图 / 文 乐居财经研究院

随着 2024 年中报季收官，在港上市的房企陆续交出上半年的答卷。

上半年，地产行业仍在低位运行，房企业绩受近两三年行业持续走低影响，也仍在等待走出阴霾。从已发布中报的内房股看，行业营收规模整体走低，超千亿营收规模的房企减少至仅剩一家，更多的房企，营收在进一步下滑。

过往几年高地价与低房价的冲突，也极大地侵蚀着房企的利润。不管是民营房企还是央国企地产商，毛利率的持续下滑是行业眼下一个显著的特征。上半年，76 家已披露中报的内房股，有超过六成的净利润录得负值，即便累计来看，76 家房企的净利润加在一起，录得了超过 650 亿的亏损。

整个行业忙活了大半年，不但没赚到一分钱，还出现了巨额的亏损。

当然，好的消息是，一些暴雷房企经过长时间的自救、重组，在业绩上也有了较大的起色。如中国奥园，由于境外债重组带来较大收益，其上半年以 221 亿的净利润，成为新的 " 利润王 "。这个头衔即便不是公司经营业务产生的受益所得，但也一定程度反映一些暴雷房企正在走进一个新的阶段。

除此之外，流动性仍是房企重点关注的一项指标，期内，超过七成房企手上持有的现金都出现了不同程度的下滑。名单上一些被行业认为是优等生的房企也在列，包括华润置地、万科、中海、建发国际、越秀地产、龙湖等。

与流行性持续走弱对应的，房企的投资意愿也在下降。乐居财经统计的 55 家房企中，超九成房企的土储在上半年都有所 " 缩水 "。最直观的一点，上半年，中海、保利发展等国央企拿地大户都放缓了土地投资的脚步，变得谨慎了许多。

为了直观了解行业上半年的境况，乐居财经研究院重磅推出 2024 年上半年内房股研究报告，涵盖营收、净利、现金、土储、融资成本等榜单，立体还原房企成色。

营收榜：仅 1 家超千亿，近七成 " 开倒车 "

2024 上半年，已发布年报的 76 家内房股，总营收取得 10327.97 亿元的成绩；平均营收 135.89 亿元，同比减少约 20%。

2024 年中期营收榜 TOP3 席位全面调整，万科企业 1427.79 亿元升至榜首，也是所有内房股中唯一营收过千亿元的房企；中国海外发展 869.35 亿元位列第二；华润置地上半年营收 791.27 亿元排在第三名。

2024 上半年，营收超千亿的内房股仅剩万科一家；营收在 500 亿至千亿之间的房企也仅有 3 家，除 TOP3 之外，还有排在第四位的绿城中国上半年实现 695.62 亿元的营收；TOP10 营收门槛已降至 292 亿元；百亿规模以下房企有 50 家，占榜单总数的 66%。

此外，上半年营收低于 10 亿元的有 17 家，其中西王置业、汇景控股和福晟国际半年营收均不足 1 亿元。

从营收增速来看，有 6 家房企 2024 上半年营收规模实现倍增，其中景业名邦集团增幅高达 607%；恒盛地产和华侨城营收增幅分别为 382% 和 209%；中骏集团 、众安集团和大悦城地产上半年的营收增幅也超过 100%。

在营收总额 TOP3 中，仅华润置地营收同比实现正增长，另外两家则出现不同程度的下滑。今年上半年，有 50 家房企营收同比下降，降幅超过 50% 的还有 13 家，占比超 17%。

净利榜：超六成亏损，中国奥园 221 亿元居首

2024 上半年，已发布年报的 76 家内房股，净利润累计为 -657.45 亿元、归母净利润累计为 -750.84 亿元。有 49 家净利润为负，占比为 64.47%。净利润为负的 49 家在港上市内资房企，总亏损达 1351.19 亿元。去年同期披露数据的 90 家在港上市内资房企，有 48 家发生亏损，占比为 53.33%。

此外，2024 年上半年披露数据的 76 家在港上市内资房企中，实现盈利的 27 家房企总净利为 693.74 亿元。去年同期披露数据的 90 家在港上市内资房企中，实现盈利的 42 家房企录得净利润总额 836.04 亿元。

2024 年上半年，中国奥园净利润为 221 亿元，从 2023 年的 71 名跃居榜首，净利润从 -96.41 亿元增长至 221 亿元；华润置地净利 125.15 亿元，从 2023 年的第一名下滑至第二；中国海外发展实现净利润 115.27 亿元，位列第三位。

