房地产如何影响一个家庭的财富

作者 | 小屋见大屋

图片 | AI 制作

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" 房子刚卖，亏了 180 万 "

95 后可能是对房地产最失望的一批人。

相比 70 后抓住了房地产黄金期，80 后抓住了房地产黄金期的尾巴，95 后对房地产多少都有点怨念。

95 后（1995-2000 年）出生在互联网行业形成初期，伴随着房地产的轰轰烈烈长大，在成长的路上看到的都是日新月异，眼看着到了找工作、买房的年纪，移动互联网增长见顶、房地产开始走下坡路，一个带来了就业焦虑，一个带来了资产缩水焦虑，两大红利齐齐消失。

当他们进入社会，想买房的时候，听到的故事是这样的：

而当他们攒了首付，咬牙上车之后，真实的故事是这样的：

以及这样的：

早先买房的一批人，收获的是财富，而 95 后买房收获的是：学会了 " 好好爱自己 "，区别只在于 " 上车 " 时间点不同。

在相当长的一段时间内，靠买房赚钱一直被认为是一个不太有技术门槛的事情（如果有足够的启动资金），它不太挑投资标的，新房或是二手房、城区或是郊区，无非是赚多赚少的问题；不用刻意择时，只要买入并持有三年以上，基本上没有赔的。

更准确地说，这个时间段在 2000-2018 年。

2000 年之前，买房只是少数人参与的游戏，据国家 2000 年第五次人口普查的数据，当时住商品房的家庭占比只有 9.2%，经适房占比 6.5%，两者合计只有 15.7%。而自建住房的比例高达 26.8%，住公房的家庭比例更高，为 29.4%。

2000 年之后，城镇化提速，住房市场化提速，福利分房全面取消，买商品房才逐渐成为解决居住需求的主流选择。

在这个时期内，全国各地都在开发新区、城区扩容，以便能拿出更多的土地盖房子，2018 年、2019 年的房地产高峰期，全国房屋新开工面积增长到了 2000 年的 10 倍。

2000 年我国城市存量住房总面积为 65 亿平方米，而 2000-2023 年的十四年间，房屋新开工面积合计 313 亿平方米，相当于所有城市 " 膨胀 " 了 4.8 倍。

单位：亿平方米

这个时间段内的房价，如果以北京市为例，则增长了约 15 倍。2019 年，中国人民银行调查统计司专门成立了一个 " 城镇居民家庭资产负债调查课题组 "，对全国 30 个省（自治区、直辖市）的 3 万余户城镇居民进行访问调查，得出的统计学结论是：

城镇居民家庭户均总资产 317.9 万元，住房占比近七成，住房资产约等于 222 万元。

房产市场规模和房价的 " 双膨胀 "，产生了一个史无前例的买房红利期，很多人因为买房而 " 一夜暴富 "，有了人生第一笔被动收入。

那么，95 后是如何错过这一波大红利的呢？还要从 95 后的年龄说起。

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" 大部分人实际上并没有多少钱 "

以第五次人口普查数据为依据，新中国第一波人口出生高峰出现在 1962 年 -1976 年的 15 年间，期间每年的出生人口都超过 2000 万，到了 2000 年，这批人的年龄来到了 24-38 岁。他们的人数，合计约 3.6 亿。

这批人是进城的第一波主力军。

之后，出生人口短暂下降到 2000 万人 / 年之下，1982 年再次上升，进入第二波生育高峰，这一次持续了 10 年，到 1991 年。2000 年时，他们的年龄在 9-18 岁，人数合计约 2.3 亿。

这批人是 " 进城 " 的第二波主力军。

为什么这么说呢？

2000 年，我国的城镇化率约为 36.1%，城镇常住人口不到 4.56 亿，农村人口超过 8 亿。

到了 2021 年第七次人口普查，城镇人口超过了 9 亿，居住在乡村的人口约 5.1 亿。

二十年间，城市人口多了 4.5 亿，农村人口少了 3 亿，城市 / 乡村的人口比例，正好颠倒过来。

而前述两波生育高峰的人口合计 6 亿人，按 2000 年之前约 1/3 的城镇化率粗略计算，其中有 2 亿人在城市，4 亿人在农村。假设这 4 亿人流向城市，则与 2000 年之后的城镇化率数据大致吻合。

所不同的是，第二波生育高峰的人，在成长期伴随着九年义务教育普及和大学扩招，等到他们大学毕业的 2004 年至 2013 年，又是社会工业化进程最快的时期，农村人口选择 " 进城 " 是人生发展的必然。

而第一波生育高峰中的 " 农村人 "，在 24-38 岁的年龄，正好进入 " 已婚已育 " 阶段，碰上了房地产被定位为支柱产业，市场化进程加速，前者需要 " 养娃 "，后者需要大量的劳动力，再加上工业化发展加速同样需要工人，所以，他们进城务工也成为必然。

而从农村进入城市，从小城市进入大城市的人，对于楼市就是 " 刚需 "，因为他们在本地城市中无房。

大量的 " 新增 " 买房需求因此产生。他们无法享受 " 福利分房 " 和经适房的配给式福利，只能通过购买商品房在城市安家。

他们不仅会涌进新房市场，也会在城市存量房中购买 " 老破小 "，为城市 " 老破小 " 房主提供了置换改善的启动资金，刚需带动改善的传导链条也由此形成，进一步为楼市规模添砖加瓦。

2000 年住房情况，数据来源：第五次人口普查

但 2000 年之后，房地产开发一直在加速，出生人口却进入了 " 瓶颈期 "，一增，一降，两者走出反差曲线，供需逐渐被拉平，而这个 " 拉平 " 的转折点就暗藏在 95 后的出生期内。

