌套数已经升至 42.5 万套，创下历史新高，而成交量同比下降了 12%。（中原地产数据）

在巨大的存量压力下，出现了 " 踩踏式 " 抛售。过去三年时间内，天津市二手房平均价格下跌了约 3000 元 / 平米，降至 10844 元 / 平方米。（中原地产数据）

而在外围郊区，二手房价格普跌 30% 以上。武清等地的部分项目，甚至被媒体比作 " 环京鹤岗 "。

而新房市场的供不应求，是因为供应量的快速缩减。据中原地产统计，2024 年上半年，天津商品住宅供应面积为 292 万平方米，同比下降了 23%，处于历史低位。

在二手房的降价挤压下，天津楼市的二手房成交占比不断走高，今年前 8 月已经升至 68%，相比三年前快速提升了 14 个百分点，与一线城市处在了同一水平。

图源：天津 365 淘房

因此，天津的土地市场也出现了成交低潮。

据克而瑞监测统计，截至 8 月 31 日，典型城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为 24%，天津以 26% 略高于平均水平。

图源：克而瑞

今年前三季度，天津宅地出让金总额为 136 亿元，约相当于去年全年的三分之一，为近些年历史新低。

作为直辖市，天津市的土地财政依赖度一直不高，在土地市场低潮下更是降到了 11%。

但随着北京限购政策的放松，之前北京市场对需求挤出向周边城市的效应，有可能转向虹吸，天津在 " 止跌回稳 " 的宏观政策号召下，面对房价不断下行，也是时候进入楼市政策新阶段了。