小户型终于要被上海抛弃了么

确实，不仅是最近执行了十八年之久 "7090 政策 " 历史性的退出上海，包括之前体感上市场也有点不一样了

比如土地端陆续放宽的小户型配比，去年普陀区北新泾产业园区的一地块，对中小套型的配比要求已经下降到了 30%

比如开发商为了创新小户型几乎卷成了麻花

比如房东手里的小户型也越来越难卖

似乎都在传递出一个信号：上海的小户型不吃香了

但事实真的如此么

有没有想过为什么以前上海 90 平以下的小户型会畅销

本质上它较低的上车门槛，让区域内刚需客群的需求也可以被很好满足

而这是前几天后台留言点赞最多的问题

我们看到的是即使面对政策调整，刚性需求依然存在

所以关于上海的小户型还好卖么，还得拿数据说话

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二手市场，小户型依然是成交主力

这个结论应该大家多少都有体感

在早期 2006 年的时候，因为需要满足 7090 的规定，于是突然一夜之间全上海都出现了大量的小户型产品

如今 18 年过去了

很明显当所有这些小面积产品流入二手市场，也就是差不多在 85 平到 100 平之间的户型，一定是一个不小的数字

只是没想到会这么庞大

我们统计了近 6 年上海的二手成交

其实超7 成的二手成交面积都在 100 平以下

这六年间，按照上海成交了 117 万套二手房估算，所有 100 平以下的房子占比 70%

也就是约 81.9 万套

换句话说，你只需要买到一套 100 平的二手房，就已经领先上海 70% 以上的购房者

尤其是中间 50-80 平，80-100 平这两个面积段，占到总市场份额的 60%

可以说是上海二手市场的砥柱户型了

但这还只是最广泛意义上的数据

接下来具体到各个板块

首先排除掉市区，作为老破小集中的市中心，天然存在大量的小面积户型

其次精确到 100 平以下的三房户型

按理说限制了房间数，又是相对郊区的地方，无论是容积率放宽还是更多的改善需求，都更容易出大户型才对

结果恰恰相反

最高的青浦北部，2023 年到 2024 年 8 月，100 平以下小三房的成交占比高达 41.18%

包括郊区人口最旺盛的青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方约 20% 的用户依然在给自己购买着一套二手小三房

由此可见，近六年来 100 平以下小户型都是上海二手市场的成交主流

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但新房市场的小户型，成交就不够看了

为什么要单独来聊新房

首先当然是为了作为二手市场的补充，但更重要的是，此时此刻的新房供应其实代表着趋势

一种今后楼市产品会往哪个面积段发展的趋势

而和二手市场完全不一样的是

新房里 100 平以下的小三房并不吃香

尤其是最近四年，从高点的 57% 掉落到 38%，小户型的成交占比在不断缩小

反馈到市场层面，说一个真实案例说服力会更强

今年年初，2000 多人摇号的 " 超级红盘 " 浦开云璟，选房弃号率高达 55%

而其中 71% 的人，都在选择供应套数更少的大户型房源

值得一提的是小户型的单价还比大户型低上 1 万，但意向客户还不到大户型的一半

包括今年引爆上海市场的中海顺昌玖里，据说当天选房大户型 245 平卖得最好，400 多号进去的客户已经买不到了

相比之下，新房市场里好多小户型产品，反而被剩下了

最终的命运就是变成库存慢慢等待清盘

所以另一个侧面

我们也可以参考现在链家主推项目的面积段组成结构

本质上哪些项目在最多开渠道出售，本身就代表着还有库存，还处于销售困难

我提前给大家数出来了，是不是很一目了然

整理自：链家新房推荐 2024 年 7 月版

142 个项目里，最小区间面积在 100 平以下的项目有 95 个，占比 66.9%

密密麻麻的小户型，几乎是大户型的两倍

尤其是金山、松江、青浦这样的郊区

整理自：链家新房推荐 2024 年 7 月版

都存在单独只有一个面积依然选择开渠道的

类似建邦国宸府的 90 平小户型、98 平的金地新乐里、95 平的上实云端 ...

