关于存量房贷利率是否调整的话题，近期持续发酵。

近日有传闻称，国内考虑进一步下调存量房贷利率，允许高达 38 万亿的存量房贷寻求转按揭，而且是分 2 步下调存量住房贷款利率。

央行 9 月 5 日明确表态称，降准有空间，而存贷款利率进一步下行面临约束。

//   央行：存贷款利率下行面临约束  //

9 月 5 日，国新办举行新闻发布会，人民银行副行长陆磊、国家外汇管理局副局长李红燕等来自央行、国家外汇局的有关负责人出席发布会，并就货币政策、外汇市场、数字人民币等热点话题作出最新回应。具体参见《》

对于外界广泛讨论的降准降息话题，央行货币政策司司长邹澜回应称，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为 7%，还有一定的空间。

谈及利率方面，邹澜指出，今年以来，1 年期和 5 年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了 0.1 和 0.35 个百分点，带动了平均贷款利率持续下行；同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

邹澜同时表示，央行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。

//   招行行长：存量房贷转按揭，对银行不利  //

（图片来自海洛）

此前 Wind 发布的《》一文曾披露，招商银行行长王良 9 月 2 日公开表示，目前招商银行没有收到监管部门针对个人存量房贷转按揭的相关意见，相关监管部门也并未就此征求过商业银行的意见。

王良表示，如果相关政策推出，可能会对银行业存量按揭利率带来一定的负面影响。

业内认为，银行核心诉求点在于维持 " 净息差 "，净息差过低，银行存在一定压力。

Wind 数据显示，银行净息差最近十年整体呈现下行态势，具体参见下图：

招行副行长也表示：目前银行的净息差只有 1.54%，非常低，未来监管层可能会更多兼顾资产、负债两端的平衡。

//    广州已有首套房贷利率2.89%  //

新旧房贷之间利差持续扩大，新一轮存量房贷利率下调的呼声一浪盖过一浪。

通过 Wind 数据查询，可以看到房贷利率和一般贷款利率在最近十年内的变化趋势。房贷利率在 2022 年 3 月达到最高点 5.49%，之后逐渐下降。

2024 年 8 月全国首套房平均利率已经跌到了 3.25 左右，二套房贷款平均利率为 3.6%。

最近，广州有外资银行将首套房贷款利率下调至 2.9%。广州还有银行的首套房利率已经降至 2.89%。

//   机构：房贷利率再下调仍有空间  //

机构人士认为，未来，商贷转公积金贷款、转按揭操作、存量房贷利率再下调仍有空间。

野村中国首席经济学家陆挺近日分析指出，中国央行再一次降低存量按揭贷款利率的可能性比较大，且降幅可能在 40bp（即 0.4%）左右。

中指研究院市场研究总监陈文静则表示：" 从下调方式上看，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。"

7 月央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用，在下一步工作中强调要 " 督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好"。

值得注意的是，央行数据显示，2024 年上半年，居民中长期贷款累计新增 1.18 万亿元，同比少增 2800 亿元，其中 6 月居民中长期贷款新增 3202 亿元，同比少增 1428 亿元。

此外，公开数据显示，19 家大中型银行中 14 家房贷余额减少。

天风证券认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大引发提前还贷，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

《央行表态，未来政策将这样走！》

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