据了解，中国奥园上半年净利润主要由于报告期内完成境外债务重组录得重组收益所致。境外债务重组成功为其带来的收益达到 266.38 亿元。

此外，龙湖集团、绿城中国、越秀地产、中国金茂、建发国际集团、新城发展、嘉里建设分列净利榜第四至十位。其中，嘉里建设为前十名的新星。

2024 年上半年，中国奥园以 223.12 亿元升至归母净利榜榜首；中国海外发展以 103.14 亿元位列归母净利榜第二名，与去年持平；2024 年上半年排在第三名的是华润置地，归母净利为 102.53 亿元。

期内，共有 3 家在港上市内资房企归母净利超百亿，分别为中国奥园、中国海外发展、华润置地。

现金榜：2 家超千亿，超七成负增长

截至 2024 年上半年末，77 家在港上市房企现金及现金等价物合计 8168.25 亿元，2023 年同期公布该项数据的 84 家房企总额约为 1.07 万亿元。

2024 年上半年，现金超过千亿的房企为 2 位：华润置地、中国海外发展。其中，华润置地手握 1166.04 亿元现金稳居首位，成为 " 现金王 "；中国海外发展以 1002.37 亿元位列第二。

万科企业半年末现金 899.86 亿元，位居现金榜第三位，绿城中国以 711.52 亿元位列第四。再加上排在第五位的建发国际集团，前 5 家房企总计 " 囤钱 "4271.97 万元，约等于其余 72 家房企期末现金的总和。

现金榜 TOP10 的其余几家房企分别为：龙湖集团、中国金茂、保利置业集团、越秀地产、中国海外宏洋，期末在手现金均在 250 亿元以上。

从增幅来看，2024 年上半年，有 18 家房企现金实现增长。汇景控股位居现金增幅榜首位，实现现金翻番，增幅达 145.83%。中国海外宏洋、中国天保集团、珠光控股、万科海外、新天地产集团增幅超 50%。

去年上半年样本房企中，75% 房企现金出现下跌，跌幅超 50% 的房企数量有 19 家。今年同期从数据表现上来看起伏不大，76.6% 房企现金出现下跌，跌幅超 50% 的房企数量缩减至 17 家，其中华南城跌幅超 90%，景业名邦集团、粤港湾控股跌幅超 80%，朗诗绿色管理、三巽集团、禹洲集团、合景泰富集团跌幅超 70%。

土储榜：仅 1 家扩增，融创 1.45 亿方居首

《2024 上半年内房股土储榜》所列 56 家房企土储总面积 10.65 亿平方米，仅融创中国土储超亿方，为 1.45 亿平方米；万科企业、华润置地、富力地产的总土储超过 5000 万平方米。

与去年同期相比，除富力地产去年中报没披露土储规模外，55 家房企中 54 家房企土储 " 缩水 "，占比超九成。其中，融创中国减少 4100 万平方米，万科企业、中国奥园减少超 2000 万平方米，龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、新城发展也减少了超 1000 万平方米。

尽管多数房企放缓拿地，仍有 1 家 " 逆势 " 扩增土储，华侨城 ( 亚洲 ) 总土储增加 27.11 万平方米。

此外，逾四成房企土储面积在 1000 万平方米以下，排在榜单末位的金轮天地控股、珠光控股、莱蒙国际 " 囤地 " 不足百万方。

克而瑞数据显示，上半年整体来看，房企投资愈发谨慎，仅有三成百强房企拿地，主要以销售 TOP30 的 " 老面孔 " 为主，投资金额占到百强房企拿地的 82%。

此外，已拿地的百强房企中，有 70% 企业上半年投资额较去年同期下滑，销售 TOP10 均有不同程度下降，即便是央国企在 2024 年投资节奏大幅放缓。

融资成本榜：平均 5.15%，华润置地 3.24% 最低

一家企业融资成本的高低，从某种程度上能反应出该企业基本面、负债水平、流动性的优劣。

据乐居财经统计，2024 上半年披露融资成本的 29 家内房股平均水平为 5.15%。其中，华润置地融资成本最低，为 3.24%，其次为中国海外发展 3.50%，越秀地产、建发国际、保利置业集团、粤海置地的融资成本也都低于 4%。

