最近，很多人都会问我一个问题：

楼市何时能触底反弹？

实话实说，我不知道。

所有信誓旦旦、头头是道分析美元降息、地缘政治、M1、M2 剪刀差、通货膨胀……然后拍胸脯给你说出具体反弹时间的人，1000% 都是骗子，无一例外。

都 2024 年 9 月了，房神大 V 们，把自己活成了资产负债表衰退的血淋淋的例子，智商本来就欠奉，信用更是早已破产。

虽然我也没法回答这个问题，但我觉得可以看看隔壁城市香港的楼市跌宕的历史。马克 · 吐温说过：" 历史不会重复，但会惊人的相似。" 我们国内房地产市场一共也就是 20 多年，而香港早在一百多年前就开启了楼市商业化的进程，它的历史更有参考的价值。

香港楼市浮沉

1965 年，香港楼市经历了一场暴跌。

诱发这场暴跌的直接原因是 1962 年港府修订了《1962 年建筑第二条例》。新条例规定了建筑容积率这一概念，不同宗地有不同的容积率限制，并计划在 1966 年开始实施。

结果就是从 62 年开始，香港地产商抢在容积率新规执行前，疯狂盖新房，从 62 年的 11,300 套上升至 1965 年的 29,000 套，三年增幅 1.6 倍。

楼市从供不应求一下变成供大于求。

供应量的增加，只是压垮骆驼的其中一根稻草而已。

在 1961 年时，因为对地产行业的过度乐观，香港大量银行超贷给地产行业，包括不限于廖创兴银行、明德银号、广东信托商业银行、恒生银行等。

其中，廖创兴银行就传出流动性危机，引发市民挤兑。廖创兴银行的老板廖宝珊被迫将自家物业、地契拍卖，以求流动性保证，偿还债务。

经历如此沉重的打击，一个月后，廖宝珊——廖创兴银行的创始人、老板，脑溢血病逝。创兴银行后来把名字中的 " 廖 " 字去掉，淡化家族色彩。

2013 年，创兴银行被广州越秀集团收购，成为我们熟悉的越秀地产的兄弟公司，这是后话了。

谁都没想到的是，1961 年的廖创兴银行挤兑只是危机的开始。在 1965 年，随着房地产市场的崩坏，包括恒生银行在内的越来越多的银行被卷入挤兑风潮。

金融业的礼崩乐坏，反过来又促进房地产行业再次下跌，两架马车，倒滚雪球。

而香港地产最有代表性的创新 " 楼花 " 制，在楼市下行期间，促成了大量的烂尾房。

彼时香港楼市有多惨，数据可以证实：

1965 年，港府卖地收入仅得 7,586 万港元，比上一年的 1.43 亿港元，大幅下跌 47%。

1966 年，港府卖地收入进一步下跌至 5,062 万港元，再次下跌 33%。

1965 年，观塘商业住宅楼面尺价为 70 港元，比 64 年下跌 30%。

工业地皮价格跌得更迅猛，从 120 港元尺价跌至 40 港元。

住宅方面，顶级豪宅领跌一切。铜锣湾的高端住宅从 20 万、12 万、10 万，一路跌至 6-7 万元。

而更让我们熟知的香港山顶、半山、浅水湾、跑马地的豪宅，从每单位 20 万以上的售价降至七八万港币一套，仍然无人问津。

你以为这就结束了？No！

1967 年，因为金融、地产行业的迅速下滑引发的经济衰退，造成香港政局动荡。半山曾经高达 20 万的豪宅，大量富人以四五万港币的价格抛售（跌幅 80%），外逃离港。香港岛的住宅楼面尺价甚至跌至巅峰期的十分之一。

崩了，全崩了。

我们横向比较一下，现在国内楼市、经济是不是和 1967 年的香港多少都有点像？

广州今年卖地也就 4 块：越秀大观三期、华润吉山二期、荔湾保利雅郡以及花都雅瑶路地块，合计揽金超 90 亿人民币。但 21 至 23 年，卖地收入分别为 1,779 亿、1,221 亿、1,183 亿，降幅不可谓不巨。

