"8 月开始市场相对冷清，（成交）下滑得很厉害。"9 月 9 日上午，深圳某新房项目人士向《每日经济新闻》记者感慨。

据深圳中原研究中心，8 月深圳一手住宅网签 2537 套，环比下滑 3.0%。进入 9 月，新房市场仍未呈现明显回暖之势。上周全市新房住宅共成交 416 套，环比下降 10.9%；面积共计 42739 平方米，环比下降 11.1%。

正因为 8 月深圳市场成交冷清，不少地产项目营销人员更期待 " 金九银十 " 这类传统销售旺季。

一方面，多数项目还在通过让利促销的方式吸引客源；另一方面，新房的宣传要素也开始转变，更为重视实际得房率、品质等要素。此外，线下 " 房交会 " 也比以前更为频繁。

项目宣传重点变了

据美联物业研究中心数据，8 月深圳共计批售商品房 4081 套、46.74 万平方米，套数环比上升 60.5%，但整体供应仍处在低位。

深圳市住建局房地产信息平台数据显示，截至 8 月底，深圳一手住宅库存面积为 50.97 万平方米，共计 50500 套，环比上升 3.1%。按照过去 12 个月的平均备案套数推算，8 月底深圳一手住宅去化周期上升到 22.2 个月，比 7 月延长了 0.4 个月，库存压力再次增大。

近日，每经记者实地走访了解到，目前深圳多数新盘都有不同程度折扣，部分项目开始将得房率、房屋品质等当作重要的宣传卖点。

其中，位于龙华片区的中洲迎玺（备案名迎玺花园）是近期不少中介的推荐项目，同时因为折扣力度相对较大，吸引了不少购房者。

迎玺花园项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

据该区域房产中介刘莹介绍，" 项目折扣较大，开盘八七折，在龙华算卖得不错了 "。以一套 97 平方米房源为例，原价为 675 万元，折后价格 584 万元，相当于单价约 6.02 万元 / 平方米。

据深圳房地产信息平台，迎玺花园今年 6 月 19 日备案，总套数为 746 套，截至 9 月 10 日，待售房源为 423 套，整体去化率约 43.3%。

前海未来城项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

位于宝安片区的前海未来城项目，目前已开放营销中心，9 月以来，不少中介也开始推荐该盘。

9 月 10 日下午，在项目营销中心，置业顾问邓经理向记者介绍，目前还处于储客阶段，所以正式价格还没出来，预计 9 月下旬正式开盘。

得房率成为项目的重要宣传点。" 这个项目是深圳计容新规后才开建的，所以整体实际得房率要比新规之前的房源有改善，目前能做到 87%～96%。"

而在会展湾雍境样板间，项目直接标明了所用的工艺，置业顾问也会把楼盘工艺、品质当作重要宣传点，向客户解释为何楼盘单价相对周边项目要贵一些。

据深圳房地产信息平台数据，会展湾雍境于去年 8 月正式备案，共 778 套房源，销售均价约 4.7 万元 / 平方米。截至 9 月 10 日，项目待售房源为 343 套，整体去化率约 56%。

每经记者注意到，除了项目宣传侧重点开始发生变化外，线下房交会也变得频繁。今年以来，深圳已陆续在福田、宝安、龙华、南山等片区举办 " 好房品鉴会 "，一般都是由当地住建部门、街道办、房协等搭台，供开发商与潜在业主线下成交。

二手房成交情况远好于新房

二手房成交要远好于新房，一般月度新房成交多在 3000 套以内，但二手房多在 3000~4000 套，甚至个别月份能冲到 4500 套。

深圳一二手住宅成交月度走势 来源：深圳中原研究中心

中原地产在研究报告中提到，自 2023 年四季度开始，深圳二手房议价空间长期维持在 7% 以上，今年继续小幅度上升，" 以价换量 " 趋势明显，到今年 8 月议价空间达 7.9%。

" 目前二手房性价比明显优于新房，预计二手房会继续受到市场青睐。" 中原地产表示。

事实上，相比去年同期，深圳二手房市场活跃度已有大幅提升。

据证券时报，深圳市房地产中介协会认为，" 以价换量 " 成为当前支撑二手房市场月度相对高位的根本原因。不过，" 以价换量 " 的持续性还有待验证。根据经纪机构的日常走访和交流反馈，进入 8 月以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的 " 让步 " 幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表面 " 稳健 " 的基本盘仍不牢固。

每经记者在采访中了解到，相比新房，深圳二手房价格回调更明显。目前深圳多数二手房的价格相比之前高峰期已回调 30%～40%，更具性价比。

比如罗湖泥岗片区红岗花园，楼龄普遍超 30 年，以小户型为主。一套 73 平方米的三房一厅，业主挂牌价为 280 万元，折合单价约 3.83 万元 / 平方米，不仅低于 4.95 万元 / 平方米的政府参考价，更是比 2021 年高峰时期每平方米超 6 万元的单价低出不少。

这样的价格回调在过往一些备受追捧的热门盘中也有所展现。以光明区龙光玖龙台为例，该项目一期和二期开盘均价在 4.5 万元 / 平方米和 4.8 万元 / 平方米左右，2021 年时有户型创下过 8.35 万元 / 平方米的高价，对比开盘价直接翻倍。

从如今中介发过来的二手房单价看，目前该项目价格已经回调至 "5 字头 "，一套 102.2 平方米的房源，售价 560 万元，折合单价 5.48 万元 / 平方米。

乐有家研究中心数据显示，截至 8 月末，深圳全市二手房成交均价约 5.9 万元 / 平方米，环比微幅下跌 0.34%；但同比去年，已经下跌了约 1.04 万元 / 平方米。而在 2021 年初，深圳二手房成交价格在每平方米 8.3 万元左右。

乐有家研究中心认为，深圳二手房价格从 2021 年下半年开始进入下行区间，随后持续 3 年回落，" 以价换量 " 是趋势而不是短周期。同时，当均价接近 6 万元 / 平方米时，量的提升也愈发明显。

中原地产二级市场战略中心总经理任壮提到，从中原的二手房的价格指数来看，国内多数城市在过去 2~3 年均出现了较为明显的回调，包括深圳、长沙、福州、济南等这两年二手房成交相对活跃的城市。

" 当前深圳整体房地产市场面临一定压力，主要是一手房市场去化率低，库存压力较大，而二手房价格回调明显。" 任壮分析称，深圳作为一个具备投资吸引力的城市，其房地产市场规模仍有潜力，但未来房地产的趋势可能更多依赖于租金回报率而非单纯楼价，投资者可考虑把租金回报率作为重要参考指标。

每日经济新闻