文丨秦佳丽‍‍‍‍‍

编辑丨李壮‍‍

在现房销售占比逐渐增多的当下，实力雄厚的中国中铁在一线城市有多个现房项目入市或即将入市，凸显出其在该领域具备较高竞争力。

8 月 30 日，地产股盘中持续爆发，万科 A、新城控股、中交地产等 10 余股涨停，中国中铁等板块个股集体上涨。

消息面上，后续政策层面或将考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

事实上，在提振居民住房消费信心方面，近期以北京、深圳为代表的一线城市正密集试点 " 竞现房 " 项目。

近日深圳首个 " 竞现房 " 项目中铁阅臻府入市销售，首批房源开盘去化超七成，总销售金额达 20.6 亿元。作为去年深圳竞争激烈的 " 竞现房 " 地块，彼时中国中铁以 "34.06 亿元 +3.55 万平米现房销售面积 " 代价竞得该项目，规划现房销售面积占住宅总建筑面积近一半。

除了深圳阅臻府，目前中国中铁在北京操盘中铁兴创 · 逸境等多宗 " 竞现房 " 项目，彰显出公司在一线城市 " 现房 " 开发运营领域的的重量级实力。

本刊了解到，由于现房销售拉长销售回款周期，近年参与 " 竞现房 " 的企业仍以具备资金实力的央国企居多。在现房销售单价高于期房的背景下，参与 " 竞现房 " 销售的房企有望获得更大的产品溢价空间。

深圳首个 " 竞现房 " 项目入市

中国中铁操盘多宗 " 竞现房 " 项目

作为深圳首个入市的 " 竞现房 " 项目，由中国中铁和中国能建联合开发的阅臻府项目近日披露开盘详情。

据阅臻府微信公众号信息，7 月 30 日阅臻府火热开盘，首批推出 314 套房源，首开劲销超 7 成，揽金 20.6 亿元。该项目本次预售备案均价 8.6 万元 / 平方米，当日登记的客户可叠加享受 3 个九九折优惠，折后均价约 8.33 万元 / 平方米。

基于深圳宝安的稀缺区位条件及 " 竞现房 " 标签，阅臻府项目从土拍阶段就备受市场关注。回溯 2023 年 8 月，深圳土拍规则迎来变化，位于宝安区的 A001-0212 地块采取 " 三限双竞 + 摇号 " 规则，竞拍环节首次引入 " 竞现房销售建面 "，现房销售建面竞价上限为 35520 平方米，占住宅总建面约一半。

彼时中国中铁旗下公司中铁置业在绿城中国、华润置地、中海地产等 21 家竞拍房企中胜出，以 "34.06 亿元 +3.55 万平方米现房销售面积 " 双触顶代价拍得地块，成交楼面价为 41385 元 / 平方米，溢价率为 15%，普通商品住房平均销售价格不高于 8.86 万元 / 平方米（不含室内装修），成为深圳首宗 " 竞现房 " 宅地。

该项目置业顾问向本刊介绍，中铁阅臻府项目共约 629 套，目前入市的项目为预售部分，预计 2026 年交付；余下现售房源需要等待 2026 年才能入市，定价将 " 贵 " 于目前在售期房。" 我们项目 7 月底推出 300 多套房源，都是期房，备案均价 8.6 万元 / 平方米左右，开盘当天销售了 200 多套，目前（截至 8 月 8 日）剩下几十套。" 中铁阅臻府项目置业顾问表示，" 现房部分将在 2026 年 10 月开始销售，定价肯定比现在的期房贵，具体执行价格会根据市场情况调整。"

深圳阅臻府并非中国中铁旗下首个 " 竞现房 " 项目，本刊了解到，在各地陆续推进现房销售试点的背景下，中国中铁在 " 竞现房 " 土拍环节的活跃度较高，目前其已在北京操盘多宗 " 竞现房 " 项目。

同为现房销售面积占比近一半的项目，由中国中铁操盘的北京首个 " 竞现房 " 项目中铁兴创 · 逸境（备案名 " 诺德逸境小区 "）预计今年 10 月份开始交付。早在 2021 年，中铁 & 兴创联合体斥资 37.84 亿元拍下了大兴区黄村镇地块，建筑规模约 12.32 万平方米，按照竞拍要求，其中 5.4 万平方米的面积需要现房销售，销售指导价为 5.9 万元 / 平方米。

目前该小区现房部分已经开始入市销售。本刊查询北京市住建委官网了解到，诺德逸境小区已在 2022 年取得预售许可证，目前期房已签约套数 373 套，签约面积 35095.66 平方米。据中介人士向本刊表示：" 这个小区现在已经是准现房，目前售楼处也搬到了实景小区。目前现房部分也已经开始销售，期房、现房板块的价格水平都一样。"

在业内人士看来，出于 " 交付顾虑 "，" 所见即所得 " 的现房容易成为购房者的首选。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示：" 现房销售模式是目前政策层面的鼓励方向，在土地出让环节开始引入‘竞现房’指标，由于可以打消购房者的交付顾虑，现房销售情况往往会比期房更好。"

同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，目前现房销售项目主要集中在热点城市的热点地块，在拍地过程中通过设置现房要求作为排他条件，因此，这类项目地块一般具备核心优质稀缺的特性。他补充道：" 参与其中的开发商也具备几个特征：开发资质较好、有一定资金实力、有高端项目打造经验。"

