今日，合肥安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，拟收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，并向合肥市相应行政区域内征集已建成存量商品房。

对于这个通告，我们简单的理解，就是收购开发商没卖完的房子，用作配售型或配租型保障性住房！

下面我们具体的来看一看，安居集团是谁、怎么收、什么价收、什么是配售型或配租型保障性住房等。

一、安居集团是谁？

不管收购新房还是二手房，都不是新鲜事，已经有多地发布相关政策，在具体的执行层面，是政府指定相关企业作为收购主体。

如郑州指定 " 郑州城市发展集团有限公司 "，南京指定 " 南京安居建设集团 "，" 安居集团 " 就是合肥指定的收购主体。

安居集团全称是 " 合肥市安居控股集团股份有限公司 "，由合肥市住房租赁发展股份有限公司更名，为合肥市建设投资控股（集团）有限公司控股企业。主要负责合肥市范围内各类保障性房源筹集、投资、建设、运营、管理。  

二、怎么收？

对于征集楼盘的范围，是合肥市区内楼盘（不包括 4 县 1 市），既有普通住宅、租赁住房，也有可改建为租赁住房的商业、办公等产品。

其中普通住宅用作配售型保障住房，租赁住房项目和商办用作配租型保障房源，并要求是已经建成的现房。

但也不是什么房子都收，有区位合理、配套完善、整栋 / 单元、户型面积合适、手续齐全、保障品质等要求。

户型面积参考前期的租赁用房要求，应该是最大不超过 120 平，以 100 平以下为主。

不难理解，这些收购回来的房子，是要拿出去卖或者租赁的，得考虑到后期的租售问题。

现房 + 刚需面积段，目前合肥市区符合要求的普通住宅楼盘主要集中在新站区，如前几天和大家介绍的职教城板块，其它各区只有少量楼盘满足条件。

而商办产品不仅库存高，去化难度也非常大，收购改建租赁住房是一个很好的解决方向。不过商办的数量也不会多，主要是租赁住房。   

关于租赁住房，合肥在 18 年之后，不少楼盘配建了租赁住房，分为自持和政府回购，其中政府回购租赁用房是由合肥安居集团统一运营、租赁。

房企自持的租赁用房，分为对外租赁、自用和闲置等几种情况，还有部分因为房企的资金问题，租赁用房处于查封 / 抵押等状态，如果能收购这部分租赁住房，资金可以用于解决楼盘的遗留问题。

三、什么价收？

什么价格收，肯定不是开发商定价，规定存量商品房的收购价格不超过同地段保障性住房重置价格。其中，配租型保障性住房以专业评估机构的评估价作为收购价格的参考上限。

保障性住房重置价格简单理解：将意向收购的库存房源所在板块对标的保障性住房推倒重建，所需要付出的成本价。

参考外地城市，收购价格有的按划拨土地成本 + 建安成本 +5% 利润定价，有的按同地段商品房价格 50% 定价。   

以这个收购价格来看，只有那些资金链非常紧张的房企会选择这种交易。

当然，房企如果自己按这个价格卖，也很容易销售，但其中涉及到很多限价、社会影响、交易流程等问题，收购回来做配售保障性住房就没有了这些困扰。

四：什么是配售 / 配租型保障性住房？

房地产发展新模式里的核心之一是 " 双轨制 "，" 市场 + 保障 " 并行，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。

现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。

配售价格按照土地、建安、财税等成本加适度合理利润的原则予以测算，其中，利润率按不超过征地及拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和管理费等成本的 5% 进行核定。

讯飞小镇保障性住房是合肥市首批开工建设的配售型保障性住房项目，前期释放的价格只有 9000 元 / 平，不到隔壁商品房的一半，这也是收购存量住宅价格很低的原因之一。   

这么便宜的房子，肯定也有诸多限制！

根据合肥的相关规定，配售型保障性住房将重点面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，对于申请人的住房条件、户籍、购买套数等都做了相关要求。

而且 " 保障性住房，不得上市交易。如需退回，由政府指定管理运营单位回购 "，也就是说配售型保障性住房没有金融属性，只有居住属性。

整体上看，收购存量商品房对去库存、加强保障房供应是有积极效果，但限制多，符合要求的房源有限，对于收购主体的资金要求也比较高。 

目前，对外公布已完成收储甚至已转化为保障房投入运营的城市，还是个位数。

接下来还要看合肥的落地情况，收购数量多少也决定能否对新房库存起到减压作用。相较于收购普通住宅，收购租赁住房则更值得关注，可以解决一些楼盘的很多遗留问题。   

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