看房价，广州郊区降幅 40-60%，市区降幅 30-50%。比起香港楼价跌去 8 成，表现其实要好得多。

烂尾房咱就不说了，整体看，广州的烂尾项目并不多，绝大多数都进入了保交付名单，最终交付问题不大。

那后来香港楼市什么时候开始恢复？

答案就是 1968 年。

随着楼市的触底、香港经济的稳定，东方之珠迅速恢复了活力。65 年之后，香港地产新建住宅大量减少，很快带来了 68 年楼市的供不应求。

地价的涨幅更快。1970 年，香港拍出地王，总价 2.58 亿港元。一块地的总价，就超过了 65 年前后几年卖地的总收入。每尺的楼面价高达 4,868 港元，这块地就是现在香港中环的怡和大厦。

香港怡和大厦

65 年的香港楼市崩盘，除了银行家廖宝珊的病逝，我们更熟悉的霍英东也没能抗得住楼市下行的巨大压力。1967 年，他也割肉了九龙天星码头的星光行，从此淡出了香港楼市。

九龙星光行

而也正是因为 65 年的这次楼价暴跌，这才让李嘉诚（长江实业）、郭得胜（新鸿基）、李兆基（恒基）、郑裕彤（新世界）、王德辉（华懋）等一批以高瞻远瞩的战略眼光、看好香港整体经济和地产业长期发展的公司出现。他们大量吸纳低抛资产，一举奠定了日后在香港地产业大展宏图的基础。

一鲸落，万物生，大抵如此。

当然，后面 70、80、90、00 等每个十年，香港地产都还在不断地重复大涨和大跌的沉浮故事。

我要说的是，无论是香港存活至今的大地产公司，还是因为买房致富的个人，无一不是 " 人弃我取，人进我退 " 的逆向投资者。

从时间周期上看，香港战后 7 个地产周期，平均持续 9 年，其中 5-6 年上升，2-3 年下跌。特例是 85-03 年的周期，上涨 13 年，下跌 6 年。而 04 年至今的周期，上涨已经超过 15 年，盘整超过 5 年。

单纯以时间周期看，大陆楼市的起伏节奏，已经基本和香港保持一致。

楼市何时会涨，我把这个问题抛回给各位读者，各位觉得何时会涨？

努力的开发商

回到广州楼市，不得不说，开发商们已经在使出浑身解数了。

对于开发商来说，传统金九银十的促销大多是从折扣出发，再配合一些赠送。但就现在这个市场环境来说，除了极个别完全不要利润只追现金流的房企来说，降价的空间还有多深？

据我了解，这个金九银十，有开发商计划（条件允许的情况下）可以让购房者实地参观项目现场了。

对于真正想买房的朋友来说，这是一记杀手锏。

过去，要让开发商带业主去实地查看他们想买的那套房子，几乎不可能。

我之所以以前会做项目的 3D 建模，说白了，就是在开发商不提供实景看房的前提下，给买房者更接近于实际交付的感受。

现在好了，开发商直接同意实景看房了。

这是一个非常巨大的进步。

实景看房，除了能让你看到景观，还能让你了解工地管理、施工质量、毛坯楼体等，相当于这个项目在你面前完全赤裸。

质量不过关的房企根本不敢这么做。

可以说，这一步看似平平无奇，背后开发商付出的努力远远超过降价。降价只需要做决策，而（有条件地）开放工地，需要对整个建筑过程进行严格把控。

是谁？

摊牌，这个准备让大家参观部分工地的房企，是越秀地产。

就是前文创兴银行的兄弟公司越秀地产。

关于越秀地产的近期，知名经济学家曼昆说过一句经济学名言："每个复杂的问题，总有一个简单、明了、却错误的答案。而在公众媒体上讨论的几乎全是这种错误答案。"

越秀地产作为行业内的知名房企，近期也展示了巨大的诚意。部分项目的工地可以提供实景参观，体现了其对自身产品品质的信心和对购房者的尊重。

如果您有置业的计划，不妨考虑去看看越秀地产的项目。实地了解，亲身感受，或许会有意想不到的收获。

经济的发展和楼市的周期起伏，总是相伴而行。虽然我们无法准确预测楼市何时触底反弹，但把握当下，顺应趋势，或许正是最佳的选择。希望每一位有需求的朋友，都能找到心仪的家，开启美好的新生活。