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在北京房山，北京城建的开发节奏很慢。

1 月 4 日，北京开启 2024 年第一场土拍，北京城建以底价 22.8 亿元摘得房山区拱辰街道 FS00-0110-0018、0028、0035 地块，建筑控制规模 13.82 万平方米，楼面价 1.7 万元 / 平方米，销售指导价 4.5 万元 / 平方米。

直到 9 月初，它才拿出了总平面设计图，取名为 " 颐知筑 "。

从拿地到出图，周期长达 8 个月，这也算是创了北京楼市的慢纪录。一般来说，三个月出图比较正常，两个月的也有——北京宸园。

这或许和北京城建采取的策略有关。一年内，它在房山连番出手。

今年 4 月 30 日，北京城建以 16.03 亿元底价摘得房山长阳 FS00-0101-0002、0003 地块，地上建筑规模 84979 平方米，销售指导价为 4.8 万元 / 平方米。这块地，曾经历过三次 " 流拍 "。

去年 12 月 20 日，北京城建以底价 12 亿元竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目 FS00-0105-0011、0023 地块，总建筑 64113.761㎡，成交楼面价约 1.87 万元 /㎡，销售指导价 4.5 万 /㎡。案名为 " 和知筑 "。

北京城建拿下的这三块地，有一个共同的特点——底价。这表明，北京城建成了房山的 " 托底 " 大户。作为北京的地头蛇，这是应有的责任。

从和知筑到颐知筑，再到尚未公布案名的流拍地块，包括那块拿了三年还没开卖的地，房山楼市进入北京城建时间。

它的消化时间有多长，北京城建自己可能都没有时间表。

挪幼儿园，皆大欢喜

颐知筑位于房山拱辰街道，在多宝路和梅花街夹角的东北方向，东北方向至梅花北巷，东边是竹园东街。

这个小区共 2 个住宅地块及 1 个幼儿园地块，共规划 34 栋住宅楼，1206 套房源。它的东面是一个社区综合服务设施，西北规划了商业金服用地。

从总平图看，北京城建把幼儿园的位置挪了。从原来的东北角，挪到了东南角，且形状也变了，从斜梯形变成了正南正北的方形。

如此一来，幼儿园在小区南面，不会被住宅遮挡，不能让祖国的花朵少了太阳光的沐浴，幼儿园北面的两栋住宅楼也很规整。

幼儿园地块，是地产商优化住宅地块利器。例如，北京宸园把幼儿园从东面挪到了南面，这让住宅区的规划是更好了，但幼儿园地块从方形变成了三角形，使用率低了。

相较而言，颐知筑挪动幼儿园，局面皆大欢喜。

颐知筑的两个住宅区，东区（0028 地块）容积率为 1.6，共计 15 栋住宅、6-8 层洋房，572 户；西区（0035 地块）容积率 1.5，共计 19 栋住宅，全部为 8 层洋房，634 户。

从地块形状看，东区较为方正，但紧邻幼儿园；西区像一个 40 度左右的锐角三角形，导致大部分房子临马路。

两个住宅区关系很紧密，大门相对着，侧面都有一个车库出入口，车多人多时，那个区域还是会造成一定的拥堵。两个大门靠近没啥问题，但车库最好能稍微隔开点最佳。

两个小区都有一块室外运动场地，地上非机动车停放处共计 603 个。这 603 个车位，主要集中在进小区门的南部几栋楼前后，大家选房时一定要看个仔细。

南面无阳台，北面双偷设备平台

进入 2024 年，购房人去看北京新房的第一句话是，有没有赠送面积？

当颐知筑的总平图出来后，这个问题依然是个灵魂考验。

在北京，房山的区位甚至不如顺义，那边有空港，但房山对偷面积这件事，卡得还是蛮严的。拿京熙润府来说，它在南向偷飘窗，恨不得连客厅的飘窗面积也偷，北面把设备平台偷成阳台。

