文 / 乐居财经 严明会

首创城发董事长刘永政，又多了一个新身份。

8 月 21 日，首创集团公告，贺江川因到达退休年龄，不再担任董事长职务。刘永政接替为首创集团的新任董事长，并不再担任首创集团总经理职位。

首创集团是首创城发母公司，成为首创集团董事长，刘永政无疑又向上走了一步。而这，距离他成为首创城发董事长还不足一年半。

这一年多来，刘永政带领下的首创城发，还是给外界带来了些不一样的成绩。

前不久，华夏首创奥莱 REIT 在上交所上市了。

从去年 12 月开始申报，到路演，再到正式上市，这单以济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目作为顶层资产的消费 REITs，历时近九个月，最终敲开交易所大门。

当轻资产成为行业的流行词，商业等基础设施 REITs 被认为是房企在存量时代的第二增长曲线。这对首创城发更是如此。

2021 年 11 月，首创城发对首创置业（首创置业股份有限公司）进行吸收合并，首创置业于香港联交所退市，成为首创城发全资子公司。

同年，首创城发与首创集团进行内部资源整合，首创集团将持有的首创经中（天津）投资有限公司（首创经中）、首创新城镇建设投资有限公司（首创新城镇）及北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司（北京绿基）等资产注入首创城发。

由此，以城市综合开发、城市综合运营及城市更新升级三大业务板块作为主营业务的首创城发诞生了。首创城发，宣布从传统开发向城市运营转身。

此次华夏首创奥莱 REIT 的上市，被首创城发看作是一个里程碑事件。

在华夏首创奥莱 REIT 的上市仪式，刘永政就表示，华夏首创奥莱 REIT 不仅是首创奥莱业务发展的新起点，也是中国奥莱发展史上的重要里程碑。

不过，从业绩表现看，首创城发重组的这三年并不是十分如意。

其近日披露的中期报告显示，2024 上半年，首创城发营业收入 88.63 亿元，同比下降了 14.94%；实现净利润 -33.91 亿元、归母净利润 -36.87 亿元。

去年上半年，首创城发净利润 -17.69 亿元，归母净利润 -19.72 亿元，今年前六月利润亏损进一步扩大。

虽然归母净利润亏损，但今年上半年，首创城发少数股东却实现了 2.96 亿元的正向利润，比去年同期的 2.03 亿元还有所增长。

拉长时间来看，2021、2022、2023 年，首创城发分别实现营业收入 356.29 亿元、253.76 亿元、256.97 亿元，实现归母净利润 6.07 亿元、-8.78 亿元、13.94 亿元。

数据显示，在 2022 年，首创城发就开始出现了较大亏损，但在 2023 年扭亏为盈。查阅其 2023 年度报告，首创城发在去年实现正向盈利并不是来自经常性业务，而是通过出售资产录得了较大的投资收益。

去年 12 月，首创城发及其控股股东首创集团以 99.68 亿元的交易对价，将首创经中（首创经中（天津）投资有限公司）51% 股权转让给了经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）。交易完成后，首创集团、首创城发合计持有首创经中剩余的 49% 股权。

经中合创由首创集团联合北京国有资本运营管理有限公司、北京市基础设施投资有限公司、北京能源集团有限责任公司三家北京市属企业共同出资设立。该合伙企业目前由首创集团直接持股 40%。

得益于这起出售，首创城发在 2023 年录得的投资收益高达 98.89 亿元，同比增长了 885.94%。最终维持了首创城发在该年度的正向利润。值得一提的是，这个数字是首创城发该年度归母净利润的 7 倍多。

而今年上半年，首创城发录得的投资收益为 -3.82 亿元。

重组三年，房地产开发业务仍是首创城发营收的主要来源。2024 年 1-6 月，该公司房地产开发营业收入 75.09 亿元，占比 84.72%；土地一级开发 1.21 亿元占比 1.37%；城市运营 11.08 亿元，占比 12.5%；其他 1.25 亿元，占比 1.41%。

而近年来，房地产行业宏观环境复杂多变，房企毛利率持续下降，首创城发整体的毛利率水平更受到明显影响。2021 年度、2022 年度、2023 年度，该公司的毛利率分别为 19.37%、12.87%、5.83%。2024 年 1-6 月，其毛利率更下降至 1.99%。

期内，首创城发土地一级开发、其他业务均保持 30% 以上的毛利率水平，城市运营板块更高达 56.23%。但房地产开发业务录得 -7.04% 的毛利率水平，也就是说，首创城发上半年基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，这极大地影响了该公司整体的毛利率水平。

在 2024 年度信用评级报告中，中诚信国际表示，首创城发房地产开发板块毛利率仍处于低位，对综合毛利率仍造成一定负面影响，同期公司计提了一定规模的存货减值，对公司利润形成部分侵蚀，整体盈利能力仍需持续改善。

去年，首创城发的董监高人员发生了多起变更，原董事长李松平也在当年 3 月离任，取而代之的是，刘永政成为首创城发董事长。

李松平还曾是首创集团党委副书记、董事、总经理，于 2016 年成为首创置业董事长。2021 年首创城发重组首创置业后，李松平顺理成章成为了首创城发的董事长。

成为首创城发董事长的刘永政，如今已身兼多职。

除了是首创集团、首创城发董事长，刘永政还兼任首创生态（北京首创生态环保集团股份有限公司）、首创置业（首创置业有限公司）董事长，以及京港地铁（北京京港地铁有限公司）、京港十六号线（北京京港十六号线地铁有限公司）副董事长。

其拥有法律硕士学位，在首创集团内部担任过多个重要职位，包括审计法律部副经理、法律部总经理、副总经理、总经理等。

刘永政成为董事长并不再担任总经理后，目前，首创集团的官网，并没有显示总经理是谁。仅披露了苏朝晖、孙宝杰、邓文斌、李伏京 4 位副总经理。

一肩多挑的刘永政，如今面临的一大问题，是如何将首创城发从亏损的状态中拉回正轨。