文 / 乐居财经 魏薇

中国房地产行业自改革开放以来，经历了从无到有、从小到大的快速发展历程，成为国民经济的支柱产业之一。整体来看，虽有数次小周期的波澜，但整体顺遂。

2021 年以来，房企暴雷频发，其中不乏多家千亿规模企业，这暴露了该部分企业在治理层面的失误，包括过度扩张、盲目投资、缺乏产品力等。相对理性、重视财务安全的房企大都较为平稳地度过了此轮冲击。

如今，行业正面临的更大危机是需求的缩减。

城镇化和人口增长趋势的变化对房地产需求产生了重要的影响。下一个十年，我国城镇化建设速度将会有所放缓，叠加人口增速减缓以及存量人均住户套数相对平衡，这意味着未来每年住房需求总量将逐步减少。

有数据指出，预计 " 十五五 " 期间，全国住房需求可能从每年 8 亿 ~10 亿平方米降至 6 亿 ~8 亿平方米。

目前来看，国家统计局数据显示，2024 年 1-7 月，新建商品房销售面积为 5.4 亿平方米，同比下降 18.6%，降幅较 1-6 月收窄 0.4 个百分点，其中，新建住宅销售面积为 4.5 亿平方米，同比下降 21.1%，降幅较 1-6 月收窄 0.8 个百分点。

房地产市场供求关系已经发生重大变化，以往高负债、粗放型的发展模式已经难以为继。在行业由增量向存量转化的时代背景下，顺应趋势寻找新的发展模式，实现新旧动能的转换，才是房企制胜未来的关键。

应势而变

市场需求是不断发展变化的。随着经济的发展和购买力的提升，消费者在不同时期对商品和服务的需求和质量都会有不同的要求。

海外发达市场房地产行业历经更长的发展周期，已形成相对成熟的发展模式。国外房企的应对周期变化的案例，或许能为国内企业转型提供一些思路。

美国霍顿房屋创立于 1978 年，曾是美国四大房地产公司之一，也是全球市值最高的房企。

2008 年，美国次贷危机严重打击了房地产市场信心，这给霍顿房屋带来了沉重的打击，这一年，霍顿公司的收入锐减 70%；2009 年，资产负债率飙升至 64.5%，流动现金仅为总资产的 2.3%，到期借款则高达 29.6 亿美元。

债务违约风险加大，无法获取新的贷款，订单数量、收入均锐减，多重因素叠加之下，整个公司陷入了巨大危机。

霍顿公司主动应变，果断采取行动。首先，促销出清库存，以保证现金流应对债务压力；其次，积极卖地盘活固定资产，2008 年末霍顿公司的土地储备已较峰值减少了 70%，其中自有土地减少了 50%。更重要的是，霍顿及时调整了市场定位，将焦点转向首次置业及改善型住房人群，并推出了四大全新产品线，以全面覆盖不同群体客户的需求。

反观其他行业中的典型，也可为国内房地产行业带来启示。柯达就曾因战略转型过慢而错失市场发展良机，最终被逼近竞争死角，走向没落。

20 世纪前后，柯达一直是摄影界最具标志性的企业，凭借相机和胶片，在几乎没有竞争的情况下主导了全球市场。

但此后很长一段时间里，柯达投身于利润高昂的胶卷业务，认为胶片市场仍然有很大的利润空间，不愿放弃原有业务去开发新的数码市场。之后，数码市场飞速发展，数码摄影被大规模使用，柯达的胶卷业务受到严重冲击。当柯达想要进军时，市场已经没有了柯达的一席之地。

在统治影像界 130 多年之后，2012 年，柯达被迫宣布破产。从诞生到巅峰，柯达用了近百年时间，而从巅峰到谷底只用了不到 10 年时间。

在时代巨变的浪潮中幸存下来的企业，都是顺势而为、积极求变者。企业的发展不能背离时代趋势，没有永远成功的企业，只有不断适应时代的企业。

纵观海内外市场，于地产行业而言，当下正在经历的洗牌阶段，不过是来自时代的常规挑战。

动能转换

近年来，地产行业降杠杆的调控政策持续发力，伴随市场信心不足、购买力下降以及行业预期下行，房企销售去化受阻，加之成本、减值等因素，行业利润率持续承压。

盈利是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题。从今年上半年的房企业绩来看，除了少数稳健龙头，超半数上市房企均出现亏损，能实现盈利的已是少数选手。

对传统房企而言，转型迫在眉睫。近年来，包括龙湖集团、华润置地、保利发展等在内的房企，都在通过不同方式培育多元化业务寻找新的利润增长点，同时持续控制负债规模，争做房地产发展新模式下的长期主义者。

今年中期，华润置地管理层表示：" 华润置地目前已经形成了‘一轻两重’资产管理架构，一轻指的是上市公司华润万象生活，两重分别是华润有巢住房租赁 REIT 和华润商业 REIT。今年从核心数据来看，华润置地的第二增长曲线已经形成。华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。"

龙湖则依靠提前布局的 " 内生驱动力 "，实践出破局的方向。2022 年，龙湖就开始进行调整转型，在地产开发之外，逐步聚焦构建了商业投资和资产管理两个重资产运营航道，物业管理和智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。

此轮房地产市场波动中，龙湖的运营和服务业务起到了 " 压舱石 " 的作用。今年上半年，龙湖运营和服务业务的利润占比已经提升至八成以上。

最近，国盛证券在研报中表示，龙湖的运营业务助力公司经营性物业贷增长，同时与服务业务贡献稳定现金流，保障流动性安全。

龙湖预测，2028 年底经营性收入占比可过半，届时将切换至新发展模式。

而新旧模式转换的关键在于债务结构的调整。于龙湖而言，债务结构转换有两个重点，一是把债务规模降下来，二是把债务周期拉长。"

2023 年，龙湖开始有序压降负债规模。一方面，通过经营性业务带来的现金流，为降低债务规模提供资金；另一方面，通过长周期债务替换短周期债务，双管齐下去降低债务规模、延长债务期限。

龙湖的短期债务提前削减优先于增量投资，并且坚决遵循的按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律。

今年以来，龙湖已归还到期信用债 107 亿元，年内到期信用债仅剩 10 亿元，目前资金已经提前备好。同时，龙湖已经开始提前筹划明年一季度到期的境内债券，预计在今年年底之前全部归集。在 2026 年底前，无境外到期公开债券。

2024 年上半年，龙湖净增经营性物业贷 219 亿元，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于龙湖集团持续优化债务结构。截至报告期末，龙湖整体借贷成本仅为 4.16%，平均合同借贷年期进一步拉长至 9.19 年。

标普预计，从 2024 年 ~2026 年，龙湖运营和服务业务的收入将以每年 10%~15% 的速度增长。在债务再融资方面，标普估计龙湖在未来 12 个月仍有空间通过抵押购物中心筹集人民币 160 亿 ~180 亿元，同时相信龙湖将继续积极管理其负债。

龙湖正逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务 " 造血 " 自循环来驱动公司发展。以 " 较低的负债水平 + 较高的经营性收入 " 稳步穿越周期的龙湖，正走在成为百年企业的路上。