存量房贷利率与最新房贷利率之间至少存在着 80 个基点左右的差距。任何一个思维正常的存量房贷持有人，都无法对这样的利率差视而不见。

撰文丨张明扬

这两天，又有消息称，中国最早将在 9 月下调存量房贷利率，下调幅度将达 50 个基点，目前商业银行 " 正在进行最后的准备工作 "。

对于那些正背负高额房贷的贷款人而言，这当然是一个好消息。

但他们也应该敏感地觉察到，自 8 月底开始，下调存量房贷利率的消息就不绝于耳，两周过去了，仍然停留于 " 传言 " 阶段，即使是以上那则看似言之凿凿的消息，也异常谨慎地用了 " 最早将在 9 月 " 这样可退可进的开放性措辞。

这个临门一脚，市场已等得有些焦躁了。

01

降低存量房贷利率，为何看似姗姗来迟，最合理的解释是：相关利益方还在最后博弈中。

反方自然是要为此损失巨额息差收入的银行。

9 月 2 日，招商银行行长王良在交流会上主动回应了存量房贷问题：目前，招行也只是在媒体上看到消息，尚未接收宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过商业银行等各方面的意见。

这段话的意思很明显，如果要下调存款房贷利率，与商业银行商量一下是最起码的，就算出台，也不会那么快。

更有信息含量的是王良行长以下这段话：

一旦推出这方面的政策，会对银行业的存量按揭利率带来负面影响。相信宏观管理部门会做好充分的论证和研究，之后再推出类似的政策。

言语之间，对下调存量房贷利率的抵触态度不能更明显了。

图 / 图虫创意

站在银行的角度，王行长的话说得没任何毛病。

今年上半年，六大行（工、农、建、中、交、邮）收入、利润几乎全都在下降，而核心原因就是净息差的下降。

这个时候再来大幅下调存量房贷利率，银行的日子眼瞅着更艰难。

自 8 月底以来，商业银行股价的连续大幅调整，恰恰反映了这一晦暗预期。

但问题是，下调存量房贷利率远不是银行一家的事，即使无人在乎房贷贷款人的利益，这也有关房地产市场的稳定，乃至整个经济大局。

这事，银行的意见要听，但如果只站在银行的角度考虑问题，就荒腔走板了。

9 月 7 日，住建部主管媒体《中国房地产报》发表题为《支持楼市内需，利率政策还可作为》的社评，称对于存量房贷利率的下调，" 非常时期，当用非常之策 "。

《中国房地产报》直接对着金融主管部门与银行大声喊话，" 最近，我们也注意到银行人士对于存量房贷利率下调持有意见 ...... 金融部门要进一步做好开门问策，积极听取市场有益声音，可以适当对边际存量贷款利率作出科学调整 "。

为了增强己方观点的合法性，这篇社评甚至扯上了改革大局，" 改革就是需要勇气和闯关 "，敦促银行早下决断。

以金融部门为一方，以房地产主管部门为另一方，双方隔空喊话，把问题都摊在纸面上，将争议向公众公开，这无疑是一种极其难得的健康博弈。

02

据中原地产研究院统计，2024 年 8 月，全国首套房平均利率已回落至 3.25% 左右，二套房贷款平均利率为 3.6% 左右。在部分城市，首套房房贷利率甚至可以做到 3% 以内。

而全国范围内的存量房贷利率呢，普遍还在 4% 左右，有些甚至维持在 4.5% 以上的高位。

这也意味着，存量房贷利率与最新房贷利率之间至少存在着 80 个基点左右的差距。

任何一个思维正常的存量房贷持有人，都无法对这样的利率差视而不见。

也因此，这些年才出现了规模浩大的 " 提前还贷潮 "。这也是一种市场行为。

但仅仅是存量房贷持有人的提前还贷，显然无法推动银行主动求变。

目前，银行正面对着 " 不得不下调 " 的多重压力。

其一，是以上提到过的，来自房地产部门的压力，楼市要稳定，存量房贷下调势在必行。

其二，消费数据的不振，正引起更高层面经济主管部门的高度关注。尤其是在一线城市，房贷的压力正对普通居民的消费造成了显著的挤出效应。

国家统计局公布的数据显示：2024 年 6 月，北上广深的社零同比增速比 5 月分别大幅下滑了 12.8%、11%、10.2%、3.2%，至 -6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

在中国的语境中，政策压力往往强于市场压力。贷款持有人的抱怨，远没有经济大局更有决定性。

图 / 图虫创意

面对重重压力，银行当然也有自辩的方式。

银行的经典说辞是，银行体系的息差已经不高了，再压缩不仅会伤及银行的正常经营，还容易引起系统性风险。

这话在前些年说出来或许很有用，但当下却是说服力不足。

正如《中国房地产报》的以上社论所言，" 需要根据经济环境分清楚轻重缓急，调整优化与房地产消费的金融货币及财政税收政策 "。

相比银行的经营压力，当下的房地产与宏观经济才是 " 重 " 与 " 急 " 的一方。

相比中国经济的其他领域，银行的整体状况至少从表面上看要好得多。很多地方都在 " 砸锅卖铁 " 了，银行还依依不舍地留恋着数十年如一日的 " 躺赢 " 状态。

中国银行业的深层风险，其实在于潜在不良资产的规模。

但是，降低存量房贷利率，恰恰对改善银行的不良资产状况有益处。逻辑也很简单，利率降了，无力履约乃至违约的房贷持有人也减少了。

这两年，打开社交媒体，不时可见还不起房贷，被迫违约的 " 故事 "。

降利率，也就是少了一点利息收入；但大范围的不履约，那就真的是系统性风险了。

对此，银行应当心里有数，只是不愿意公开谈论，这在博弈中，属于暴露了底牌。

更何况，任何一个人，也包括银行，都有侥幸心理，" 大范围房贷违约 " 虽然可怕，但毕竟还没有发生；而处于高位的存量房贷利率，那可是听得到叮当响的即时现金流。

03

我相信，迫于各种压力，银行最终会妥协的。

下调存量房贷利率，是早晚的事。

但是，银行的博弈与抵抗，仍然是有意义的。

比如，现在新增房贷利率与存量房贷利率的息差有 80 个基点，但最终的下调是否会到 80 个基点呢？

从目前的消息来看，至少在第一阶段，不太可能 80 个基点一步到位，至多只会有 50 个基点。

这暂时省下的 30 个基点，就是银行博弈的结果。

图 / 图虫创意

再比如，下调存量房贷利率不是一直没出台吗？每晚出台一个月、一周，甚至一天，对银行都意味着 " 挽回 " 了数以亿计的 " 损失 "，银行对此自然乐见其成——我都顾全大局同意下调了，你还不让我多拖上十天半个月？

一个附带的红利是，正是因为市场流传着下调存量房贷利率的消息，很多打算提前还款的贷款人也停下了手中的动作，持观望状态。这又为银行 " 挽回 " 了一大笔 " 损失 "。

且等着吧。