今年，北京市场上出现了几个做出 "80 平米以下三居室 " 极致小户型的项目，小栖去看过之后，居然觉得还不错，甚至在规划条件允许下，有可能会成为未来面向年轻人的一种趋势产品。

前几年，面向年轻改善客群最火的户型是 "89 平米三居室 "，它打破了 90 平米以下只做两居室的 " 潜规则 "，逻辑是 " 功能空间加法 " 替代 " 人均面积加法 "，一个低总价、紧凑、功能空间齐全的小户型产品，解决了大量带娃家庭的刚性改善需求。

因此，很长一段时间内，在 90 平米以下做功能空间加法，在人均居住面积不断增长的大趋势下，却能走出一个独立行情。

与一居室面积越来越大，大到 70 平米都只做一居室相比，"89 平米三居室 " 的性价比非常高。不过，近两年 "89 平米三居室 " 在北京有一点式微迹象，主要原因是 90 后买家进入市场，这一代人的需求特征变了。

"80 平米以下三居室 " 极致小户型产品的出现也与此有关。

小栖在其中一个项目样板间参观的时候，听到了这样的对话：

疑问："80 平米，够用吗？"

回答：" 太够用了。"

住过小三居的人都会有比较深刻的体会：每个空间都很紧凑。但为什么 70 多平米的三居室反而够用？我们来分析一下原因。

首先，是人口大趋势。

从 2017 年开始，我国出生人口开始下降，这个时间对应的是 90 后全部进入结婚、生育年龄。

按说从 23 岁到 35 岁之间是婚后生育高峰年龄，但在这个以 90 后为主的年龄段婚育人群内，显示出来的特征却是：低结婚率，低生育率。

这两个特征，会影响到家庭结构。

特别是在北京等一线城市，叠加了工作生活节奏快、生活成本高等因素，常见的 90 后两人家庭，远比 80 后要更为普遍。

在生孩子这件事上比较犹豫，导致了 90 后进入买房，甚至是改善买房年龄之后，还是 " 小两口 " 为主的居住需求。

家里少一个孩子，实际上意味着会少 " 孩子、老人 " 等 2-3 口人常住，小三居，小两居的紧凑问题也就不复存在。

出生人数走势

但年轻人、" 小两口 " 居住，为什么也会需要三居室，这就需要说到另外一个原因：产品设计趋势。

住过 80、90 年代老房子的人会有一个比较直观对比：老房子客厅小，卧室超大，而近十几年的新房、次新房，大客厅是必备品，大卧室在非豪宅产品中却非常少见。

背后是家庭社交概念的兴起，以及一个更重要的原因：设计理念迭代了，新产品越来越追求 " 空间的功能细分 " ——直白地说，就是一个空间只有一个主题。

现在很多项目做出来的产品甚至会有一个专门的 "X 空间 "，这个空间是留给个人爱好用的。比如：放盲盒摆件。

反过来讲，这种趋势之下，造成了小户型三居室存在一个非常差的体验：卧室除了睡觉，很难再加其他功能，如果你想要一个大一点的衣帽间，或者衣柜，或者一个工作台，真摆不下。

而 " 小两口 " 住小三居，就解决了这个问题。

小栖亲眼见过一个案例：小三居的小卧室被改成大衣帽间 + 化妆间，次卧当作工作间 + 客房，如果父母过来短住，也不局促。

随着代际更迭，年轻人对居住的品质要求更高，在互联网大潮和房地产爆发期成长起来的 90 后，用来改善生活品质的居家 " 装配 " 也比 70、80 们更多，多到足以让大一居室、两居室显得局促。

所以，市场上出现了 " 小两口 " 也需要买三居室改善的情况。

而 70 多平米三居室有可能替代 89 平米三居室，还有另一个直接原因：产品设计规划的硬性要求变宽松了。

前几年，88、89 平米做三居室，基本上是极限了。如果想做出两卫，就必须 " 偷面积 "。

但去年以来，北京顺义等近郊放松了建筑设计要求，对阳台的出现、设备间包进套内采取了默许态度，个别将设计利用到极致的项目，得房率甚至能超过 100%。

之前，得房率 80% 就已经很高了，这意味着当时一套 89 平米三居室，实际使用的最大面积在 71 平米左右。而现在，得房率做到 100%，可不 70 多平米就能做出小三居了。

比如，顺义住总｜青年 ONE，72 平米做出了 3 室 2 厅 1 卫 1 厨，利用了两个设备平台、两个挑空、1 个开敞阳台的 " 赠送 " 面积。

用之前两居室的价格买三居，它不香吗？！

住总｜青年 ONE

昌平国誉燕园做了一个 79 平米 3 室 2 厅 1 卫的户型，把三居室产品的最低总价压到了 300 万以内。在设计上，利用的是飘窗和设备平台，而它最小的卧室，面积非常小，在展示中也是建议做 " 书房 " 用。

国誉燕园

位于房山良乡的京熙润府，79 平米 3 室 2 厅 1 卫 1 厨，参考总价 261 万起，也是一个极小户型的三居室。

京熙润府

昌平建发观堂府做了 83 平米的 3 室 2 厅 1 卫 1 厨户型，似乎是专门为后厂村码农定制的。

建发观堂府

此外，在上述原因下，低面积段小两居也大量出现了。

比如，金茂 · 北京国际社区 65 平米 2 室 2 厅 1 卫 1 厨。它最早的两居室在 70 平米以上。

销售情况非常不错的万科东庐，18 号楼 1 单元 101 的一套两居室面积为 64.78 平米，总价不到 400 万。

华润旗下的明星产品系：橡树湾，在大兴西红门做出了 62 平米的 2 室 2 厅 1 卫，把总价控制在了 400 万以下。

顺义星誉 BEIJING 等项目，也同样有 70 平米以下的低面积段小两居产品，而之前这个面积段的主流产品只能做大客厅一居室。

一居室越来越不吃香，被更多功能空间的两居室、三居室替代。

低面积段小三居、小两居的出现，也说明现在北京市场更卷了，产品设计必须能 " 上大分 "，而对设计和性价比的要求，不仅仅体现在室内，极致小户型多居室产品之所以敢于把客厅做小，一方面是要做低总价、高性价比的市场导向因素限制，另一方面也是因为社区公共空间设置了面向业主的 " 第三空间 "、会所等配套，特别是会所，已经从豪宅标配，变成了刚需盘也配，健身房、棋牌室、阅览室等一样都不缺的地步了。

不过，北京还不是最 " 极限操作 " 的，在广州，已经有得房率 120% 的洋房项目出现了，北京的 " 第四代宅 " 产品还需要继续进化。