与往年一样，央国资地产商具有明显的融资优势。融资成本最低的 TOP10 房企中，华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际、保利置业、粤海置地、北京北辰实业股份、中海宏洋等 8 家为央国企，绿城中国为混和所有制，仅龙湖集团一家民营房企。

榜单中融资成本高于 5% 的房企有 12 家，其中，金辉控股在期末融资成本下降了 63BP 的情况下，仍达到 5.36% 的高位。此外，绿景中国地产、雅居乐集团、景业名邦集团、禹洲集团等融资成本均超过 7%，饱受 " 钱贵 " 困扰。

与 2024 年上半年期初相比，22 家房企期末融资成本下降，其中，众安集团和金辉控股、宝龙地产降幅达到或超过 35 个基点；绿城中国、中国海外宏洋、绿景中国地产下降 30 个基点。

同样也有不少房企的融资成本增长较快，粤港湾控股较期初增加 105BP，雅居乐集团增加 35BP，禹洲集团增加了 17 个基点。

少数股东利润榜：近百亿利润被分走

2024 年上半年，71 家内房股少数股东合计分走利润 95.46 亿元，而当期这 71 房企的净利润总和为 -655.97 亿元。多家房企在经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益。

数据显示，已发布半年报的 71 家内房股，少数股东权益占比均值为 31.45%，比去年同期披露数据的 90 家房企上升了 4.89 个百分点。其中：

21 家房企少数股东权益占比超过 50%，包括融信中国、正荣地产、时代中国控股等；

有 13 家房企少数股东权益占比低于 10%，包括明发集团、天安、嘉华国际、中国海外发展等；

此外，有 9 家房企少数股东权益占比为负，包括中国奥园、佳兆业集团、阳光 100 中国、禹洲集团等，其中中国奥园少数股东权益占比为 -216.44%。

从中报数据来看，多家房企的少数股东权益占总权益的比例（即权益占比）与其分得利润占净利润比例（即损益占比）失衡。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。

6 家房企少数股东损益占比超过 50%，为融信中国、领地控股、明发集团、瑞安房地产、港龙中国地产、大悦城地产。以融信中国为例，少数股东损益占比达 107.69%，期内股东应占溢利为 0.13 亿元。

据乐居财经统计，29 家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过 50%，包括融信中国、正荣地产、中国奥园、汇景控股、路劲、佳兆业集团等；瑞安房地产、金辉控股、北大资源等 14 家房企该差值在 20%~50% 之间；10 家房企该差值在 10%~20% 之间，包括龙湖集团、中国海外宏洋集团、嘉里建设等；17 家房企该差值在 0%~10% 之间，包括港龙中国地产、美的置业、嘉华国际等；另有 1 家房企差值为 0，为华南城。

71 家内房股中，融信中国少数股东权益占比与损益占比差值高达 2406.43%；其次为正荣地产，少数股东权益占比与损益占比差值达 302.62%。

长短债比榜：35 家短债占比超 50%，3 家低于 10%

截至 2024 年 6 月 30 日，已发布年报的 76 家内房股，短债占比均值为 53.07%，较 2023 年末提升 3.46 个百分点，短期偿债压力正在走高。

据榜单，76 家内房股中短债占比超 50% 的房企共 35 家，包括中国奥园、宝龙地产、阳光 100 中国、三巽集团、花样年控股、世茂集团等，其中，恒盛地产、汇景控股、上海证大、汤臣集团、万科海外短债占比均为 100%。

值得注意的是，76 家内房股中短债占比低于 10% 的 " 优等生 "，2024 年上半年升至 3 家，为中渝置地、建发国际集团、嘉华国际；而 2023 年内房股中短债占比低于 10% 的房企仅 1 家，为建发国际集团。

76 家内房股中，长债占比低于 10% 的共 8 家，包括阳光 100 中国、力高集团、景业名邦集团、恒盛地产、汇景控股、上海证大、汤臣集团、万科海外；其中，恒盛地产、汇景控股、上海证大、汤臣集团和万科海外长债占比均为 0。

据统计，76 家房企长短债比均值为 2.11 倍。其中，中渝置地以 23.77 倍领跑，且较 2023 年的 4.33 倍大幅上升。建发国际集团、嘉华国际、嘉里建设、招商局置地、中国金茂、中国海外发展、龙湖集团长短债比均超过 5 倍。

榜单中，有 35 家房企长短债比不足 1 倍，相较于 2023 年同期，数量减少 1 家。