2000 年 -2023 年，单位：亿平方米，百万人

95 后一代的 5 年时间内，只有约 9000 万人出生，每年出生的平均人数比第二波生育高峰少了近 500 万，相当于每年少一个特大型城市人口。

更重要的是，第一波生育高峰和第二波之间，只间隔了 6 年，而此后，出生人口不仅反弹缓慢，切总量较低，2017 年之后更是快速下跌。

两条曲线走势反差加速的节点，大致在 2018 年至 2020 年，地产行业销售规模再创新高，但暗藏风险。

而这个时间点，95 后的年龄来到了 18-25 岁，正好是第一批新生代走上社会，考虑买房的时期。

而我国的新房实行的是期房预售制度，买了新房的 95 后们，签了合同之后，还需要再等 2-3 年才能拿到房子，等房子交到他们手里的时候，等到的是 2021 年之后漫长的楼市寒冬，房价进入下行期。

2021 年之后，全国新房市场的交易量每年下降 30% 左右，房产价值的下降幅度要低于交易量降幅，但均数约在 5-15% 区间，两年时间约等于跌掉一个首付，会导致家庭资产下降10-20%。

与此同时，近 20 年的房地产高速发展，培养了购房者加杠杆买房的习惯，2000 年至 2022 年，我国住户部门杠杆率从 7% 左右上升至 71.8%，翻了约 10 倍。

当房价上涨超过银行贷款利息，房主就能获得超额的杠杆收益，但如今房价减值，再加上贷款成本，让坐在杠杆上的房主们感受到了资金的加速消耗。

于是房主们纷纷通过去杠杆优化家庭资产负债表，2022 年末，我国住户部门杠杆率为 71.8%，2024 年一季度，这一数据下降至 64.0%（中国人民银行数据）。

野村证券首席经济学家陆挺说，" 中国居民杠杆率的上升主要是由于‌房贷和其他消费贷款的增加。这种快速的上升在一定程度上反映了居民部门对贷款的依赖，尤其是在房地产市场中的投资行为。然而，也有观点认为，中国居民储蓄率世界第一，但实际上，大部分储蓄是由少数人贡献的，而大部分人实际上并没有多少钱。"

对多数人来说，" 房子是用来住的 " 怎么强调都不过分，但它更是一个普通家庭资产中最重要的组成部分。

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" 房地产给不了 95 后安全感 "

房地产的作用，除了直接影响一个家庭的财富之外，还与社会资本的流动和上亿人的收入水平息息相关。

据第五次人口普查数据，2000 年时，在城市的就业人口中，建筑业与房地产业就业人口合计占总就业人口的 6.57%，合计约 195 万人。

根据国家统计局的数据，2021 年全国农民工总量达到 2.9251 亿，其中从事建筑业的农民工比重为 19%，数量达到 5557 万人，相比 2000 年增长 30 倍。

房地产业直接就业人口约 1012 万人，比 2000 年增长约 64 倍。两者合计近 7000 万人。

如今，从各家地产企业上市公司公告数据来看，" 缩编降本 " 是普遍趋势。据 CRIC 统计的 64 家上市房企员工人数来看，2023 年末 64 家上市房企总人数为 118.6 万人，同比减少 6.5%，对比员工人数最高峰 2021 年，则减少 16.6%。

伴随缩编的，降薪范围则更加普遍，更有部分企业存在欠薪现象，员工收入预期转向悲观。

因此，95 后不仅越来越不愿意买房，甚至也不愿意进入房地产行业工作，地产开发企业都在感慨：留不住年轻人了！

2000 年建筑业与房地产就业情况统计，资料来源：五次人口普查

在房地产加速时期，产业对 GDP 和就业的带动作用非常明显，2000 年时，占就业人口比例不到 1% 的房地产，增加值占 GDP 的比重已经达到 1.86%。

此外，房地产还有一个非常重要，但经常被忽略的作用：拉动地方投资，甚至是地方政府对科技创新的投入。

众所周知，我国很多城市的发展是投资驱动型，投资的钱从哪里来？土地出让金起到了非常重要的作用，也就是俗称的 " 土地财政 "。

在房地产高峰期，2021 年土地出让金 8.7 万亿，科技企业扎堆的北上广深等地区，都是土地出让金收入 " 大户 "，像杭州、苏州、南京、合肥、长沙这些主要二线城市，土地财政依赖度也都徘徊在 100% 左右。

土地财政依赖度高和土地出让金收入高的城市画像，与科创发展快、勇于投入的城市画像高度重合。

但过热的房地产是把双刃剑，陆挺认为：" 放到中国 2021 年这样一个背景下，也许可以做一点点类比，我们当时不是要面对高通胀，那时候通胀确实也不低，但是我们那时候是想解决国内的房地产问题。我们可能认为房地产价格过高，上涨过快，吸收了太多国内的资源。我们那时候也是希望执行一定的产业政策，要让中国不仅是富起来，还要强起来，我们要花更多的资源，放到核心的硬科技方面，我们要在芯片产业上有所建树。这样的背景使得我们在那时候推出了三道和两道红线。"

于是，在人口趋势和政策考量之下，房地产开始下行，从全民买房，转向对房地产 " 怯魅 "。

房地产市场规模下降之后，也对这些地方政府寻找新的拉动经济增长点和财政收入来源提出了新的挑战。与此同时，依靠产业健康发展拉动就业，避免卷向同质化，卷向人效和成本，也是我们面临的新问题。

同时，这也是 " 奔三 " 的 95 后在亏本卖房、拒绝内卷之后，在即将 " 而立 " 的人生阶段，不得不重新理解社会经济运行的新逻辑和新趋势，也要重新思考，不靠房产投资，如何才能积累家庭财富。

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