欢迎来到“转型竞速”新世界

地产财富会

从地产开发到资产运营

是增量模式转向存量模式

更是思维和战略选择的转型

这场新旧动能转换持久战

谁会最先打开新世界的大门？

2024-9-2

都说逆水行舟，不进则退，这几年的房企规模榜，却在表演一出 " 不退则进 "。

最明显的是 1200 亿这个阵营。

2021 年（也就是恒大喊出要冲万亿目标的第二年），1200 亿规模在行业中的座次是 30 几名，到 2022 年就光速挤进前二十，2023 年，排在前面的华发股份，已经 TOP14 了。

像华发这样业绩足够稳的房企，规模数值没啥大变化，但座次排名犹如坐上火箭。

制图：地产财富会数据：克而瑞

" 不退则进 " 的怪象，是行业整体跌势的写照，也在提醒我们：

该醒醒了，规模时代的排位思维和评价标准，已经不适用于新形势了。

所以你看到，没有房企在业绩会上提销售目标了。

不提销售目标，不代表没有目标。

比如龙湖在今年中期业绩会上就提了一个清晰的目标：到 2028 年底经营性收入占比过半，届时将成功转型新发展模式。

" 转型竞速 " 倒计时启动

这几年，迫于地产开发业务规模和利润压力，房企都在寻求新的业绩增长动力，也就是发展 " 第二曲线 "。

一些底子好的选手，如华润置地、龙湖、金茂各有各的商业王牌，华润万象城、龙湖天街、金茂览秀城在全国风生水起，这让他们走在了 " 第二曲线 " 赛道的前列。

前两天华润置地半年报业绩电话会上，管理层表示，华润置地经营性不动产营收占比超过 25%，经营性不动产 + 资管业务正处于蓬勃壮大的状态，向大资管转型已经具备规模势能优势。

虽然华润置地的经营性不动产有购物中心、写字楼和酒店，但扛把子还是以万象城、万象汇为代表的购物中心，上半年光租金收入就有95 亿元，保持将近两位数的增长；毛利率和经营利润率在 77.7%、64.7% 高位。

除此以外，华润置地还把物管、代建、租赁租房、文体场馆运营等都装进大资管这个口袋，要从重资产运营向轻资产管理转型，进而跑通新发展模式。

至于什么时候实现，管理层说的是在十四五期内（也就是明年前），把大资管业务培育为第二增长曲线。

龙湖今年上半年经营业务收入 66.1 亿元，服务业务收入 64.9 亿元，加起来整个经营性板块营收有 131 亿元，占比 28%；毛利额占比超过 70%，核心净利占比超过 80%。

龙湖管理层在业绩会上说，按照这个速度，预计 2028 年经营性收入占比能够过半，龙湖可以实现第二曲线收入超过第一曲线。到时候整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。

倒计时启动。

谁会是业内第一个成功转型新发展模式的选手？

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你有一份转型方法论请查收

敢说敢做，龙湖亮出转型成功时间表，也给出了自己如何达成的逻辑和路径。

" 在践行新旧动能转换的过程中，我们感觉最关键的，是要处理好债务的问题。"

为什么要先处理好债务结构问题？

因为目前房企大多数债务是建立在旧模式，即过往三高式地产开发的基础上的。而地产开发的特点是规模大、周期短，不确定性也大。

" 如果你的债务结构是建立在旧模式上，没有完成向新模式切换，实际上转型也很难完成。因为债务并不会因为业务模式的转换而消失或者延缓，它还是刚性的。"

这也解释了为什么龙湖这两年争当行业还债先锋，持续优化其债务结构。

具体的做法是，降低规模，拉长周期——用正向现金流有序压降负债总额，用长周期经营性物业贷款替换 3～5 年期信用债，双管齐下促进债务规模下降，债务周期变长，使得负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。

半年报显示，截至 6 月 30 日，龙湖有息负债 1874.2 亿元，比年初减少 52 亿元；成本低、周期长的经营性物业贷净增 219 亿元。

今年内，龙湖只剩 10 亿元的境内信用债，到 2026 年底前都没有境外到期信用债，供应链 ABS、商票等均已清零。

然后是在债务结构转换的基础上，进行收入及利润的结构转换——也就是提升非开发业务的营收利润占比，使其由 " 副业 " 变成 " 主业 "。

这条路并不容易。龙湖也是历经了十多年的积累，以每年销售回款的 10% 投资和沉淀经营性资产，才有了如今接近 2000 亿的经营性资产规模。

最近两年，龙湖重点做的是让经营性业务各板块能够 " 自我造血 "。2023 年，非开发业务 C2 到 C5 各航道保持现金流为正，利润正向增长。

" 后续在经营性业务上，除了坚持现金流为正这样一个业务逻辑之外，我们还会再坚持城市聚焦、航道协同、行活提升和用户共享。" 龙湖管理层表示。

向资管大时代进发

去年底，首批商业资产 REITs 开闸，华润置地、金茂、印力冲在最前面，通过发行 REIT

盘活自身旗下优质资产。

这对于处在资管大时代中的房企是个积极信号。

我们已经看到，华润置地构建商业、有巢双 REITs 平台，畅通不动产 " 投融建管退 " 资本大循环，加快脚步向大资管业务转型。

龙湖还未有 REITs 时间表，但已经开始拥抱大资管。

今年 4 月推出了全新的资管旗舰品牌逍遥洲资管，融合长租公寓 " 冠寓 "、产城办公 " 蓝海引擎 "、活力街区 " 欢肆 "、服务式公寓 " 霞菲公馆 "、妇儿医院 " 佑佑宝贝 "、颐年公寓 " 椿山万树 " 六大业务，打造从幼到老的全周期、全业态的资管平台，以全新资管运营逻辑向存量市场寻找更多机会。

从地产开发到资产运营，是增量模式向存量模式的转变，更是思维模式和战略选择的转型。对于房企来说，新旧动能转换是一场持久战，我们期待前排选手为行业打开新世界的大门。

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