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这个国庆，北京顺义有三个新盘 " 打 " 起来了，芳华里、青年 ONE 和星悦时光，它们都隶属于同一个集团——北京城建。

但它们亲疏有别。

芳华里和青年 ONE 是北京住总集团开发的，而星悦时光是城建发展和深圳南山控股集团联合开发的。

在北京城建集团的版图中，住总集团和城建发展都是 " 儿子 "，区别在于前者是合并来的，后者则是嫡出的上市公司。但到了孙子辈的楼盘，芳华里和青年 ONE 股权上延续了北京城建的纯正血脉，星悦时光的血缘则又稀释了一层。

既然是远亲，在市场上就没有太多的顾虑可言。这大概是星悦时光对青年 ONE 的态度，无论是从户型规划，还是产品设计、赠送面积，都直接对标着干。

从时间上看，青年 ONE 比星悦时光早半个月公布了总平面设计图，而芳华里就更早些了。

按理说，星悦时光有后发优势，完全可以走差异化路线，但它的产品和青年 ONE 几乎一致。这个操盘逻辑，十分清奇。

更巧的是，星悦时光赶在 9 月 30 日拿到预售许可证——重新修改了总平图的楼栋号。三天前，青年 ONE 刚刚拿证——号称开盘卖了 207 套，实际为 79 套。8 月 5 日，芳华里拿证——至今网签了 38 套，成交均价 3.89 万元 / 平米。

顺义的三盘演义，是属于拼刺刀的那种。

芳华里、青年 ONE 和星悦时光，它们的共同特点是，赠送面积比非常高。

有人吹嘘，星悦时光最高得房率高达 126%，青年 ONE 到了 110%。但官方口径是很谨慎的，比如，芳华里之说自己的得房率在 95%-99%。

因为得房率超过 100% 警戒线，是一个禁忌。换句话说，就是零公摊。

这种情况，一旦有人向主管部门举报，开发商就会被请去喝茶。网上有人故意放大它们的赠送比，或许是对手在搞鬼。

到底它们的真实得房率是多少？自己上北京住建委网上查询下就清楚了，用产权面积的得房率 + 户型图赠送比，就出来了。

但很多人是不愿花时间计算的，那接下来，花姐来替你来解答。

一、芳华里：实际使用率 98%-103%

1、88 平米的三室两厅两卫，得房率 80.4% 至 81.14%，赠送面积 19.6 平米——南北侧三面偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了两个封闭、北面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 116.6 平米，实际使用率 98% 至 99.42%。

2、97 平米的三室两厅两卫，得房率 80.4% 至 81.14%，赠送面积 19.6 平米——南北侧三面偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 2 个封闭阳台、北面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 116.6 平米，实际使用率 102% 至 103%。

3、132 平米的四室两厅两卫，得房率 85.72% 至 86.65%，赠送面积 21.78 平米——南北侧三面偷了 4 个挑空和设备平台，南面偷了 2 个封闭阳台，让实际使用面积变成 153.78 平米，实际使用率 102% 至 103%。

二、青年 ONE：实际使用率 90%-101%

1、72 平米的三室两厅两卫——颠覆了想象，得房率 74% 至 75.65% ——洋房有点低，赠送面积 11.4 平米——南北偷了 2 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，让实际使用面积变成 83.4 平米，实际使用率 90% ——很一般，主要是产权得房率太低所致。

2、89 平米的三室两厅两卫，得房率 79.42% 至 80.72%，赠送面积 16.9 平米——南北偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 105.9 平米，实际使用率 98.4% 至 99.7%。

3、105 平米的四室两厅两卫，得房率 82.3%，赠送面积 20 平米——南北偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 2 个封闭阳台，让实际使用面积变成 125 平米，实际使用率 101%。

三、星悦时光：实际使用率 102%-107%

1、77 平米的三室两厅两卫，得房率约 78%，赠送面积 21 平米——南北偷了 2 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，侧面偷了 4 个飘窗，让实际使用面积变成 98 平米，实际使用率 105% ——当然，赠送的飘窗使用起来，肯定不如偷设备平台用起来那么爽。

2、87 平米的三室两厅两卫，得房率约 78%，赠送面积 19.9 平米——南北偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，侧面偷了 2 个飘窗，让实际使用面积变成 106.9 平米，实际使用率 101%。

3、107 平米的四室两厅两卫，得房率约 81.5%，赠送面积 21 平米——南北偷了 4 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，侧面偷了 4 个飘窗，让实际使用面积变成 128 平米，实际使用率 101.5%。

四、硬参数对比：青年 ONE 稍占上风

1、交通上：青年 ONE 离俸伯地铁站 C1 口约 500 米，芳华里离石门地铁站南约 1200 米，而星悦时光周边没地铁。

2、价格上：星悦时光最贵，4.4 万元 / 平米；芳华里 4 万元 / 平米——实际成交价 3.89 万元 / 平米；青年 ONE 为 3.4 万元 / 平米。青年 ONE 的上车门槛更低。

3、容积率：青年 ONE1.5，星悦时光 1.6，芳华里 2.0，尽管都是 11 层以下洋房，但青年 ONE 舒适度更高，且南面是绿化带和潮白河。

4、套数：青年 ONE539 套，星悦时光 1058 套——分南北两区，芳华里为 699 套。

5、综合配套：半斤八两。

花姐综合点评：

1、芳华里、青年 ONE、星悦时光，在偷面积上都越过了 "100%" 的界限，没有越界的户型分别是芳华里 88 平米、青年 ONE72 平米和 89 平米。

2、从偷面积比例大小看，星悦时光更胜一筹，每一款户型的实际使用率都达到了 100%，最高的是 77 平米户型，达到了 105%。

3、星悦时光赠送面积大，主要是多送了飘窗。如果刨去送飘窗的面积，它的实际使用率在 98% 左右。

4、从交通便利性、舒适度和性价比上看，青年 ONE 更胜一筹。