现房销售阵营扩张

产品溢价 " 弥补 " 较长回款周期

在当前的房地产销售格局中，现房销售占比明显提升的趋势正逐步显现。据华泰证券研报，2021 年至 2023 年，国内现房占商品住宅销售面积的比重从 10.4% 提升至 18.7%。2024 上半年，全国商品住宅期房销售面积 2.9 亿平方米，同比减少 31%；现房销售面积 1.1 亿平方米，同比增加 23%。

现房销售规模增长背后，伴随 " 保交房 " 成为监管部门化解房地产风险的着力点之一、住建部明确 " 有条件的可以进行现房销售 "，近两年北京、苏州、合肥、西安、宁波、福州和绍兴等城市多个城市制定相关举措支持现房销售试点。此前核心城市尚未解除 " 土拍限价 "，部分城市在土地供应环节引入 " 竞现房销售 " 作为地价触顶后的竞拍条件，典型的例如，2022 年北京第二批次土地集中供应中，18 宗地块有一半设置了 " 竞现房 " 环节。

本刊了解到，尽管自 2021 年以来 " 竞现房 " 开始在一线城市土拍环节陆续兴起，但目前普遍处在开发建设进程中，核心城市真正入市销售的 " 竞现房 " 项目房源并不多。参照中国中铁操盘的北京中铁兴创逸境、深圳阅臻府 2 宗 " 竞现房 " 试点项目，从拿地到预期交付，开发周期普遍预计需要 3 年左右。

由于现房销售拉长销售回款周期，参与 " 竞现房 " 的企业仍以具备资金实力的央国企居多。另本刊了解，尽管现房销售考验现金流，参与 " 竞现房 " 销售的房企有望获得比期房更大的产品溢价空间。比如，2023 年 10 月中海地产以 33.8 亿元底价摘得的北京丰台区北宫镇辛庄村地块，项目销售指导价为期房 6.4 万元 / 平方米、现房 6.6 万元 / 平方米，销售指导价可浮动调整 ± 10%。

" ‘竞现房’是拍地过程中排他性的手段，为了获取优质项目，参与的开发商只能接受这个条件。如果价格趋同，现房往往比期房销售效果好，不过这种销售模式推行最大的难点在于开发商的资金压力，现房销售周期通常比期房长一年半以上，回笼资金的周期比较长，并且销售行情还存在不确定性。" 宋红卫就此谈道，" 为了优化项目账面的测算利润，部分现房项目会调整价格，‘加价’销售，不过购房者未必会因此买单，房企需要算好这笔账。"

李宇嘉认为，现房销售周转更慢，意味着开发商往往需要依靠更高的产品溢价来提升利润空间，" 考虑到开发商资金链问题，未来政府需要对现房销售提供更多政策扶持。"

中国中铁拓储活跃

多赛道逆势加码地产

作为万亿级营收规模的建筑央企，操盘多个 " 竞现房 " 项目的中国中铁呈现出资金优势。在房地产行业深度调整之际，具备地产业务基础的中国中铁，在 " 跨界 " 地产领域表现出较高的活跃度。

企业财报显示，特色地产业务是中国中铁品牌多元化的重要载体，公司依托主业优势向 " 地产 + 基建 "" 地产 + 产业 " 模式转变，重点拓展基础设施与房地产联动、片区开发、产业地产、文旅地产、TOD 和养老养生地产等。截至 2023 年底，中国中铁在北京、上海、广州、深圳等城市持有待开发土地面积 1299.22 万平方米。

据中国中铁近期披露的经营数据，今年上半年，集团新签合同额 10785.0 亿元，其中特色地产新签合同额 132.5 亿元，新增土地储备 16.1 万平方米。

目前中国中铁仍然热衷于在一二线城市拿地，在上海、西安等重点城市保持较高参与度。今年 1 — 7 月，中国中铁在上海、西安分别以 31 亿元、17 亿元的区域权益拿地金额入围当地拿地金额榜单 TOP10。其间，以中铁置业为主要平台，中国中铁摘得上海闵行区七宝镇地块及浦东新区上钢街道地块，溢价率均触顶 10%。

除了在公开土地市场直接获地，中国中铁同时转战旧改、代建赛道加码地产业务。在城市更新持续扩容的上海、广州等地，中国中铁活跃度颇高，2023 年以来，中国中铁与广州市城中村改造做地主体签署战略合作框架协议，并在上海拿下规模约 361 亩的松江区洞泾镇沪松公路相邻地块 " 城中村 " 等多宗改造项目。

目前中国中铁在代建领域也拓展了较大体量项目。据中指研究院榜单，今上半年，中铁置业以 121 万平方米的新签约代建规模位于行业 TOP18。据了解，2023 年以来，中铁置业已落地杭州大型住宅平峰晓庐项目、乔氏集团太原沙沟项目等多个项目，其间中铁置业西安公司成立了专业机构，输出代建管理为企业纾困。

企业信息显示，今年中铁置业首开了 " 纾困代建预重整 + 共益债 " 模式先河，今年 6 月中铁置业西安公司代建管理开发的广州增城佳源华府项目正式复工，其间中铁置业成功引进信托单位为项目提供增量资金，并完成项目后续代建开发管理。

（本文已刊发于 8 月 10 日《证券市场周刊》，原标题为《深圳首个 " 竞现房 " 项目入市，中国中铁凸显 " 新实力 "》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）