都是小户型在争着拥抱链家

所以这是为什么

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也是因为购房者被大户型抢走了

我们说过去市场大户型需求好像一直被压抑

一是购买力不匹配，以刚性需求为主，再则也是因为大户型产品实在是太过稀缺，到什么程度

据统计 2020 年至今，整个上海新房供应超 32 万套（不含别墅类产品），约 150㎡以上的大户型套数仅占 7.5%

供应的缺失让大户型几乎成了市场上的唐僧肉

而现在，上海的新房市场正在迎来有史以来新房大户型供应量和成交量的双向井喷

先来看供应量

整理自：今日房产

2022 年、2023 年连续两年供应的 150 平以上大户型，都超过 6000 套

尤其是今年，截止目前市场供应占比高达 15%，远超其他任何一年

此外还有一种最明显的趋势

各位随便去看现在上海的新盘，本身大户型的面积也越做越大了

最新的 7 批次楼盘面积轻松拉到 300 平以上

包括最近开始热推的翠湖六期，入市的产品为约 455-726㎡大平层

其中空中复式大宅最大面积可以达到 1399㎡

不仅如此，做大的同时大户型卖得也越来越好

2024 年 1-8 月 100 平以上大户型约成交 2.2 万套，占总成交套数的 61.8%

可见这个面积段在市场上的砥柱地位

更夸张的是 150 平以上的

如果说 2020-2023 年，是由于非正常时期还在 10% 左右苦苦徘徊，那么到了今年就是大户型小宇宙爆发

150 平以上大户型成交同样也来到六年历史最高点，15.9%

有理由相信，未来大户型会吃掉越来越多的市场份额

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更要小心的是，成交价也在向大户型倾斜

当然，如果想要对比不同户型的成交价，不同小区之间因为楼盘品质不同价格肯定会有所差异

所以为了做到相对平等

这里我们选取同一个小区的大户型和小户型

就好比不久前跟大宁金茂的中介小哥聊了聊，作为北上海大宁板块的标杆小区会更有参考性

今年大宁金茂府成交稳定，平均下来每个月 2 套左右，而从这些数据看

大户型单价确实略高于小户型

整理自：链家，仅供参考

95 平小户型单价在 13-14w/ 平之间

对比 100 平以上的大户型，成交价在 13-16w/ 平，其中一套 202 平的成交价达到 16.66w/ 平

包括成交周期上

据中介小哥所说和大户型成交周期相对稳定相比，小户型时间更为波动，快的 20 天最久的能有挂牌 600 多天才成交

但总体市场上小户型业主更着急出售

就大宁金茂府来说，有小户型业主因为资金等原因会选择快速抛盘

最近 4 月挂牌的这套 95 平三房，虽然是 3 楼低楼层，但 12.3 万 / 平的价格确实算低价出售

反之 150-200 平大户型的业主，由于市场没有太多合适置换的项目以及对如今新房品质的担忧

面对金茂府这样品质较好的产品，即使是次新房也会变得更加惜售

这样的情况并非个例

7 月去中鹰黑森林踩盘，就遇见有业主自有一套项目二期 120 平的房子，现在为了提升生活

正打算内部置换到三期 200 平以上的大户型

即使单价更贵，但明显现在客户更容易为居住品质买单

甚至这样的改善购买需求，也被开发商们敏感捕捉到了

开始渗透到新房定价体系

来看几个典型楼盘的一房一价表

整理自：各项目一房一价表，仅供参考

就是你会发现虽然同样属于一个小区，但大户型天然更容易定出高价

宝华紫薇花园和前滩公馆的大户型的定价上限基本都能比小户型每平高出 1 万的差价

再比如首开只推了 2 个户型产品的虹桥润璟

一个就是小户型里的 92 平三房，另一个直接跳到了 198 平四房

没有中间户型过渡，要做就做最大

而小户型的价格大概在 5-7w/ 平，但大户型最低也能到 6w/ 平，高点的能到 8w/ 平

但要说其中最典型的，还是海玥黄浦源

95 平的小户型和最大复式的 417 平单价每平能有 5 万的价差

这还是建立在海玥黄浦源的 95 平户型只做了 1 房，生活尺度很舒适的基础上

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好，或许现在可以回答今天的标题：上海的小户型现在还好卖么

二手市场，毋庸置疑小户型还是主力

不仅整体市场 70% 以上成交都是 100 平以下的小户型

此外类似青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方郊区人口最旺盛的区域，约 20% 的用户依然在选择二手小三房

但真正改变的是

一手市场，大户型正在抢走小户型的蛋糕

伴随近年大户型供应量的上涨，大户型产品卖得越来越好的同时也比小户型卖得更贵些

就连新房定价开发商们都更偏爱大户型

本质上也是因为过往占据主流的小户型，并没有真正满足用户改善的需求

尤其是类似 85-100 平的小三房，更多是伪三房的概念

按照 75% 的得房率来算，所谓第三个房间大概也就 8 个平方，作为卧室一定是非常局促

更细微的还可能会面临抢厕所的尴尬

具体什么体验，住过的人最有发言权

而若干年后当现在的新房大户型也成为二手房流入市场

对于这些品质不足以匹配市场的小户型，如今这类产品唯一还拿得出手的二手市场成交量

不知道又是怎样一番光景

注：文中数据除标注外，其余都整理自兔博士 app

以上为正文，来自 Moon

这是真叫卢俊公众号的第5531篇原创文章