屠龙刀，是金庸武侠小说《倚天屠龙记》中的宝刀，因号称 " 武林至尊，宝刀屠龙 " 而被武林人士视为至宝，引得各个门派纷纷争夺。

所以 " 屠龙刀 " 在人们的印象中往往是威力巨大、极具杀伤力，也让 " 屠龙刀 " 在小说之外被广为引用，尤其是在 " 砍价 " 环节。

当下二手房市场，早已由卖方市场过渡到了买方市场，买家拥有充分的选择权和话语权，所以频繁挥舞无坚不摧的 " 屠龙宝刀 " 进行砍价，掌握议价权。

那不同时间段，各个区域、面积段、总价位的二手房，在实际成交中有什么样的议价空间？应该有很多房主和购房者都想了解。

班长从 2023 年 1-7 月、2024 年 1-7 月二手房成交数据提炼出了以下内容，希望能给大家提供一定的参考。

2023 年 VS2024 年，砍价空间变大了！

2023 年 1-7 月合肥共成交 14864 套二手房（数据来源贝系，包括 9 区 3 县，下同），2024 年 1-7 月共成交 15275 套。

2023 年 1-7 月平均议价空间在 3.94%，而 2024 年平均议价空间在 6.26%，增加了 2.32%。

具体到金额，2023 年套均成交议价空间 7.25 万，2024 年是 10.58 万，增加了 3.33 万。意味着成交一套房源，挂牌价与成交价的价差越来越大，买家的议价空间越来越强，相对的则是卖家越来越被动。

如果挂牌价不变，一套挂价 200 万的房子，2023 年成交价大约在 192 万左右，而到了 2024 年成交价则只有约 187 万左右，少卖约 5 万元。

考虑到随着楼市行情变化，卖家挂牌价在下调，也越来越理性，对比 2023 年真实的价差还会更大。

砍价空间最小的是瑶海、肥西和长丰！

分区域来看，砍价空间最大的分别是蜀山区、政务区、包河区和庐阳区，议价空间在 6.84%、6.62%、6.51% 和 6.42%。

刚需房源成交占比高、均价较低的瑶海、新站、肥西等区域，由于基数比较低，砍价空间也相对较低。

从成交总价来看，政务区由于单价、总价较高，所以平均砍价在空间在 22 万左右，相比 2023 年上涨 4 万，滨湖与高新区的平均议价空间都在 14 万左右，分别上涨了 3 万和 5 万。

蜀山区与经开区也有平均 12 万的砍价空间，瑶海区、肥东与长丰砍价空间则平均在 6 万。

90-110㎡砍价空间最小！

从成交数据上看，90-110㎡不仅是二手房市场销量最好的，同时也是砍价空间最低的，而 50㎡以下和 180-200㎡想要成交就得接受买家的大幅砍价。

200㎡以上由于早年产品规划问题，在二手房市场相对比较稀缺，砍价空间不算太高，不过随着最近两年大户型的大规模供应，未来还能否有如此表现就很难说了。

在总价上，让人没想到的是，议价空间最高的竟然是 50 万以下房源。

50 万以下房源多是老破小，房龄大、居住体验不佳，拆迁机会也非常渺茫，所以此类二手房非常尴尬，挂牌价已经很便宜，还要接受买家的大砍刀。另外还有一些小公寓，由于产品和受众的关系，议价空间加大。

600 万以上的成交不算多，平均下来每月也不过 20 套左右，这种房源属于特殊市场，买家相对较少，房子基本都是一套一议。

但这两年新房品质内卷加剧，新房与二手房形成了明显的 " 品质代差 "。现在二手房市场上不少改善住宅，与新一代产品相比，内部居住环境的竞争力明显下降，如果没有核心地段的加持，同样无法避免卖房时被 " 屠龙刀 "。

整体上看，在进入买方市场以后，如今的二手房交易环节中，砍价已经从 " 小菜刀 " 转变为 " 屠龙刀 "，卖家想要快速变现，只能在价格上做让步。

不过随着市场的持续调整，二手房泡沫已经被大量挤出，部分二手房已经跌无可跌，未来砍价空间有走低的趋势！

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