颐知筑的户型，偷面积也大抵如此。

花姐拿颐知筑西区的 6 号楼来举例。它有 8 层、两个单元，每套户型的面宽 10 米，进深约 11 米，户型面积约 110 米。从户型图上，南面没有阳台赠送，但不排除有飘窗赠送。

它的赠送面积主要体现在北面，每户有两个设备平台，一个宽约 1.5 米，一个宽约 1 米，交房时会变成阳台，全赠送，大概率是不能封闭的。

说完赠送面积，再来看看颐知筑的整体户型分布。

花姐测算，颐知筑的户型分五种面积，分别是 90 平米、105 平米、110 平米、120 平米和 140 平米，具体分布情况是：

1、90 平米户型主要在西区，1#、3#、4# 东西单元、7#、13#、17# 西单元、18# 东单元、19# 东西单元；

2、105 平米户型：东区 1#、5#、6#、12#、11#、13#、14#、15#，西区 2#、4# 中间户、9#、15#、15# 东边两单元、18# 西边两单元、19# 中间单元；

3、110 平米户型：西区 6#、10#、11#、14#；

4、120 平米户型：东区 2#、8#、10#、9#，西区 12#、16#；

5、140 平米户型：东区 4# 和西区 8#，共计 96 套。

整体来看，颐知筑的定位是刚需为主。在选房攻略上，西区由于是三角形地块，导致临马路的房源很多，建议优选东区。详细的选房攻略，请扫码文尾二维码找花姐咨询。

北京城建 " 慢节奏 " 之谜

在北京房山，北京城建的开发速度，实在是太慢。

颐知筑拿地 8 个月才公布总平面。同区域的和知筑拿地 9 个月也没有开盘——预计今年 10 月下旬开盘，户型面积段为 92-143㎡，预计开盘单价 3 字头起。

它们想呈现一种景象，北京城建在房山双盘联动。

由于受颐知筑与和知筑的影响，今年 4 月份拿下的长阳地块，花姐没有找到对应的项目公司，更不清楚要何时开盘了。

虽然颐知筑与和知筑被视为北京城建在房山的双子座，但它们的投资主体却不相同。

颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司，和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司。它们的都是北京城建集团有限责任公司的间接全资子公司，且不在 A 股上市公司北京城建投资发展股份有限公司（城建发展，600266.SH）旗下。

还一个奇怪的事情是，城建瑞泰还是北京城建三年前在房山拿另一块地的项目公司。

2021 年 10 月，北京城建以 9.83 亿底价竞得房山长沟镇新型城镇化 FS12-0100-6017 地块，住宅建筑控制规模为 79475 平方米，楼面价 1.2 万 / 平米，销售指导价 2.7 万 / 平米，两年后，北京城建才对外公示项目规划图。如今，时间过去快 3 年了，它还没有对外开售，甚至案名也没有。

不过，长沟 6017 地块已有启动迹象。最近，它正在进行建设工程招标和监理单位，总投资预算 8.9 亿元。

如果按照正常的节奏推进，北京城建集团在房山至少有四个项目在今年内面市。但，为何它们没有装入上市公司城建发展呢？北京城建集团持有城建发展 43.84% 股权。

2024 上半年，北京城建集团实现营收约 778.92 亿元，同比减少 3.5%；归母净利润约 7.85 亿元，同比减少 15.41%。其中，房地产开发业务营业收入为 121.61 亿元，较上年同期减少 30.20%。2024 年上半年，城建发展营收 65.2 亿元，同比下滑 50%，净亏损 1.9 亿元，去年同期则为盈利 5.54 亿元。

资料显示，北京城建集团成立于 1993 年，是北京市政府旗下企业，注册资本 75 亿元，法人代表为常永春。在 8 月初，有消息称常永春被相关部门带走，并缺席了北京城建集团 2024 年年中经济活动分析会，但时至今日，常永春的名字和他的巨幅特写照片，还挂在北京城建集团官网上。