睿思网讯：9 月 11 日，据新交所 SGX 发布，iEdge 新加坡房托指数（iEdge S-REIT Index）连续第二个月录得正向回报，8 月份实现了 6.7% 的总回报率。继 7 月的总回报率达到 5.5% 以来，2024 年下半年前两个月累计录得 12.6% 的增长，成功扭转了上半年总回报率 11.4% 的跌幅。

市场情绪的转变主要是由于对美联储将在 9 月 18 日联邦公开市场委员会（FOMC）会议上关于下调联邦基金利率的预期日益增强，这表明全球金融环境将进一步走向宽松。

8 月，房地产投资信托（REITs）板块录得超过 9,000 万新元的机构资金净流入，延续了 7 月 1,500 万新元净流入的趋势，连续第二个月实现正向净流入。而在 2024 年上半年，机构资金净流向主要为净流出。

在 iEdge 新加坡房托指数中，总回报率最高的 10 只信托的平均回报率达到了 11.4%，高于该指数 6.7% 的整体回报率。

在这 10 只信托中，有 5 只主要投资于海外物业资产：两只美国写字楼 REITs ——吉宝太恒美国房地产信托（Keppel Pacific Oak US REIT）和宏利美国房地产投资信托（Manulife US REIT），总回报率分别为 26.9% 和 19.3%；另外 3 只信托分别是星狮物流工业信托（Frasers Logistics & Commercial Trust, FLCT）、克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT, CEREIT）和大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust, DHLT），这些信托持有大量海外物流资产，它们在 8 月的平均总回报率为 9.0%。

星狮物流工业信托在 2024 年第三季度的最新业务报告中表示，其投资组合的正向续约租金调整率达到 25.1%，主要得益于物流资产租金调整的强劲表现。其中，星狮物流工业信托在澳大利亚物流资产的平均续约租金调整率超过了 50%。同时，星狮物流工业信托也强调，澳大利亚优质工业资产的净面租金在过去四年里持续上涨。此外，星狮物流工业信托的投资组合入驻率提高至 95.0%，较 2024 年第二季度的 94.3% 有所上升。其杠杆比率为 33.2%，这意味着公司拥有 7.93 亿新元的债务空间以及 5.7 倍的利息覆盖率。

克伦威尔欧洲房地产投资信托的 2024 年上半年财报显示，其相同条件下的净物业收入（NPI）增长 2.3%，上半年每单位派息（DPU）为 7.050 欧分，较去年同期下降了 9.5%，主要是由于资产出售和过去两年利息成本的上升。此外，克伦威尔欧洲房地产投资信托的投资组合录得 5.2% 的正向续约租金调整率，入驻率达到 93.6%。克伦威尔欧洲房地产投资信托认为，其战略转向物流 / 轻工业（目前占其投资组合的 54%）是成功的，该部分投资组合的正向续约租金调整率达到了 4%，投资组合估值增长了 2%，稳定的资本化率反映了投资者的持续兴趣。

克伦威尔欧洲房地产投资信托的经济和市场评论表明，欧洲房地产市场的基本面可能会在 2024 年下半年逐步改善，房地产收益率预计将趋于稳定，部分市场甚至可能出现收益率收缩。在 2024 年第二季度，欧洲的房地产成交量达到了 440 亿欧元，市场预计将进入复苏阶段。但在 2025 年之前，成交量显著反弹的可能性不大。

大和房屋物流信托的净物业收入在 2024 年上半年按日元计同比增长了 2.8%，但由于日元贬值，以新元计的净物业收入下降了 8.2%，导致该期间每单位派息为 2.45 新分。在 2024 年上半年，大和房屋物流信托通过新增两处优质物业扩大了其投资组合，其中包括在越南的冷库设施，这也是该信托在日本以外的首个物业。大和房屋物流信托的投资组合入驻率保持在 96.6%，续租和新租赁的加权平均租金上涨了 6%。尽管日元贬值，大和房屋物流信托报告称其运营保持稳定，并预计未来租赁续约将有适度的租金上调。